217,700,000원
부산지방법원 2025타경22776. 부산 금정구 장전동 ‘장전동우남이채롬’ 11층 1101호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적 비교 기준은 84.976㎡이고, 건물은 지상 23층 가운데 11층입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 박서경·박지현 각 2분의 1입니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.02 설정된 한국주택금융공사 근저당권 589,000,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 217,700,000원에 매각될 경우 집행비용을 제외한 213,852,200원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 375,147,800원의 미배당이 발생합니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되지 않았다는 것입니다. 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있어 실질취득액도 현재 회차에서는 최저매각가 217,700,000원과 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 205-2 장전동우남이채롬 11층 1101호 · 도로명 부산광역시 금정구 금정로 161 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 지상 23층 중 11층 |
| 전용면적 비교 기준 | 84.976㎡ |
| 소유자 | 박서경 지분 2분의 1 · 박지현 지분 2분의 1 (2025.04.20 상속, 2025.10.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 66,353,869원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 한국주택금융공사 근저당
확인된 임차인 자료는 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 인수액도 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 실제 점유 현황 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
2022.09.02에는 근저당권 직후 한국주택금융공사법에 따른 금지사항등기도 기재됐습니다. 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 내용입니다. 현재 배당 자료의 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전에는 말소기준 근저당과 이 금지사항등기의 처리 내용을 원본 서류에서 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가보다 최근 실거래가 높다
가격 판단은 전체 거래 평균 311,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 319,800,000원, 최신 거래는 2026.05의 356,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 +4.8%로, 데이터상 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 79.61㎡ | 16 | 356,000,000원 |
| 2025.11 | 79.61㎡ | 19 | 294,000,000원 |
| 2025.11 | 79.61㎡ | 19 | 294,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2024.12 | 79.61㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 20 | 288,000,000원 |
| 2024.09 | 84.98㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2024.06 | 84.98㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 20 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 319,800,000원 |
현재 최저매각가 217,700,000원은 최근 12개월 평균 319,800,000원의 68.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 217,700,000원으로 보며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다. 감정가 311,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 319,800,000원과 최신 거래 356,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,847,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 589,000,000원 | 213,852,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 375,147,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 장전동, 부산도시철도 1호선 장전역 북서측 인근입니다. 주위는 아파트·소규모 공동주택·업무시설·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 장전역이 소재하며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 건물 내 11층 1101호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 가축사육제한구역이며 공시지가는 2,909,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 우남이채롬은 132세대, 2005.12.15 사용승인 단지이며 제공된 최근 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 319,800,000원이고 최근 구간의 가격 추세는 +4.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 매수인 인수 0원으로 최저가 217,700,000원이 실질취득액입니다. 최근 12개월 평균 319,800,000원 대비 68.1%라는 가격 위치를 기준으로 판단하세요.
- 점유 재확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계 미상입니다. 실제 거주자·전입·점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2022.09.02 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 존재합니다. 배당 자료상 인수액은 0원이지만 입찰 전 말소 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태. 내부확인이 곤란한 상태에서 외부관찰과 유사물건을 토대로 평가됐으므로 내부 수리상태·설비상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 217,700,000원, 2회 유찰 시 152,390,000원, 3회 유찰 시 106,673,000원으로 시나리오가 제시돼 있으므로 본인의 입찰 상한을 미리 정해 두세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 점유 확인과 입찰가”
이 사건은 말소기준 근저당 이후 경매가 진행되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 가격 측면에서도 1회 유찰된 217,700,000원이 최근 12개월 실거래 평균 319,800,000원의 68.1%이고, 최신 거래는 356,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 +4.8%라 데이터상 하락장 보정으로 가격 매력을 깎아야 할 상황은 아닙니다.
다만 현장조사에서 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계가 미상이라는 점, 그리고 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 있다는 점은 입찰 직전 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리·가격은 유리한 편, 현장 확인은 필수”입니다. 확인된 임차인이나 인수액 때문에 실질취득비용이 늘어나는 사건은 아니므로, 실제 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
