부산지방법원 2025타경22889. 부산진구 부전동 디알에코시티 10층 1008호입니다. 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고, 사건의 용도 표시는 근린시설입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.10.26 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 등기된 임차권과 강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
핵심 임차인은 전유리입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.21, 점유개시일은 2022.07.07, 주민등록일은 2022.07.12이며 보증금은 121,000,000원입니다. 그러나 주민등록일이 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.07.15에 이뤄졌고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층 1008호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 · 10층 1008호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
등기 흐름에서 먼저 보이는 것은 2021.09.13 농협은행 근저당 20,160,000,000원이지만, 이 권리는 2021.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당 96,000,000원입니다. 임차권자 전유리의 주민등록일 2022.07.12와 임차권등기 2024.07.15는 모두 그 이후입니다. 2025.10.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.11.07 국의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전유리 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.07.12 | 2022.06.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일은 2022.06.21, 점유개시일은 2022.07.07, 주민등록일은 2022.07.12입니다. 말소기준권리 2021.10.26보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 임차권등기는 2024.07.15이며 배당요구도 접수돼 있습니다. 따라서 보증금 121,000,000원이 존재하더라도 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 128,100,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 89,670,000원(49%), 3회 유찰 시 62,768,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 29,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,100,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 총 채권액 217,000,000원 중 125,506,600원이 배당되고 미배당은 91,493,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 91,493,400원 | 29,506,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 129,344,060원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 155,760,843원 | 0원 | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 121,000,000원입니다. 현재 회차에서는 29,506,600원이 배당되는 것으로 산정돼 전액 만족되지 않고, 2회·3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 다만 이 채권 미회수 자체가 매수인의 인수로 연결되는 것은 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부전초등학교 남동측 인근. 업무시설·공동주택·숙박시설·병원·근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도입니다. 건물은 지하2층·지상20층이며 본건은 10층 1008호입니다.
- 도로. 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 535-17번지는 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.10.26 우리은행 근저당 96,000,000원이 기준권리로 제시돼 있는지 등기 원문과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 임차권 확인. 전유리의 주민등록일 2022.07.12가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 임차권등기·배당요구 내용은 원문을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 처리와 관련한 문구를 원본에서 확인하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 128,100,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 최신 실거래를 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 91,493,400원 발생해도 제공된 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 나타나므로 실제 사용·대장·현황을 함께 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 핵심은 보증금 121,000,000원의 임차권자가 있어도 대항력이 없다는 점입니다. 전유리의 전입일 2022.07.12가 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2021.10.26보다 늦고, 현재 배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없기 때문입니다. 또한 말소기준보다 앞선 2021.10.18 민간임대주택등기는 원문 확인이 필요한 지점입니다. 결론은 대항력 없는 임차권·인수 0원은 장점, 가격은 최신 시세 확인 후 판단입니다.
