수원지방법원 2025타경55757. 화성시 영천동 더퍼스트타워투의 1층 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제138호·제139호를 호별로 구분하지 않고 일체의 근린생활시설(바디케어점, O2 in BODY)로 이용 중인 것으로 조사됐고, 매각 조건에도 일괄매각이 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물이며 사용승인일은 2019.12.03.입니다.
등기 흐름의 기준점은 2023.09.26. 설정된 청파새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이고 공동담보로 더퍼스트타워투 제1층 제139호가 기재되어 있습니다. 같은 날 최삼용이 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 613,921,000원입니다. 이후의 가등기·압류 중 일부는 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층138호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 614 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제138호·제139호를 호별 구분 없이 일체의 근린생활시설(바디케어점, O2 in BODY)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 1층 · 사용승인일 2019.12.03. |
| 소유자 | 최삼용 (2023.09.26. 소유권이전 · 거래가액 613,921,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,248,000,000원 / 873,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문 유한회사 / 18,797,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.26. 청파새마을금고 근저당권입니다. 국민건강보험공단의 2025.04.01. 압류와 2025.05.01. 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 2024.02.14. 주식회사솔라뷰픽쳐스 명의 소유권이전청구권가등기는 2024.10.18. 해제로 이미 말소됐고, 2025.07.22. 국가 압류도 2025.08.19. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 5건은 후순위, 1건은 판정 유보
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 솔라뷰 동탄1(진홍기) | 더퍼스트타워2 1층 138,139호 104.0000㎡ | 2024.03.26 | 25,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사삼보네트웍스(최삼용) | 더퍼스트타워투 1층 138-2호 26.0000㎡ | 2025.05.08 | 25,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오투인바디 주식회사(김숙형) | 더퍼스트타워2 139호 A 13.0000㎡ | 2024.11.01 | 18,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김숙형 | 1층139-A호 103.8661㎡ | 2025.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 대화주식회사(배채정) | 더퍼스트타워투 1층 139-2호 26.0000㎡ | 2025.05.17 | 250,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 솔라뷰 | 주거 이용 기록 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신고일이 확인되는 다섯 기록은 모두 말소기준일인 2023.09.26.보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 마지막 ‘솔라뷰’ 기록은 신고일도, 보증금도 확인되지 않습니다. 이 경우 보증금 규모와 선후관계를 알 수 없으므로 대항력 있음으로 단정할 수도, 없음으로 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 873,600,000원으로 감정가 1,248,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 주변도 업무시설·상업시설·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재한 공장 및 업무지대로 조사되어 있습니다. 실제 응찰가 판단은 동일 건물·동일 용도·유사 위치의 거래와 임대수익을 별도로 대조하는 과정이 선행되어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 873,600,000원 | 196,333,655원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 611,520,000원 | 455,792,855원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 428,064,000원 | 637,414,295원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 배당받지 못하는 채권액은 커지지만, 그 미배당 채권이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 신고일·보증금이 미상인 ‘솔라뷰’ 점유 기록은 이 산정과 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 873,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,136,000원 |
| 2. 근저당 · 청파새마을금고 | 1,040,000,000원 | 862,464,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문 유한회사 | 18,797,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,058,797,655원 중 862,464,000원이 배당되고, 196,333,655원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 ‘치동중학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설·상업시설·근린생활시설·지식산업센터 등이 소재하는 공장 및 업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측과 동측으로 각각 중로에 접하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형 공장용지로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 용도 특성. 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 현재 제138호·제139호가 일체의 바디케어점으로 이용 중입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘솔라뷰’ 선순위 여부 확인. 신고일·보증금이 미상인 점유 기록의 최초 대항요건과 실제 보증금을 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 마세요.
- 138호·139호 현장 구획 확인. 감정평가상 두 호실을 구분 없이 일체로 이용하고 있고 일괄매각 조건입니다. 실제 출입구·내부 경계·점유자별 사용 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 신고일이 확인된 기록은 후순위지만, 확정일자·우선변제·배당요구 관계까지 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 873,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 196,333,655원이지만 이것이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 점유·임차인의 독립적인 인수 위험과 분리해 판단하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계와 체납 관리비를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 점유 1건이 먼저다”
이 사건은 표면적으로는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 1,248,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 873,600,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후의 압류·경매개시결정은 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 그보다 보수적이어야 합니다. 신고일과 보증금이 확인되지 않은 ‘솔라뷰’ 점유 기록 1건이 남아 있기 때문입니다. 이 기록은 대항력 가능·미상으로 두고 확인해야 하며, 해소되기 전까지 ‘완전한 인수 0원’이라고 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 비교치도 없어 최저가가 시세보다 저렴하다는 가격 가점 역시 부여하기 어렵습니다. 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점유는 미완료. 가격도 검증 전. 현재 단계의 핵심은 싸게 보이는 숫자가 아니라 그 한 건의 점유관계를 먼저 닫는 것입니다.
