126,700,000원
부산지방법원 2025타경22910. 부산진구 부전동 디알에코시티 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리의 기준점은 2021.10.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 장윤선의 임차권등기와 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
핵심은 임차인입니다. 장윤선은 임대차계약일 2022.05.10, 점유개시일 2022.06.11, 주민등록일 2022.06.13, 보증금 121,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 주민등록일이 말소기준일 2021.10.26보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 126,700,000원에 근접하더라도 매수인이 그 보증금을 떠안는 대항력 인수형 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층 806호 |
| 등기상 부동산 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9, 535-17 디알에코시티 · 중앙대로 653 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 8층 806호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
등기상 최초 소유자는 주식회사씨에스건설입니다. 2021.09.13 농협은행 근저당 20,160,000,000원이 설정됐다가 2021.10.26 해지로 말소됐고, 같은 날 주식회사우리은행의 96,000,000원 근저당이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됩니다. 2024.06.17 등기된 장윤선의 주택임차권은 이보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤선 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.06.13 / 2022.05.10 | 2024.06.17 | 없음 | 후순위 | 아님 |
장윤선의 임대차계약일은 2022.05.10이고 주민등록일은 2022.06.13입니다. 둘 다 말소기준일 2021.10.26보다 늦습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서는 임차인이 아니고, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 실제 임차인은 장윤선 1명이며 보증기관 승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 가격 포지션 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가 181,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 절대가격은 내려왔지만, 이 사건은 실거래 시세를 직접 대조할 수 있는 가격 표본 없이 감정가와 유찰률만 확인되는 구조입니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 92,873,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 130,306,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 156,434,495원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 28,126,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 217,000,000원 가운데 124,126,200원이 배당되고 92,873,800원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 주택도시보증공사의 121,000,000원 청구 중 예상배당은 28,126,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 부산울산지사 남서측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차, 화재탐지, 소화전, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 35m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 장윤선의 전입 2022.06.13과 임차권등기 2024.06.17이 말소기준일 2021.10.26보다 늦다는 점을 원본 등기와 명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 관계를 입찰 전 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용현황과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 현 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재의 실제 점유상태는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저평가를 단정하지 말고 동일 건물·인근 업무시설 및 오피스텔의 실제 거래가격을 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 시나리오이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당이고, 장윤선의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 안전하다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 126,700,000원으로 감정가 181,000,000원의 70%지만, 시장 실거래와 직접 비교되지 않은 상태에서 이 할인율만 보고 “싸다”고 평가하면 안 됩니다. 여기에 2021.10.18 민간임대주택등기와 사건상 근린시설·감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태도 입찰 전 확인해야 합니다. 권리는 비교적 안전, 가격은 시세 검증 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
