인천지방법원 2025타경790. 인천 계양구 동양동 신세계드림빌 5층 501호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가는 165,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,595,000원입니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준은 2010.08.31. 설정된 양만수산업협동조합 근저당권이고, 임차인 현상훈의 전입신고일은 2017.10.11.로 그 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 없음으로 정리됩니다.
다만 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 임차인으로 확인되는 현상훈은 2025.06.05. 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자는 자료에 표시되어 있지 않습니다. 대항력은 없더라도 보증금 미상 임차인이 실제 점유 중인 사건이므로, 입찰 전 매각물건명세서 보완 여부와 배당요구 종기 내역, 현장 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 628-5 신세계드림빌 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장상 다세대주택 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 황나현 (협의분할에 의한 상속, 2024.09.12.) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 56,595,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 민물장어양식수산업협동조합 / 94,014,283원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
말소기준권리는 2010.08.31. 양만수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 2024.09.03. 말소되었고, 2025.03.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 근저당권은 명칭변경·주소변경·채무자 변경·근저당권 이전이 이어졌고, 2026.01.19. 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 접수되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계·대위 중복신고 아님
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현상훈 | 2017.10.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
임차인 현상훈은 보증기관 승계나 대위변제 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 다만 전입일이 2010.08.31. 말소기준권리보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고, 배당요구는 2025.06.05. 접수된 것으로 표시됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,418,710원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 양만수산업협동조합 | 163,000,000원 | 55,176,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 56,595,000원 기준, 근저당권 채권최고액 163,000,000원 중 55,176,290원만 배당되고 107,823,710원의 미배당이 발생합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 “당산초등학교” 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트 등의 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 외벽은 스톤스프레이 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 서측으로 노폭 약 8m 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)) 등으로 표시되며, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 현상훈의 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 원본에서 배당요구와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준권리는 2010.08.31. 근저당권이고, 임차인 전입은 2017.10.11.로 자료상 대항력은 없습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없으므로 최저가 56,595,000원만 보고 싸다고 단정하지 말고, 인근 다세대 실거래와 임대수요를 별도 확인해야 합니다.
- 미배당 리스크 이해. 현재 회차 기준 근저당 미배당은 107,823,710원입니다. 매수인 인수는 0원이지만 채권 회수 부족이 큰 사건입니다.
- 부속물 확인. 매각물건명세서 비고상 발코니 부분에 설치된 새시(보일러실) 등은 매각 및 평가에 포함됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “임차인 미상 정보”가 먼저다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 56,595,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 임차인이라 대항력 인수형 사건도 아닙니다. 하지만 임차인 현상훈의 보증금과 확정일자가 미상인 채 배당요구 사실만 확인되는 점은 결코 가볍게 넘길 수 없습니다. 권리는 대체로 정리되는 구조, 그러나 정보 공백은 남아 있는 사건입니다. 입찰 판단의 순서는 할인율이 아니라 임차인 원본 확인입니다.
