창원지방법원 2025타경10300. 거창읍 가지리 210 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물로 주거 임차관계가 다수 얽혀 있습니다. 말소기준권리는 2022.07.08. 거창농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다.
등기상 후순위 압류·가압류와 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 중심은 등기 순위만이 아닙니다. 임차인 문경은 전입일이 2002.07.12.로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제 대상입니다. 현재 배당표에서는 보증금 전액이 먼저 배당돼 승계액이 0원이지만, 함우진은 전입일·보증금이 미상이라 별도 확인이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 가지리 210 · 경상남도 거창군 거창읍 거열로4길 156-15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(다가구주택) · 철근콘크리트구조 4층 |
| 토지 | 대 389.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 · 공시지가 320,300원/㎡ |
| 소유자 | 김아름 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,096,200원 / 812,067,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 612,882,398원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 전세사기피해자 및 공공주택사업자 우선매수청구권 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 1명이 핵심
말소기준은 2022.07.08. 거창농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 허정훈·문우경·이훈희 임차권과 압류·가압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 문경의 임차권등기 자체도 후순위지만, 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 별도 취급됩니다. 현재 회차 배당에서는 문경 보증금 230,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 아래 8명 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 이 가운데 문경은 대항력과 우선변제권이 인정된 상태이고, 함우진은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정병선 | 203호 | 미상 | 2023.08.01 / 미상 | 2025.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현재욱 | 205호 | 미상 | 2025.07.15 / 미상 | 2025.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이한호 | 502호 | 미상 | 2022.10.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허정훈 | 59㎡ (130.99㎡, 등기부상) | 140,000,000원 | 2022.07.21 / 2022.07.21 | 2024.09.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문경 | 97.7㎡ (187.4㎡, 등기부상) | 230,000,000원 | 2002.07.12 / 2022.07.12 | 2024.09.27 | 대항력 有 우선변제 有 현 회차 승계 0원 |
| 문우경 | 302호 55.19㎡ | 100,000,000원 | 2022.07.21 / 2022.07.21 | 2024.09.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이훈희 | 206호 20.5㎡ | 10,000,000원 | 2022.10.12 / 2025.02.26 | 2025.12.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 함우진 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.10.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 812,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,520,670원 |
| 1. 임차인 문경 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 720,000,000원 | 571,546,330원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,664,138원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 문경 보증금 230,000,000원이 전액 배당되고, 근저당권자에게 571,546,330원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당은 168,117,808원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거창여자고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브 및 강판지붕 4층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 389.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 320,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 토지와 4층 다가구주택을 함께 취득하는 일괄매각이고 다수 임차관계가 존재해, 단순한 개별 공동주택보다 권리·점유 확인 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문경 배당 결과 확인. 현 회차에서는 보증금 230,000,000원이 전액 배당되는 가정이지만, 실제 배당표와 배당순위를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 함우진 권리 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 승계 위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
- 우선매수청구권 확인. 전세사기피해자 및 공공주택사업자의 우선매수청구권 행사 가능성이 있으므로 일반 응찰자가 실제 낙찰받을 수 있는 절차인지 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 실제 임차인이 8명으로 파악되는 다가구주택이므로 각 호 점유현황과 인도·명도 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 유찰가만으로 가격판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 직접 비교 가능한 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 우선매수권 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 우선매수권이 더 중요하다”
이 사건의 현재 배당모델만 보면 숫자는 명확합니다. 최저가 812,067,000원에 문경의 보증금 230,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 제시된 추가 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전형 경매라고 결론낼 수는 없습니다.
실제 임차인이 8명이고, 그중 문경은 선순위 대항력 임차인입니다. 여기에 함우진은 전입일·보증금이 미상이라 승계 위험을 확정할 수 없습니다. 결정적으로 2026.05.20. 공공주택사업자 매입요청 사실 통보서가 제출돼 전세사기피해자 및 공공주택사업자가 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 일반 응찰자 입장에서는 ‘얼마에 사느냐’보다 실제로 낙찰받을 수 있는 경매인지가 먼저입니다. 배당모델은 무인수, 권리확인은 미완, 낙찰경쟁은 제한 가능. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
