부산지방법원 2025타경22790. 동래구 온천동 ‘동래에스케이뷰2차아파트’ 201동 1층 101호, 전유면적 128.9646㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김민선이고, 2011년 5월 12일 공유자 전원 지분을 거래가액 420,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 11월 13일 설정된 새북구새마을금고 근저당권 816,000,000원입니다. 이후 삼성카드·롯데카드·엔에이치농협캐피탈의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 현 배당 시나리오에서 채권자의 미배당이 커지더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 구조가 아니며, 매수인 실질취득액은 현재 최저매각가 539,700,000원입니다. 권리보다 중요한 변수는 가격의 적정성인데, 제공된 실거래는 본건보다 큰 전용면적 표본이므로 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22790 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 423-2 동래에스케이뷰2차아파트 201동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 아파트 · 128.9646㎡ · 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김민선 · 2011.05.12. 거래가액 420,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 539,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새북구새마을금고 / 694,187,763원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.13. 새북구새마을금고 근저당권 · 채권최고액 816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2023년 11월 13일 새북구새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025년 8월부터 삼성카드 18,846,382원, 롯데카드 47,606,813원, 엔에이치농협캐피탈 41,176,130원의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2025년 10월 1일 새북구새마을금고가 임의경매를 개시했습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 면적이 다르다
동래SKVIEW2차의 실거래 표본은 12건입니다. 다만 본건 전유면적은 128.9646㎡인데, 확인된 거래는 153.55㎡ 또는 155.09㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 가격 방향을 보는 참고자료이지 본건의 동일면적 직접 시세로 사용할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 153.55㎡ | 10 | 895,000,000원 |
| 2025.11 | 153.55㎡ | 18 | 905,000,000원 |
| 2025.10 | 153.55㎡ | 2 | 1,000,000,000원 |
| 2025.09 | 153.55㎡ | 11 | 1,030,000,000원 |
| 2025.03 | 153.55㎡ | 13 | 1,030,000,000원 |
| 2024.12 | 155.09㎡ | 5 | 950,000,000원 |
| 2024.10 | 155.09㎡ | 11 | 1,030,000,000원 |
| 2024.06 | 155.09㎡ | 9 | 1,150,000,000원 |
| 2023.01 | 155.09㎡ | 25 | 1,120,000,000원 |
| 2022.05 | 155.09㎡ | 11 | 1,350,000,000원 |
| 2022.05 | 155.09㎡ | 13 | 1,350,000,000원 |
| 2021.08 | 153.55㎡ | 17 | 1,260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 972,000,000원 |
최신 거래는 2025년 12월 895,000,000원, 최근 12개월 5건 평균은 972,000,000원입니다. 현재 최저가 539,700,000원은 최근 12개월 평균의 55.5%이고 전체 거래평균 대비로는 49.6%입니다. 그러나 전체 평균 1,089,166,666원에는 1,350,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -17.1%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인폭을 가격 가점의 핵심 근거로 삼기보다 최근 하락 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,797,000원 |
| 1. 근저당 · 새북구새마을금고 | 816,000,000원 | 531,903,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,846,382원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 47,606,813원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 41,176,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 923,629,325원 중 예상 배당은 531,903,000원이고 미배당은 391,726,325원입니다. 신청채권자 새북구새마을금고의 청구액 694,187,763원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 낙찰자 인수액이 아니며, 현 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 539,700,000원 | 531,903,000원 | 391,726,325원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 377,790,000원 | 371,700,940원 | 551,928,385원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 264,452,999원 | 259,950,657원 | 663,678,668원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유락여자중학교 남측 인근. 주위는 아파트단지·공동주택·단독주택·백화점·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2008.11.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·소방·스프링클러·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 공동주택 부지이며 공시지가는 2,665,000원/㎡입니다.
- 규제. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있고, 정비구역·가로구역별 최고높이 제한지역·일반상업지역·방화지구와 접합니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 동래SKVIEW2차는 190세대, 2008.11.17. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 재확인. 현재 실거래 12건은 모두 153.55㎡·155.09㎡로 본건 128.9646㎡와 다릅니다. 본건 면적의 실제 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 평균은 972,000,000원이지만 최근 대비 과거 거래 추세는 -17.1%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 1층 특성 확인. 본건은 1층 101호입니다. 현장 방문으로 채광·사생활·소음·조경·출입 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 과정은 현장 점유 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당 391,726,325원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘동일면적 검증’이 마지막 관문
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023년 11월 13일 새북구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 539,700,000원은 감정가 771,000,000원의 70%로 내려왔고, 비교 거래의 최근 12개월 평균 972,000,000원 대비 55.5%입니다.
다만 가격 판단에는 중요한 단서가 있습니다. 본건은 128.9646㎡인데 실거래 표본은 153.55㎡·155.09㎡이고, 최근 거래 흐름도 -17.1%로 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 싸다”가 아니라 “권리는 깨끗하되, 동일면적 시세 확인 후 가격을 확정해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리 안전성은 높지만, 면적 불일치 시세표본 때문에 가격 확신에는 한 단계의 검증이 더 필요합니다.
