수원지방법원 2025타경56506. 수원시 장안구 율전동 173-1 소재 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 233,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 163,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 가격이 아닙니다. 등기된 임차권자 이애디아의 보증금이 240,000,000원으로 최저가보다 크고, 별도의 점유자 노승우도 확인되기 때문에 임차관계와 확약의 적용범위를 먼저 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
이애디아는 2021.06.02. 전입·점유, 2021.05.03. 확정일자, 보증금 240,000,000원의 주택임차권자입니다. 배당요구도 했고 현재 회차 계산만 보면 배당 후 79,983,400원이 남아 원칙상 매수인 인수 대상이 됩니다. 하지만 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기 및 임차권말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이애디아에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
문제는 이 확약이 모든 점유자에게 자동 확대되는 것이 아니라는 점입니다. 노승우는 2024.04.01. 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금과 점유권원 확인 전까지 인수위험을 열어두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 율전동 173-1 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 엄소정 · 2021.06.22. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 임차권과 미상 점유자를 분리
등기부상 2015.02.27. 우리은행 근저당권은 2021.06.03. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준권리는 2024.12.05. 수원시 압류입니다. 이애디아의 주택임차권은 그보다 앞서 2023.06.20. 등기됐고, 실제 전입·점유는 2021.06.02.입니다. 따라서 원래라면 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 점유관계 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노승우 | 2024.04.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 이애디아 | 2021.06.02. | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 확정 2021.05.03. · 배당요구 2025.09.22. | 실질 0원 확약에 따른 대항력 포기·임차권말소 동의 |
이애디아는 등기부상 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권자이고, 보증금·전입·확정일자·배당요구가 모두 확인됩니다. 반면 노승우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 두 사람을 같은 수준의 임차인으로 묶어 인수액을 합산하는 방식은 적절하지 않습니다. 이애디아는 확약으로 인수위험이 해소됐지만, 노승우는 확인 전까지 별도의 미상 위험으로 남습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
현재 회차 최저매각가는 163,100,000원으로 감정가 233,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 114,170,000원, 그 다음은 79,919,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건은 최저가 하락 자체를 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 이애디아의 인수는 확약으로 실질 0원이지만 노승우의 보증금이 미상이라, 현재 실제 취득부담은 최저가 163,100,000원 + 확인되지 않은 인수가능액으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 이애디아 룰상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 163,100,000원 | 79,983,400원 | 확약 적용 시 이애디아 0원 · 노승우 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 128,228,380원 | 확약 적용 시 이애디아 0원 · 노승우 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 161,919,542원 | 확약 적용 시 이애디아 0원 · 노승우 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 이애디아 보증금 | 240,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이애디아 보증금 부족분은 79,983,400원이지만, 신청채권자가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 그 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하며, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 노승우의 보증금은 이 표에서 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 제2층 제201호입니다.
- 주위환경. 단독주택·다세대주택·도시형 생활주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로2류·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 지번은 율전동 173-1, 173-12이나 현황 및 집합건축물대장상 지번은 율전동 173-1입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의의 대상과 조건이 이애디아 잔존 보증금 전체에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 노승우 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유권원·배당요구 여부를 반드시 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 이애디아와 노승우를 혼동 금지. 이애디아에 대한 확약을 노승우에게까지 확대 적용하면 안 됩니다.
- 최저가 단독 판단 금지. 163,100,000원이라는 낙찰가만으로 총취득비용을 확정하지 말고 미상 임차관계까지 반영하세요.
- 지번 차이 확인. 등기상 율전동 173-1, 173-12와 현황·집합건축물대장상 율전동 173-1 차이를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체가 0원은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 이애디아의 240,000,000원 임차보증금은 확약 덕분에 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 현재 회차 배당표에 79,983,400원의 부족분이 계산돼 있어도 그 금액을 그대로 낙찰자 부담으로 더하면 안 됩니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 점유자 노승우는 2024.04.01. 전입만 확인되고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 최종 결론은 “이애디아 확약은 긍정적, 노승우 인수위험은 미확정”입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다, 입찰 전 노승우의 임차관계를 확정하는 일이 우선입니다.
