수원지방법원 2025타경55461. 수원역 북동측 인근 유-펠리스 13층 1308호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 생활숙박시설(현황 오피스텔)입니다. 감정가는 113,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 79,100,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리의 중심은 단순합니다. 소유자 이광훈이 2020년 1월 7일 소유권을 취득하면서 같은 날 동인천새마을금고 앞으로 채권최고액 106,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드·롯데카드·현대카드의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매산로2가 27-6 유-펠리스 13층 1308호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 갓매산로71번길 21-6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설(현황 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상15층 중 13층 1308호 · 사용승인일 2019.12.12. |
| 소유자 | 이광훈 · 2020.01.07. 소유권이전 · 거래가액 143,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동인천새마을금고 / 102,063,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019년 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2020년 1월 7일 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 같은 날 이광훈 명의 소유권이전과 동인천새마을금고 근저당권 설정이 이어졌고, 이 근저당이 경매의 말소기준입니다. 이후 가압류 3건, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 시세 확인이 선행
감정가 113,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,100,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 79,100,000원입니다.
다만 이 가격이 시장 대비 싼지 비싼지를 판정할 수 있는 실거래 비교값은 별도로 확인해야 합니다. 특히 감정평가상 생활숙박시설이면서 현황은 오피스텔로 이용 중이므로, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 실제 이용상태를 함께 대조해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 근저당 · 동인천새마을금고 | 106,700,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,535,274원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,489,132원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,471,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 151,195,831원 중 77,276,200원이 배당되고, 73,919,631원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 79,100,000원 | 77,276,200원 | 73,919,631원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 97,222,491원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 113,534,493원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 이 사건의 가장 분명한 장점입니다. 반면 신청채권자 동인천새마을금고의 청구액 102,063,671원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 현재 예상배당액은 77,276,200원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원역 북동측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 후면상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수원역(지하철1호선·수인분당선)이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설이며 현황 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 중 13층 1308호이며 사용승인일은 2019.12.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 엘리베이터, 소화전, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 상업용 건물부지로 이용 중이며 평탄한 사다리형 토지, 서측 약 8m·북측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 생활숙박시설(현황 오피스텔)입니다. 실제 이용상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 현재 79,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 이용형태의 최근 거래를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.01.07. 동인천새마을금고 근저당권이 말소기준이며 그 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 별도 부담 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현황
이 사건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2020년 동인천새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 113,000,000원에서 79,100,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
다만 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 사건상 근린시설, 감정평가상 생활숙박시설(현황 오피스텔)이라는 특성이 있으므로 최근 거래가격과 실제 이용·점유상태를 확인하는 절차가 선행돼야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 비교 후 판단입니다.
