창원지방법원 2025타경10220. 거창읍 양평리 797 소재 물건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 기호(3) 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 978.0㎡이며, 건물은 스틸하우스 기와지붕 2층 구조입니다. 기호(3-1) 부속건물 차고는 감정평가와 매각물건명세서에서 현황 멸실로 확인됩니다.
등기상 소유자는 윤정섭입니다. 과거 설정됐던 거창농업협동조합·이진산·백재철·김동현·수승대농업협동조합 등의 근저당권과 과거 강제경매·압류는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.04.19 설정된 북부농업협동조합 채권최고액 360,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤의 정일수 근저당, 국 압류, 경남신용보증재단·주식회사오케이저축은행·현대캐피탈 주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 양평리 797 · 경상남도 거창군 거창읍 당동1길 189-41 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 · 토지 978.0㎡ |
| 건물 구조 | 스틸하우스 기와지붕 2층 · 외벽 몰탈위페인팅·외장판넬 마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 윤정섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 445,136,000원 / 311,595,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부농업협동조합 / 342,839,067원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 토지 지상 골프연습장 1식은 매각 제외 · 기호(3-1) 부속건물 차고 멸실 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 후순위는 소멸
말소기준권리는 2022.04.19 을구 10번 북부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 정일수 근저당권과 국·국민건강보험공단 압류, 경남신용보증재단·주식회사오케이저축은행· 현대캐피탈 주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 비교 기준은 없다
현재 최저매각가는 311,595,000원으로 감정가 445,136,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 311,595,000원이지만, 이 금액이 지역 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 311,595,000원 | 306,432,670원 | 536,307,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 218,116,500원 | 214,262,869원 | 628,477,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 152,681,550원 | 149,744,008원 | 692,996,562원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 536,307,900원에서 628,477,701원, 692,996,562원으로 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이지 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,162,330원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 북부농업협동조합 | 360,000,000원 | 306,432,670원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 정일수 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 49,250,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 51,316,441원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 22,174,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 5,162,330원을 제외한 306,432,670원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 총 채권액 842,740,570원 중 미배당은 536,307,900원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거창군 거창읍 양평리 당동마을회관 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량접근 가능하며 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 978.0㎡, 토지이용상황은 단독이며 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건입니다. 공시지가는 32,000원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 건물. 기호(3)는 단독주택으로 이용 중인 스틸하우스 기와지붕 2층 건물이며 제반 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되지만, 목록 1 토지 지상의 골프연습장 1식은 철거·이설이 용이하다는 이유로 매각에서 제외됩니다. 기호(3-1) 부속건물 차고는 멸실 상태입니다.
- 환금성. 단독주택·토지 결합형이고 주변이 단독주택·농경지·임야로 형성된 입지이므로, 실거래 비교 없이 감정가 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 보증금·확정일자·점유상태를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 311,595,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 실거래가 없으므로 이 수치만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 매각 범위 현장 대조. 일괄매각 대상과 골프연습장 1식의 매각 제외 범위를 현장에서 구분하고, 기호(3-1) 차고의 멸실 상태도 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.04.19 설정된 을구 10번 근저당권은 2025.10.15 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 권리관계와 실제 배당관계를 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·공장설립제한지역·가축사육제한구역 조건이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하고 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2022.04.19 북부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 311,595,000원이 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거가 없습니다.
또한 감정 이용상태가 단독주택인 토지 결합형 물건이고, 임대관계 미상, 골프연습장 1식 매각 제외, 기호(3-1) 부속건물 차고 멸실, 보전관리지역 등 확인사항이 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 권리 인수보다 현장·점유·매각범위·지역 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
