부산지방법원 2025타경22821. 부산 연제구 연산동 연산엘지아파트 119동 2층 201호입니다. 감정가는 407,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 284,900,000원입니다. 소유자는 박순재이고 2010.07.28. 거래가액 234,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.09.09. 설정된 부산은행 근저당 채권최고액 284,900,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 근저당 42,900,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 역시 신건 때와는 달라졌습니다. 감정가 407,000,000원에서 1회 유찰돼 284,900,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 425,000,000원의 67.0%입니다. 최신 거래는 2026.07. 4층 350,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.0% 낮은 하락 추세라는 점은 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 243-18 연산엘지아파트 119동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 119.25㎡ · 119동 23층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 사용승인일 | 1999.03.27 |
| 소유자 | 박순재 (2010.07.28. 거래가액 234,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 284,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 131,885,883원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.09.09. 을구 9번 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 284,900,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 을구 12번 부산은행 근저당 42,900,000원과 2025.10.15., 2026.01.16. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 농협·중소기업은행 근저당과 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세
연산엘지 동일 면적 119.25㎡의 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 473,083,333원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 425,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 284,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.25㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 119.25㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2025.06 | 119.25㎡ | 19 | 515,000,000원 |
| 2025.02 | 119.25㎡ | 25 | 450,000,000원 |
| 2025.01 | 119.25㎡ | 17 | 508,000,000원 |
| 2024.11 | 119.25㎡ | 4 | 423,000,000원 |
| 2024.07 | 119.25㎡ | 23 | 513,000,000원 |
| 2024.07 | 119.25㎡ | 20 | 450,000,000원 |
| 2024.03 | 119.25㎡ | 12 | 488,000,000원 |
| 2023.10 | 119.25㎡ | 17 | 540,000,000원 |
| 2023.05 | 119.25㎡ | 21 | 500,000,000원 |
| 2023.04 | 119.25㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.25㎡ | 2건 | 425,000,000원 |
전체 12건 평균 473,083,333원만 보면 현재 최저가가 60.2% 수준으로 보이지만, 이 수치에는 2023년과 2024년의 높은 거래가가 섞여 있습니다. 더 중요한 최신 거래는 2026.07. 350,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -12.0%입니다. 즉 시장은 하락 흐름입니다. 그럼에도 현재 최저가 284,900,000원은 최신 거래 350,000,000원 아래에 있고 최근 12개월 평균 대비 67.0%이므로, 신건보다 가격 여유가 생긴 회차로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,788,600원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 284,900,000원 | 280,111,400원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 42,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 327,800,000원, 예상 배당 총액은 280,111,400원, 미배당은 47,688,600원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 131,885,883원이고 현재 회차 시나리오의 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 연천중학교 동측 인근으로 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 연산엘지는 2,302세대이고 사용승인일은 1999.03.27.입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 2층 201호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공시지가는 2,265,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 중로각지이며 소로1류·중로1류·중로2류에 접하고 교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 473,083,333원보다 최근 12개월 평균 425,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -12.0%이므로 현재 최저가의 할인율만 보고 과거 가격대로의 회복을 전제하지 않는 편이 좋습니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황상 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 후속 회차 시나리오. 2회 유찰 시 199,430,000원, 3회 유찰 시 139,601,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 47,688,600원은 채권자 측 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격 여유는 생겼고, 기준은 최신 거래다”
이 물건은 권리 쪽보다 가격과 시장 방향을 보는 사건입니다. 말소기준 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 284,900,000원은 1회 유찰로 감정가 407,000,000원에서 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균 425,000,000원의 67.0%입니다. 최신 거래 350,000,000원보다도 낮아 가격 여유가 확인되는 구간입니다.
다만 최근 거래 추세는 -12.0%입니다. 전체 거래 평균 473,083,333원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 핵심 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 2026.07. 최신 거래를 기준으로 보수적으로 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 양호, 가격도 유찰로 낮아졌지만 시장은 하락 중. 이 세 가지를 동시에 보는 물건입니다.
