💰 25,900,000원 📉 최근시세의 80.9% 🧾 인수 0원 📊 추세 -8.4%
부산지방법원 2025타경22859. 부산 영도구 청학동 청운아파트 3층 309호, 전용 36.3㎡입니다. 감정가 37,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 25,900,000원입니다. 권리의 기준점은 2013.04.10. 설정된 청학2동새마을금고 근저당권 18,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정과 김철하 지분에 대한 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 1회 유찰의 효과가 분명합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 3건의 평균은 32,000,000원, 2026.07 최신 거래는 36,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.9%입니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 8.4% 낮은 흐름이므로, 과거 전체 평균 34,208,333원만 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22859 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 460-2 청운아파트 1동 3층309호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 36.3㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 1977.10.25 |
| 단지 규모 | 청운 · 79세대 |
| 현재 소유자 | 김수륜·김수복·김철하·김현옥 각 4분의 1 |
| 상속 | 2024.12.22 상속 · 2025.10.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 37,000,000원 / 25,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,241,799원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 동 표시 | 공부상 1동 · 현칭 A동 |
① 권리 흐름 — 2013.04.10 근저당이 기준
2011.05.19. 봉래새마을금고 근저당권 19,500,000원은 2013.04.10. 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 청학2동새마을금고 근저당권 18,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.29. 임의경매개시결정과 2025.12.24. 김철하 지분 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 아래
청운아파트 전용 36.3㎡대의 확인된 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래는 3건이고, 그 평균은 32,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.3㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2025.09 | 36.3㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2025.09 | 36.31㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2025.02 | 36.3㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2024.12 | 36.3㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2024.06 | 36.3㎡ | 1 | 42,500,000원 |
| 2024.05 | 36.3㎡ | 5 | 33,000,000원 |
| 2023.10 | 36.3㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2023.06 | 36.3㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2023.04 | 36.3㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2023.03 | 36.3㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2023.01 | 36.3㎡ | 5 | 33,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 32,000,000원 |
현재 최저매각가 25,900,000원은 최근 12개월 평균 32,000,000원보다 6,100,000원 낮고, 최신 거래 36,000,000원보다 10,100,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 80.9%입니다. 전체 12건 평균 34,208,333원과 비교하면 할인 폭은 더 커 보이지만, 최근 흐름이 과거보다 -8.4%인 만큼 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 866,200원 |
| 1. 근저당 · 청학2동새마을금고 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,033,800원 |
현재 최저가 25,900,000원 가정 시 근저당권 18,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 7,033,800원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청학초등학교 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·점포 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 309호이며 사용승인일은 1977.10.25입니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 폭 내외 포장도로에 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 623,000원/㎡, 완경사·사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장상 1동으로 표기되어 있으나 현황은 A동입니다.
- 환금성. 79세대, 1977.10.25 사용승인 단지로 최근 거래는 존재하지만 최근 12개월 확인 거래는 3건이며 최근 거래 추세는 -8.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 반드시 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 34,208,333원보다 최근 12개월 평균 32,000,000원과 최신 거래 36,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.4%이므로 현재 할인율만 보고 추가 하락 가능성을 배제하지 마세요.
- 권리 기준일 확인. 2013.04.10 청학2동새마을금고 근저당권 18,000,000원이 말소기준이며 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 1동, 현칭 A동이므로 현장과 공부의 동일성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 점유 확인이 마지막 관문”
현재 최저가 25,900,000원은 최근 12개월 평균 32,000,000원의 80.9%로, 1회 유찰을 거치며 가격 조건이 개선됐습니다. 최신 2026.07 거래 36,000,000원과 비교해도 낮습니다. 등기상으로는 2013.04.10 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 최근 실거래 흐름이 이전보다 -8.4%라는 점과, 임대관계가 미상이라는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 확인되지만 점유·임차관계 확인이 선행되어야 하는 유형입니다. 최근 시세보다 낮다는 사실만으로 권리·명도 리스크까지 없다고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
