부산지방법원 2025타경22896. 부산진구 부전동 디알에코시티 11층 1108호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 감정가 180,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 126,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.10.26. 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 앞선 농협은행 근저당권은 같은 날 해지돼 이미 말소됐고, 이후 등기된 황영숙의 주택임차권과 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층 1108호 · 중앙대로 653 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건 내 11층 1108호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸
핵심은 황영숙의 임대차 시점입니다. 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.04.19.로, 말소기준인 우리은행 근저당 2021.10.26.보다 늦습니다. 등기상 위험 메모도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있으며, 2024.04.26. 주택임차권등기 후 배당요구가 접수됐습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황영숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.04.19. · 확정일자 2022.04.19. | 121,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.04.26. | 승계 0원 |
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 ‘싸다’는 별개
감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 126,000,000원입니다. 다음 시나리오는 88,200,000원, 그다음은 61,739,999원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 동일·유사 물건의 최신 실거래와 최근 거래 추세를 확인하지 않은 상태에서 70%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 27,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 217,000,000원 중 123,436,000원이 배당되고 93,564,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 주택도시보증공사의 청구액 121,000,000원 중 예상배당은 27,436,000원입니다. 이 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부전2동주민센터 남동측 인근에 위치하며 주변은 역세권 상업지대로 각종 상업시설과 업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차선 중앙대로, 남측으로 편도 4차선 신천대로와 접합니다.
- 이용. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·주차타워·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 시점 재확인. 황영숙의 전입·점유·확정일자 2022.04.19.가 말소기준 2021.10.26.보다 뒤라는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문에서 확인하세요.
- 가격은 시세와 별도 비교. 최저가 126,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 최근 실거래를 확인하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 미배당 93,564,000원은 채권자 측 배당 부족액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태 확인. 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못한 것으로 기재돼 있으므로 실제 내부 상태를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 실거래 확인이 승부처
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 121,000,000원이 아니라 매수인 인수 0원입니다. 황영숙의 전입·점유·확정일자는 말소기준권리 이후이고, 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 126,000,000원에 낙찰된다는 가정에서도 채권자 측에는 93,564,000원의 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 180,000,000원에서 1회 유찰돼 126,000,000원이 됐다는 것만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 또한 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 존재하므로 그 현재 효력도 원문 대조가 필요합니다. 금전 인수는 0원, 시세와 민간임대주택등기는 입찰 전 확인. 이 두 축을 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
