부산지방법원 2025타경22859. 부산광역시 영도구 청학동 청운아파트 1동 3층 309호가 경매에 나왔습니다. 감정가 37,000,000원으로 시작했지만 3회 유찰되면서 최저매각가는 12,691,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다.
가격만 보면 상당한 할인입니다. 같은 단지의 전용 36.3㎡대 실거래는 최근 12개월 평균 32,000,000원, 최신 거래는 36,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 거래가격을 기준으로도 상당히 낮습니다. 하지만 가격이 크게 내려온 데에는 노후 건물의 상태와 매각 가능성, 실제 점유 및 관리 상태를 함께 살펴야 한다는 과제가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22859 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 460-2 청운아파트 제1동 제3층 제309호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 영도구 와치로 23 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 면적 / 층 | 동일 평형 거래 비교 기준 전용 36.3㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 사용승인일 | 1977.10.25 |
| 단지 규모 | 79세대 |
| 공부 / 현황 표시 | 공부상 1동 · 현칭 A동 |
| 소유자 | 김수륜 · 김수복 · 김철하 · 김현옥 (각 4분의 1 공유) |
| 취득 원인 | 2024.12.22 상속 · 2025.10.22 등기 |
| 감정가 | 37,000,000원 |
| 최저매각가 | 12,691,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 영도새마을금고 |
| 청구금액 | 5,241,799원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2013.04.10 설정된 청학2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 18,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그보다 앞서 2011년에 봉래새마을금고 명의로 설정됐던 채권최고액 19,500,000원의 근저당권은 2013.04.10 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 현재 존속하는 인수 부담으로 볼 이유는 없습니다.
이후 2025.10.29 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025.12.24 김철하 공유지분에 대한 국의 압류가 추가되었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차·점유관계 — 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계에는 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 전혀 없는지를 확정해서는 안 됩니다.
현재 배당 추정의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현장 점유 상태나 추가 권리조사 결과에 따라 실제 취득비용과 명도 부담은 달라질 수 있습니다. 따라서 시세 비교에서 사용하는 현재의 실질취득액 12,691,000원은 확인된 인수 부담이 추가되지 않는다는 전제의 금액입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 39.7%까지 내려온 가격
청운아파트의 비교 가능한 전용 36.3㎡대 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 34,208,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월의 3건 평균 32,000,000원과 최신 거래가 36,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.3㎡ | 4층 | 36,000,000원 |
| 2025.09 | 36.3㎡ | 4층 | 30,000,000원 |
| 2025.09 | 36.31㎡ | 2층 | 30,000,000원 |
| 2025.02 | 36.3㎡ | 4층 | 35,000,000원 |
| 2024.12 | 36.3㎡ | 3층 | 38,000,000원 |
| 2024.06 | 36.3㎡ | 1층 | 42,500,000원 |
| 2024.05 | 36.3㎡ | 5층 | 33,000,000원 |
| 2023.10 | 36.3㎡ | 5층 | 30,000,000원 |
| 2023.06 | 36.3㎡ | 3층 | 38,000,000원 |
| 2023.04 | 36.3㎡ | 4층 | 35,000,000원 |
| 2023.03 | 36.3㎡ | 5층 | 30,000,000원 |
| 2023.01 | 36.3㎡ | 5층 | 33,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 34,208,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 32,000,000원 |
전체 실거래 평균 34,208,333원은 과거의 높은 거래가격을 포함합니다. 실제로 최근 12개월 평균은 32,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -8.4%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균만을 기준으로 가격 메리트를 평가하면 시장 상황을 지나치게 낙관적으로 해석할 수 있습니다.
