창원지방법원 2025타경10334. 합천군 가회면 덕촌리 486의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층이고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 419.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 소로한면에 접합니다. 소유자는 정원순이고, 2019.08.19 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
현재 권리관계만 보면 2024.07.02 산양농업협동조합 가압류가 기준권리로 잡혀 있고, 이후 2025.03.20 산양농업협동조합 근저당권 39,000,000원과 2025.09.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 정원영은 2013.11.14 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입시점만으로는 보증금 규모나 대항요건 전체를 확정할 수 없으므로 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10334 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 가회면 덕촌리 486 · 경상남도 합천군 가회면 황매산로 87 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 · 기호 2-1~2-3 멸실 |
| 토지 | 419.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정원순 · 2019.08.19 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 138,988,280원 / 97,292,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 30,541,551원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
2019.08.19 정원순이 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 2024.07.02 산양농업협동조합의 가압류 30,444,643원이 설정됐고 이 권리가 현재 분석상 말소기준입니다. 2025.03.20 설정된 산양농업협동조합 근저당권 39,000,000원과 2025.09.30 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정원영 | 2013.11.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 정원영 본인의 점유·전입 조사입니다. 전입일은 기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 낙찰자 승계금액 모두 미상입니다. 이 사건은 최저매각가가 내려간 폭보다 이 보증금을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,256원 |
| 2. 가압류 · 산양농업협동조합 | 30,444,643원 | 30,444,643원 |
| 3. 근저당 · 산양농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,696,101원 |
현재 시뮬레이션에서는 채권 69,444,643원이 전액 배당되고 소유자 잔여 25,696,101원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 정원영의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 위험을 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 97,292,000원 | 69,444,643원 | 0원 | 25,696,101원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,104,400원 | 66,478,521원 | 2,966,122원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,673,080원 | 46,414,965원 | 23,029,678원 | 0원 |
낙찰가가 97,292,000원에서 68,104,400원, 47,673,080원으로 낮아지면 등기상 채권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 채권들은 매각으로 소멸하는 권리이므로 채권 미배당 자체가 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 반대로 정원영이 대항력을 갖춘 임차인으로 확인되고 보증금이 배당으로 모두 해소되지 않는다면 그 미배당 보증금은 별도의 승계 문제가 됩니다. 보증금이 확인되기 전에는 유찰가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 체크 — 일괄매각과 멸실 건물
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 멸실 건물. 기호 2-1, 2-2, 2-3 건물은 등기사항전부증명서상 등기돼 있으나 현황은 멸실이고 일반건축물관리대장상 말소된 상태입니다.
- 매각 제외. 제시외 건물 내 화목보일러는 이설 및 이동이 용이하여 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 감정평가서의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.
- 접도구역. 목록 1 토지는 일부 접도구역에 저촉됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 합천군 가회면 덕촌리 소재 가회중학교 서측 인근이며 주위는 학교, 단독주택, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주택으로 이용 중이며 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 419.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지, 사다리형, 소로한면입니다.
- 규제. 접도구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 저촉 또는 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 54,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정원영 보증금 확인. 가장 먼저 보증금과 실제 점유관계, 확정일자를 확인해야 합니다. 이 값이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일 2013.11.14가 기준권리 2024.07.02보다 빠르다는 사실만으로 인수액을 확정하지 마십시오.
- 멸실 건물 대조. 기호 2-1~2-3의 등기와 현황 멸실 상태를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 접도구역 확인. 토지 일부가 접도구역에 저촉되므로 이용계획과 현황을 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물·수목은 포함되지만 화목보일러는 제외되는 매각 범위를 구분해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 임차보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 사건의 등기 구조는 복잡해 보이지만 현재 살아 있는 기준권리 이후의 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 정원영의 전입은 2013.11.14로 기준권리보다 빠르고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자를 최종 결론으로 받아들여서는 안 됩니다.
감정가 138,988,280원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 97,292,000원까지 내려왔지만, 임차보증금이 확정되기 전에는 실질취득가 자체가 미상입니다. 여기에 일괄매각, 멸실 건물, 일부 접도구역 저촉까지 확인해야 하므로 가격보다 권리·현황 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
