부산지방법원 2025타경22882. 부산진구 부전동 디알에코시티 17층 1715호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 84,000,000원이 말소기준입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권은 같은 날 이미 말소됐습니다.
현재 등기된 임차권자는 서지현 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.15, 점유개시는 2022.03.18, 주민등록과 확정일자는 모두 2022.03.29이며 보증금은 40,000,000원입니다. 전입이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고, 매각에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층 1715호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26 우리은행 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준 뒤, 인수액은 0원
2021.09.13 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 20,160,000,000원은 2021.10.26 해지로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 84,000,000원입니다. 임차권등기, 강제경매개시결정, 2025.11.07 국 압류는 모두 이 기준보다 늦습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2022.03.29 / 2022.03.29 | 없음 | 미상 배당요구 2024.10.28 | 인수 0원 |
서지현의 전입일 2022.03.29는 말소기준일 2021.10.26 이후이므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 40,000,000원이지만 이 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아니며, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 반영돼 있습니다. 우선변제 여부는 별도 확정되지 않았으므로 실제 배당관계는 배당요구와 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.
② 가격 해석 — 실질취득 91,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가 130,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가로 낙찰받는다고 가정한 실질취득액도 91,000,000원입니다.
다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 가격과 직접 대조할 수 있는 수치가 없으므로, 91,000,000원이 단지 감정가의 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리 인수 부담이 없다는 점과 가격이 싸다는 판단은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 4,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,000,000원 가정 시 채권 총액 124,000,000원 중 88,962,000원이 배당되고, 미배당은 35,038,000원입니다. 주택도시보증공사 청구액 40,000,000원 중 예상배당은 4,962,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 북측 인근으로, 주변은 역세권 중심상가지대의 각종 상업시설과 업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차선 규모 중앙대로, 남측으로 편도 4차선 규모 신천대로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 서지현의 전입일 2022.03.29가 말소기준일 2021.10.26보다 늦다는 점을 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18 등기가 말소기준권리보다 앞서므로 매각 후 처리와 적용관계를 반드시 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 91,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 오피스텔·근린시설의 실제 거래가격과 임대수요를 확인하세요.
- 배당관계. 현재 계산상 우리은행 84,000,000원 전액 배당 후 주택도시보증공사에는 4,962,000원이 배당되며 35,038,000원 미배당이 발생합니다.
- 임차권 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 분명하지만, 싸다는 결론은 아직 이르다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 말소기준이 2021.10.26 우리은행 근저당권이고, 임차인 서지현의 전입·확정일자는 2022.03.29이므로 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 130,000,000원에서 한 차례 유찰돼 91,000,000원까지 내려왔지만, 이를 실거래 시세와 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 “권리상 인수 부담이 없다”는 판단은 가능하지만 “91,000,000원이 싸다”는 판단까지 바로 이어가면 안 됩니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 처리관계도 원본에서 확인해야 합니다. 종합하면 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격 검증과 선순위 민간임대주택등기 확인이 입찰의 핵심입니다.
