창원지방법원 2025타경10323. 사건상 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 농업용창고로 기재되어 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 강영화이며, 2023.11.03. 증여를 원인으로 2023.11.06. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 그 직후인 2023.11.15. 지리산마천농업협동조합이 채권최고액 585,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.02. 국 명의 가압류 371,071,088원이 들어왔고, 2025.09.09. 그 가압류가 본압류로 이행된 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 2026.06.11.에는 지리산마천농업협동조합의 임의경매개시결정도 추가됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10323 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 휴천면 문정리 226-1 |
| 등기부 건물 소재 | 경상남도 함양군 휴천면 문정리 226-5 · 경상남도 함양군 휴천면 천왕봉로 2090 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 연립주택 + 토지 / 농업용창고 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 강판지붕 단층 · 외벽 판넬치장 · 바닥 콘크리트 · 샷시창호 · 사용승인일 2011.05.03. |
| 소유자 | 강영화 (2023.11.03. 증여 · 2023.11.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 362,210,000원 / 253,547,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 212,771,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1·4·5 토지 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력·우선변제권에 따른 인수액도 잡혀 있지 않으며, 배당 계산상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 이 사건의 핵심 — 농지취득자격증명
매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있고, 목록 1·4·5 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 특히 조건은 단순 보완 수준이 아닙니다. 증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는다고 명시되어 있습니다. 권리관계가 소멸형이라 해도, 이 절차를 충족하지 못하면 입찰 자체의 손실 위험이 발생합니다.
토지의 공부와 현황도 일부 일치하지 않습니다. 목록 4번은 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 답기타(나지 형태)이고, 목록 5번은 공부상 ‘답’이나 현황 일부가 진입로 형태입니다. 감정평가에는 그 밖에도 목록 6번의 일부가 답, 목록 12·13·14번의 일부가 진입로 형태인 것으로 적시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,349,658원 |
| 2. 근저당 · 지리산마천농업협동조합 | 585,000,000원 | 249,197,342원 |
| 3. 가압류 · 국 | 371,071,088원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 지리산마천농업협동조합 | 212,771,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액은 1,168,842,088원, 총 배당액은 249,197,342원, 미배당은 919,644,746원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 절차·용도 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 253,547,000원 | 249,197,342원 | 919,644,746원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 177,482,900원 | 174,198,139원 | 994,643,949원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 124,238,029원 | 121,698,697원 | 1,047,143,391원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 212,771,000원이 충족되는 것으로 계산돼 있지만, 2회 유찰 시 배당액은 174,198,139원, 3회 유찰 시 121,698,697원으로 낮아져 신청채권자 청구금액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 어느 회차에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문정리의 문하마을·문상마을 일대에 위치하며, 부근은 농경지인 답·전과 지방도로 주변 주택, 마을 내 주택, 자연림 등이 혼재합니다.
- 건물 이용. 감정상 건물 이용상태는 ‘농업용창고’이며 경량철골구조 강판지붕 단층 건물입니다. 별도의 설비내역은 없는 상태입니다.
- 차량 접근. 기호 1·2·4·5는 차량 접근이 가능하고 지방도로와 접해 교통사정은 보통입니다. 기호 6·7·8과 11은 차량 접근이 어려우며, 기호 9·10·13·14는 차량 접근이 가능합니다.
- 토지 대표정보. 토지면적 178㎡, 지목 ‘답’, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 45,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 포함하며 기호별로 생산관리지역·농림지역·보전관리지역이 혼재하고, 가축사육제한구역이 적용됩니다. 기호 1에는 소로2류 저촉도 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 여러 토지에서 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고 일부가 진입로 형태로 이용되고 있습니다. 일괄매각 물건인 만큼 개별 기호의 현황 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·4·5 토지의 증명 발급 가능 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 일괄매각 범위. 연립주택 + 토지 사건이면서 감정상 농업용창고가 포함돼 있으므로 각 토지·건물의 위치와 이용상태를 개별적으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 진입 조건. 일부 기호는 차량 접근이 어렵고, 일부 토지는 현황상 진입로로 이용됩니다. 실제 통행·진입 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 권리와 배당 구분. 채권 미배당액이 크더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 소멸 구조와 현장·절차 리스크를 분리해 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 농취증이 더 중요하다
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2023.11.15. 지리산마천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 ‘권리가 깨끗한 70% 할인 물건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 일괄매각 대상 중 목록 1·4·5 토지는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. 여기에 감정상 농업용창고 이용, 기호별 차량 접근 차이, 공부상 지목과 현황의 불일치까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 절차·현장 리스크는 높은 물건입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 농취증 발급 가능성과 일괄매각 각 기호의 실제 상태를 먼저 확인해야 합니다.
