부산지방법원 2025타경22841. 부산진구 당감동 주공아파트 311동 4층 404호, 전유면적 41.30㎡의 아파트입니다. 감정가는 131,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 권리의 중심은 2020.09.10. 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 204,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.10.31. 개시된 한국주택금융공사의 임의경매도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 신건 단계와 달라졌습니다. 현재 최저가는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 121,541,666원보다 약 29,841,666원 낮고, 평균의 75.4% 수준입니다. 최신 거래인 2026.08. 95,000,000원과 비교해도 최저가가 더 낮습니다. 따라서 이 사건은 현 회차에서 가격상 할인 구간에 진입한 상태로 볼 수 있습니다. 다만 최근 거래 자체가 95,000,000원부터 150,000,000원까지 크게 벌어져 있어 개별 동·층·상태에 따른 가격 차이는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22841 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 311동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 백양관문로 10 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 41.30㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 404호 |
| 현재 소유자 | 김규성 14분의 7 · 김정준 14분의 2 · 김정혁 14분의 2 · 윤선혜 14분의 3 |
| 소유권 변동 | 박귀열 → 2025.05.15. 상속 → 김규성·김정준·김정혁·윤선혜 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 126,734,086원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
과거 한국주택은행·국민은행·당감3동새마을금고·우리은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현 경매의 말소기준은 2020.09.10. 한국주택금융공사 근저당권이며 채권최고액은 204,000,000원입니다. 같은 날 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기가 있고, 2025.10.31. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 75.4%
개금주공3단지 동일 면적 41.30㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 121,541,666원, 최신 거래는 2026.08. 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.30㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 41.30㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 41.30㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 41.30㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 41.30㎡ | 3 | 107,500,000원 |
| 2026.06 | 41.30㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 41.30㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 41.30㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2026.03 | 41.30㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 41.30㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 41.30㎡ | 10 | 115,500,000원 |
| 2026.01 | 41.30㎡ | 10 | 124,500,000원 |
| 평균 | 41.30㎡ | 12건 | 121,541,666원 |
실거래 범위는 95,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%이며, 최신 거래 95,000,000원보다도 3,300,000원 낮습니다. 감정가 131,000,000원 단계에서는 최근 평균보다 높았지만, 1회 유찰을 거친 현재는 가격 위치가 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 204,000,000원 | 89,649,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 한국주택금융공사 채권최고액 204,000,000원 중 89,649,400원이 배당되고 114,350,600원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 다음 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 114,350,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 141,365,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 160,275,795원 | 0원 |
한국주택금융공사의 채권최고액이 매각가보다 커서 추가 유찰 때마다 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차의 신청채권자 배당 예상액 89,649,400원도 청구액 126,734,086원을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당평초등학교 서측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·단지내 상가·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물, 사용승인일 1989.06.10., 전유면적 41.30㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 개금주공3단지 2,452세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 1,800,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균 121,541,666원의 75.4%이므로 할인 폭 자체는 분명합니다.
- 최신 거래 기준. 2026.08. 최신 거래 95,000,000원과의 차이는 3,300,000원입니다. 평균값뿐 아니라 최신 저가 거래도 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 거래 편차. 같은 41.30㎡가 95,000,000원부터 150,000,000원까지 거래돼 층·내부상태 등에 따른 편차가 큽니다.
- 점유 확인. 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 공유자 구조. 현재 소유권은 김규성·김정준·김정혁·윤선혜의 상속 공유 상태입니다.
- 금지사항등기 확인. 2020.09.10. 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 있으므로 원문과 매각물건명세서의 처리 내용을 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 예상배당만으로 한국주택금융공사의 채권최고액 및 청구액이 모두 충족되지는 않습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인 후 가격 판단’이 핵심
이 물건은 2020.09.10. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 제시된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 한 차례 유찰로 최저가가 91,700,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 121,541,666원의 75.4%가 됐고, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차는 신건보다 가격 메리트가 분명해졌습니다.
다만 감정평가서의 임대사항은 미상입니다. 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·전입관계가 없다는 것은 같은 의미가 아니므로, 점유와 매각물건명세서를 확인한 뒤에야 권리 안전성을 최종 확정할 수 있습니다. 정리하면 가격은 매력 구간, 등기상 인수는 0원, 최종 변수는 점유 확인입니다.
