수원지방법원 2025타경56347. 등기상 물건분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 지하 6층·지상 26층 건물 중 8층 807호이며, 현재 소유자는 정봉훈입니다. 정봉훈은 2021.11.18. 매매를 원인으로 거래가액 152,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 정봉훈의 소유권 취득과 같은 시기부터 시작된 신동규의 160,000,000원 임대차입니다.
신동규는 2021.08.24. 확정일자를 받고 2021.10.18. 전입·점유를 시작했으며, 2024.10.18. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 훨씬 뒤인 2025.06.10.입니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 8층 807호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하6층 지상26층 중 8층 |
| 소유자 | 정봉훈 (2021.11.18. 매매 · 거래가액 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2010~2013년에 존재했던 국민은행 근저당·조복화 전세권·한국외환은행 근저당·동부화재 근저당은 이미 과거 등기에서 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2025.06.10. 강제경매개시결정이고, 그 이후 화성시 압류와 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 8번 임차권은 2024.10.18. 등기됐고 그 원인이 되는 전입·점유는 2021.10.18.이므로 기준권리보다 선행합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.10.18. / 2021.08.24. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 별도의 보증기관 채권을 보증금에 중복 합산할 이유는 없습니다. 다만 이 임차인 신동규는 이번 강제경매의 채권자와 동일인으로 기재돼 있습니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로, 동일인이라는 사실만으로 임차권을 무효로 단정해서는 안 되며 실제 계약관계와 보증금 지급 내역을 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 유찰돼도 싸지지 않는 구조
이 사건은 일반적인 “유찰 = 취득가 하락” 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원이 현재 낙찰가보다 크기 때문입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 102,900,000원에 임차보증금 미배당 59,340,600원이 붙습니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 72,030,000원으로 내려가지만 인수액이 89,666,540원으로 늘고, 3회 유찰 시 낙찰가 50,421,000원에 인수액은 110,886,578원까지 커집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 59,340,600원 |
| 2회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 89,666,540원 |
| 3회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 110,886,578원 |
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 신동규 보증금 | 160,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신동규 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,298,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신동규는 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 위 두 항목을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 현 회차 기준 임차보증금 미배당 59,340,600원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기·사건 분류는 근린시설이나 현황상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 화성시 반송동 솔빛초등학교 북측 인근으로, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 서측 약 15미터, 북측 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 7,714,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방 형태입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 102,900,000원에 낙찰받아도 임차보증금 미배당 59,340,600원을 추가로 인수합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 72,030,000원·50,421,000원으로 내려가지만 인수액은 89,666,540원·110,886,578원으로 증가합니다.
- 신동규 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계 등을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 실제 사용과 공부상 용도에 따른 금융·세금·전입 관련 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2025.07.24. 화성시 압류, 2025.08.21. 경기신용보증재단 가압류, 2025.10.21. 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.6억 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 숫자 중 가장 중요한 것은 감정가 147,000,000원도, 최저가 102,900,000원도 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원입니다. 현 회차에서 배당되지 않는 59,340,600원을 매수인이 떠안고, 추가 유찰이 생기면 그 인수액이 더 커집니다. 그래서 최저가가 내려가도 실질 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
후순위 압류·가압류가 소멸한다는 점만 보고 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없고, 실거래 자료가 없는 상태에서 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 여기에 임차인 신동규가 강제경매 신청채권자와 동일인이라는 특수성까지 있어 계약관계 확인이 필요합니다. 최저가 착시는 크고, 선순위 임차권 인수는 명확한 사건입니다.
