수원지방법원 2025타경55599. 화성시 송산동 한림시티빌2차 에이동 204호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 183,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 임차인 정성훈 씨는 2021.06.28. 확정일자를 받고 2021.08.17. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.06.15. 한국캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하고, 신청채권자는 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 2026.05.15. 제출했습니다. 따라서 현재 회차에서 배당 계산상 남는 91,288,400원은 룰상 잔존액이지만, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송산동 168-117 한림시티빌2차 에이동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 방2·거실 및 주방·화장실 등 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 강정묵 · 2021.08.19. 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2015.07.23. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
최초 중소기업은행 근저당권 84,000,000원은 2017.08.31. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.06.15. 한국캐피탈주식회사 가압류 21,244,232원입니다. 그보다 앞서 정성훈 씨가 2021.08.17. 전입·점유했으므로 임차인은 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2021.06.28.과 배당요구 2025.06.27.도 확인돼 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성훈 | 전유부분의 전부 주거(임차권등기) | 183,000,000원 | 2021.08.17. 2021.06.28. | 2025.06.27. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 판단 — 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 134,000,000원이고 현재 최저매각가는 93,800,000원으로 1회 유찰·감정가 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 65,659,999원, 그다음은 45,961,999원으로 내려갑니다.
하지만 이 사건에서 확인되는 동일 평형 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 다세대는 같은 건물·인근 물건이라도 면적, 층, 도로조건, 내부상태에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다. 권리 인수는 확약으로 해소됐지만, 응찰가격 자체가 시세보다 낮은지는 별도의 거래사례 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 임차인 정성훈 보증금 | 183,000,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 21,244,232원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 배당계산상 임차보증금 미배당액은 91,288,400원입니다. 다만 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하다고 명시되어 있으므로 이를 별개의 183,000,000원 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다. 또한 2026.05.15. 인수조건변경확약서에 따라 이 미배당 임대차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화산초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·연립주택 등이 소재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물의 2층 204호이며, 사용승인일은 2015.07.23.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 남동측 약 4미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제5·6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,163,000원/㎡이며 토지는 평지의 유사 사다리형 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 주소 확인. 등기사항전부증명서상 도로명주소는 용주로 82, 건축물대장 및 현황 건물표기는 용주로 84로 확인돼 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리안전성은 2026.05.15. 인수조건변경확약서에 달려 있습니다. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 정성훈 임차권임을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 신청채권 183,000,000원과 임차권등기 보증금 183,000,000원은 동일 채권이라고 명세서에 적혀 있으므로 두 금액을 별도 부담으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 대조. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고 인근 다세대의 최근 거래사례를 대조해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부와 실제 점유상태를 직접 확인하지 못했습니다. 인도·점유 상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 주소 불일치 확인. 용주로 82와 용주로 84 표기가 함께 존재하므로 등기부·건축물대장·현황상 동일 물건 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 한국캐피탈 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “대항력 1억8,300만원”만 보고 포기할 물건은 아니다
이 사건은 첫인상과 실제 결론이 크게 다릅니다. 정성훈 씨의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금은 183,000,000원이라 원래라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 강한 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 룰상 잔존액은 91,288,400원입니다.
그러나 2026.05.15. 제출된 인수조건변경확약서가 이 구조를 바꿉니다. 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 93,800,000원입니다. 다만 시세 비교자료가 확인되지 않아 이 가격 자체가 싼지는 별개의 문제입니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 최근 실제 거래사례 확인. 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
