부산지방법원 2025타경22903. 디알에코시티 16층 1611호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 등기상 현재 말소기준권리는 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권 20,160,000,000원은 2021.10.26. 해지로 말소됐습니다.
핵심 임차인은 박유림입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.28., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.04.15., 보증금은 121,000,000원입니다. 모두 말소기준권리인 2021.10.26. 우리은행 근저당보다 뒤에 위치하므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.10.18. 이뤄졌고 배당요구도 접수돼 있으나, 이 임차권 때문에 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층 1611호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 16층 1611호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박유림 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.15 | 2022.03.28 | 121,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당요구 매수인 승계 없음 |
임차권등기는 2024.10.18. 접수됐고, 배당요구도 같은 날짜에 접수됐습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.28., 전입·점유는 2022.04.15.입니다. 말소기준 근저당보다 후순위이므로 미배당이 생겨도 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 현재 70%, 그러나 시세 할인 판단은 유보
감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 133,000,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 구간입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 93,100,000원(49%), 3회 유찰 65,169,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 133,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 비율과 실거래 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다. 실제 입찰가는 주변 오피스텔·근린시설의 최근 거래 및 동일 건물 거래를 별도로 대조해야 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 86,662,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 125,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 153,403,061원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,662,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 34,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 217,000,000원 중 130,338,000원이 배당되고 86,662,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 주위는 상업업무시설과 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 공동현관기, 도시가스설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형이고 상업업무시설 부지로 이용중이며, 동측 광대로와 남측 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 부전동 535-17에는 상대보호구역도 포함됩니다.
- 토지정보. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 310.7㎡, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 박유림의 임대차계약일 2022.03.28., 전입·점유 2022.04.15., 보증금 121,000,000원과 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.10.26. 우리은행 근저당 96,000,000원이 말소기준이며, 앞선 농협은행 근저당은 같은 날짜 해지로 이미 말소된 상태입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.18. 등기된 민간임대주택 문구의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현황·건축물대장·사용승인 관련 원본을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 190,000,000원과 현재 최저가 133,000,000원의 비율만 보지 말고 동일 건물 및 인근 유사 용도의 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당과 인수 구별. 현재 회차 미배당 86,662,000원은 채권자 측 미회수액이고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 당해세·관리비 등 실제 부담 가능 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 핵심은 121,000,000원 임차보증금이라는 숫자만 보고 인수형으로 오해하지 않는 것입니다. 박유림의 전입·점유는 2022.04.15.로 말소기준인 우리은행 근저당 2021.10.26.보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 감정가 190,000,000원의 70%까지 내려왔지만 실제 거래가격과의 비교가 확인되지 않은 만큼, 이를 곧바로 ‘저가 매수 기회’로 해석해서는 안 됩니다. 여기에 민간임대주택 등기 문구와 근린시설·업무시설(오피스텔) 이용이라는 용도 특성을 함께 확인해야 합니다. 정리하면 권리 인수는 0원, 가격 판단은 실거래 확인 전 보류가 이 물건의 결론입니다.
