창원지방법원 2025타경10210. 거창군 남하면 대야리 1524-2, 1533 일대의 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 건물 1층이 사무실 및 주택, 2층이 주택이고 별도의 캐노피가 있습니다. 토지는 주유소용지, 상업용으로 조사됐으며 토지면적 표기는 1,127.0㎡입니다. 현재 소유자는 김경동·김규창으로 각 지분 2분의 1입니다.
권리의 중심은 2004년 6월 24일 설정된 농업협동조합중앙회 채권최고액 180,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리만 보면 인수형 물건은 아니지만, 물건 자체가 토지·건물·기계기구를 포함하는 비정형 자산이어서 권리 안전성과 물건 확인 난도를 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10210 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 남하면 대야리 1524-2, 1533 · 경상남도 거창군 남하면 영서로 510 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 사무실 및 주택 · 2층 주택 · 캐노피 |
| 소유자 | 김경동 2분의 1 · 김규창 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 294,163,500원 / 205,914,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 124,715,999원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 | 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 토지면적 1,127.0㎡ |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 공시지가 | 108,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 5번, 2004.06.24. 농업협동조합중앙회 근저당권 180,000,000원입니다. 2025년 농협은행주식회사가 임의경매를 개시했고, 그 뒤 서대구세무서의 압류, 현대카드 가압류, 한국자산대부의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 매각범위 — 이 사건의 실제 핵심
이 사건은 일괄매각입니다. 제시외 건물과 감정평가명세표의 제시외 기계기구 ⓐ·ⓑ·ⓒ·ⓓ, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 매각대상에 포함됩니다. 반대로 목록 1 토지 지상의 철골구조 차고는 이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 접도구역. 목록 1·2 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 있습니다.
- 캐노피. 공장저당법 제7조 목록 제3호는 캐노피이며 건물등기사항전부증명서와 일반건축물대장에 등기·등재되어 있습니다.
- 소재불명 기계기구. 공장저당법 제7조 목록 제7호 중 기호 ①·②·③·⑤는 현재 소재불명입니다.
- 매각 제외. 목록 1 토지 지상의 철골구조 차고는 매각대상에서 빠집니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
③ 배당구조 (매각가 205,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,682,796원 |
| 을구 5번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 갑구 29번 가압류 · 현대카드주식회사 | 31,284,102원 | 22,231,204원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 합계 211,284,102원 중 202,231,204원이 배당되고, 9,052,898원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 205,914,000원 | 202,231,204원 | 9,052,898원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 144,139,800원 | 141,321,843원 | 69,962,259원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,897,860원 | 98,685,290원 | 112,598,812원 | 0원 |
유찰이 진행되어도 이 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 다만 채권자 미배당이 커지는 것과 매수인의 취득 위험은 같은 문제가 아닙니다. 이 사건에서 매수인의 핵심 위험은 채권 부족액보다 매각범위와 현물 상태, 토지 규제 및 실제 점유 확인에 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대야마을회관 북동측 인근이며 국도변 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며 1층은 사무실 및 주택, 2층은 주택입니다.
- 부속 건물. 캐노피는 철골조 판넬지붕 단층으로 벽체가 없습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 접도구역, 조례로정한지역이 포함되고 도로구역·하천구역과 접합니다.
- 토지형상. 평지·사다리형·소로한면이며 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 현물 대조. 일괄매각되는 제시외 건물·기계기구와 실제 현장에 남아 있는 물건을 감정평가명세표와 대조하세요.
- 소재불명 기계기구. 기호 ①·②·③·⑤가 현장에 없는 상태가 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 차고 제외 확인. 철골구조 차고는 매각 제외이므로 낙찰 후 소유·사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 접도구역 확인. 목록 1·2 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 있으므로 실제 이용·개발 제약을 확인하세요.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 사무실·주택의 실제 점유자를 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준 근저당과 이후 압류·가압류·경매개시결정의 최신 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 물건이 토지·사무실·주택·캐노피·기계기구를 함께 묶은 일괄매각이라는 점에서 단순한 권리분석형 경매와는 다릅니다.
현재 최저가는 205,914,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 할인율 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 접도구역에 걸리는 토지, 매각에서 제외되는 차고, 소재불명 기계기구, 미상의 임대관계를 실제 현장에서 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현물조사는 필수입니다.
