부산지방법원 2025타경22917. 부산진구 부전동 디알에코시티 8층 808호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 20층 중 8층, 14.9평형·남동향이며 사용승인일자는 2021.08.23입니다. 말소기준은 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원. 이후 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 이다희의 임차보증금은 121,000,000원이고 계약일·확정일자는 2022.04.04, 전입 및 점유개시는 2022.04.20입니다. 모두 말소기준일 2021.10.26보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22917 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층 808호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 · 20층 중 8층 · 14.9평형 · 남동향 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26 우리은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2021.09.13 설정됐던 농협은행 근저당권 20,160,000,000원은 2021.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2024.12.03 부산진구 압류 역시 2024.12.24 해제되어 2024.12.26 말소됐고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 국·제주특별자치도 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음
실제 확인되는 임차인은 1명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.04.20 | 2022.04.04 | 2024.08.08 · 有 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 표시 없음 |
임대차계약일과 확정일자는 2022.04.04, 전입·점유개시는 2022.04.20입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2021.10.26보다 모두 뒤이므로 기준권리보다 후순위입니다. 임차권등기는 2024.08.08 접수됐으며, 데이터상 이 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수금액은 0원입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 126,700,000원
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 88,690,000원(49%), 3회 유찰 시 62,082,999원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 28,126,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 217,000,000원 중 124,126,200원이 배당되고, 92,873,800원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부전초등학교 남동측 인근. 주변은 근린생활시설·업무시설·상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고 시내버스 정류장 및 지하철역이 도보 약 5분 거리에 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 중 8층, 사용승인일 2021.08.23. 위생·급배수·소화전·승강기·가스 개별난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 1개동 총 210세대, 대상 호실은 14.9평형·남동향입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 20미터 및 35미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역. 토지는 평지의 가로장방형 상업용 토지입니다.
- 공시지가. 9,181,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계. 이다희의 전입 2022.04.20과 확정일자 2022.04.04가 말소기준 2021.10.26보다 뒤라는 점을 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.10.18 등록 기재가 말소기준보다 앞서므로 경매 후 처리·말소 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임대관계·내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 응답기피로 자세한 임대내역과 내부마감재를 조사하지 못했습니다. 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 1회 유찰·70%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고 인근 유사 오피스텔·근린시설 거래가격을 직접 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당이고, 보증금 121,000,000원의 이다희 임차권은 전입·확정일자가 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰돼 126,700,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 근거가 없으므로 ‘70%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 또한 감정평가 당시 자세한 임대관계와 내부마감재를 확인하지 못했고, 2021.10.18 민간임대주택 등록 기재도 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격과 현장 확인은 필수. 이것이 이 사건의 결론입니다.