그럼에도 현재 최저매각가 12,691,000원은 최근 12개월 평균의 39.7%입니다. 최신 거래가 36,000,000원과 비교해도 크게 낮은 금액입니다. 확인되지 않은 인수 부담이 없다면, 최근 시세 대비 가격 할인폭 자체는 분명히 큰 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 628,438원 |
| 1. 근저당 · 청학2동새마을금고 | 18,000,000원 | 12,062,562원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 5,937,438원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 628,438원을 제외한 12,062,562원이 근저당권 배당액으로 추정됩니다. 채권최고액 18,000,000원을 기준으로 5,937,438원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
배당액은 집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·조세채권의 우선순위와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 채권원금·이자·배당요구 및 법원 확정 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·미배당 시나리오
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각가가 낮아질수록 근저당권에 대한 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 구별해야 합니다.
| 시나리오 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 12,691,000원 | 12,062,562원 | 5,937,438원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 8,883,700원 | 8,323,793원 | 9,676,207원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 6,218,590원 | 5,706,655원 | 12,293,345원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 청학동 소재 청학초등학교 남측 인근입니다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1977.10.25 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다. 실제 작동 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 완경사의 사다리형에 유사한 토지이며 공동주택 및 점포의 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지면적은 2,096.0㎡입니다.
- 도로·주차. 남서측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 주차시설이 설치되어 있습니다. 실제 주차 여건은 별도 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역으로, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 623,000원/㎡입니다.
- 건축물 표시. 공부상 1동과 현황 A동의 표시 차이가 있으나, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 79세대 규모의 노후 단지입니다. 동일 평형 실거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -8.4%이고, 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 향후 매도 시 수요와 매각기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서 원본과 전입세대 관련 자료를 확인하고 실제 점유자 및 점유 원인을 조사해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 제3자 점유가 발견되면 전입 시점, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 미확인 임차인이 존재한다면 예상 인수액 0원은 달라질 수 있습니다.
- 권리자 명칭 대조. 청학2동새마을금고와 영도새마을금고의 채권관계 및 경매신청 적격을 등기부와 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 세무서 압류 확인. 김철하 공유지분에 대한 국의 압류와 관련된 조세채권의 법정기일, 배당요구 및 우선순위를 확인해야 합니다.
- 건물 현장 점검. 누수, 균열, 배관 노후, 창호, 난방설비 및 공용부분 상태를 살펴 수리비를 산정해야 합니다.
- 표시 일치 확인. 공부상 1동과 현칭 A동의 차이를 건축물대장·집합건물 등기부·감정평가도면 및 현장 표시와 대조해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 공동소유자 4명의 지분과 실제 매각 대상 범위를 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납 관리비와 기타 납부 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 34,208,333원보다 최근 12개월 평균 32,000,000원과 최신 거래 36,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 최근 거래 추세 -8.4%도 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 실제 취득비용. 낙찰대금 외에 취득 관련 세금, 명도비용, 수리비, 미납 관리비 중 승계되는 부분 등을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인폭은 크지만, 싸게 사는 것과 잘 사는 것은 다르다”
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 최저매각가가 최근 실거래 시세보다 크게 낮다는 사실입니다. 감정가 37,000,000원에서 3회 유찰되어 12,691,000원까지 하락했고, 최근 12개월 평균 32,000,000원과 비교하면 최저가는 39.7%에 해당합니다. 확인된 인수 부담이 없다면 가격 측면에서 검토할 여지가 충분합니다.
등기상 권리 구조도 비교적 명확합니다. 2013년 청학2동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자와 임대관계가 확인되지 않았고, 등기상 근저당권자와 경매신청 채권자의 명칭도 달라 원본 서류 대조가 필요합니다.
가격이 낮아졌다는 이유만으로 즉시 낙찰을 권하기는 어렵습니다. 1977년 사용승인된 노후 건물이라는 점, 최근 거래 추세가 -8.4%라는 점, 79세대 규모의 단지라는 점을 종합하면 건물 상태와 향후 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 “권리상 확인된 인수 부담은 없고, 가격 할인폭은 크다. 그러나 점유·건물 상태·채권관계 확인 후 접근할 물건”입니다. 현재의 낮은 최저가가 실제 취득원가에서도 유지될 수 있는지가 이 경매의 핵심 판단 기준입니다.
