부산지방법원 2025타경22875. 부산진구 부전동 디알에코시티 15층 1511호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 현재 유효한 말소기준권리는 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 이후 임차권·경매개시결정·국세 압류는 말소기준 뒤에 놓입니다.
임차인 유수민의 임대차계약일은 2022.03.26, 확정일자는 2022.03.31, 주민등록과 점유개시는 2022.04.14입니다. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 경매에서 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 보증금 121,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 유형이 아니며, 현재 회차 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 132,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층 1511호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 중점경관관리구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원
핵심 기준일은 2021.10.26입니다. 이날 우리은행이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 유수민의 주민등록·점유개시일 2022.04.14은 그 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 2024.08.22 임차권등기 역시 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유수민 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.04.14 | 2022.03.31 | 2024.08.22 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유수민은 보증기관 또는 대위·승계 임차인으로 표시된 사람이 아니므로 별도의 중복 임차인으로 계산하지 않습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 말소기준 근저당보다 후순위이므로, 선순위 우리은행 배당 뒤 남는 범위에서 배당관계가 정리됩니다. 낙찰자가 보증금을 추가로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가의 70%
감정가는 189,000,000원, 현재 최저매각가는 132,300,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 최저가는 감정가의 70%입니다. 다만 현재 가격이 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 현재 매각가와 권리·배당 구조를 중심으로 입찰가를 판단합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 87,352,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 126,456,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 153,739,887원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 것은 매수인의 추가 인수 부담이 아니라 낙찰대금 자체와 채권자 회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 33,647,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 217,000,000원 중 129,647,800원이 배당되고 87,352,200원이 미배당으로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구액 121,000,000원 중 예상배당액은 33,647,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전2동주민센터 남동측 인근이며, 주변은 역세권 상업지대로 각종 상업시설·업무시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 15층 1511호입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차선 중앙대로, 남측으로 편도 4차선 신천대로와 접합니다.
- 토지. 2필 1단지 가로장방형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 주차타워, 도시가스설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 말소기준 2021.10.26과 유수민의 전입·점유개시 2022.04.14을 원본에서 다시 대조해 대항력 없음 판정을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.10.18 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 적용관계를 확인하세요.
- 배당표 변동. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 배당요구·세금 자료로 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 마감재 등을 조사하지 못했으므로 현장 상태를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 1회 유찰로 최저가가 132,300,000원까지 낮아졌지만, 유찰률 자체를 시세 할인으로 간주하지 말고 실제 거래가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용·전입·대출·세금 관련 조건을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.21억이 있어도 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 임차보증금 121,000,000원이지만, 결론을 좌우하는 것은 금액의 크기가 아니라 선후관계입니다. 말소기준 우리은행 근저당이 2021.10.26이고 유수민의 전입·점유는 2022.04.14이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 132,300,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수는 0원, 실질취득도 132,300,000원입니다.
다만 현재 예상배당에서는 채권총액 217,000,000원 가운데 87,352,200원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여도 0원입니다. 이것은 채권자의 회수 부족이지 매수인의 추가 인수액은 아닙니다. 권리분석은 비교적 단순한 편이지만, 가격은 별개의 문제입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리지 말고, 민간임대주택등기·내부 상태·실제 거래가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
