대구지방법원 2024타경127485. 대구 수성구 사월동 시지2차사월보성타운 105동 10층 1008호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김경숙은 2020.02.24 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2024.01.19 등기된 김기진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.01.04, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.12이며 보증금은 190,000,000원입니다.
데이터상 말소기준은 2024.11.25 강제경매개시결정입니다. 김기진의 전입과 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되고 매수인 인수 위험이 생깁니다. 현재 최저가 116,900,000원을 전제로 한 배당표에서는 임차인에게 114,463,400원이 배당되고 75,536,600원이 미배당으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경127485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 욱수천로 133, 105동 10층1008호 (사월동,시지2차사월보성타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트조 20층건 중 10층 |
| 소유자 | 김경숙 (2020.02.24 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (7회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,090,905원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
과거 한국주택은행·고산농업협동조합·국민은행의 근저당과 이기란의 전세권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 핵심은 실제 임차인 1명, 김기진입니다. 김기진은 보증금 190,000,000원, 전입 2022.01.12, 확정일자 2022.01.12로 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김기진 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 확약 반영 기준. 확약이 없다면 현재 최저가 배당표상 미배당 75,536,600원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮아도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
사월보성 동일 전용 59.97㎡의 최근 12개월 거래 표본은 12건이고 평균은 132,333,333원입니다. 현재 최저가 116,900,000원은 이 평균의 88.3%입니다. 그러나 최신 거래는 2026.07 · 86,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 131,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 15 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 132,333,333원 |
최근 거래 범위는 86,000,000원~157,000,000원이고 동일 면적의 10층 거래도 2026.07에 134,000,000원이 확인됩니다. 감정가 167,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 현재 최저가 116,900,000원은 평균보다 낮지만 최신 거래 86,000,000원보다 높습니다. 가격 평가는 평균 할인율과 최신 거래를 동시에 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 임차인 김기진 보증금 | 190,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,090,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김기진 보증금의 미배당액은 75,536,600원입니다. 원칙적 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인 인수 대상으로 남지만, 2026.01.22 확약서에 따라 김기진에 대한 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 매호동 소재 대구매호초등학교 동측 인근으로, 부근은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건 중 10층이며, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로2류·중로3류와 접하고, 절대·상대보호구역 및 역사문화환경보존지역·시도지정문화유산구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·환금성. 사월보성은 1,498세대, 사용승인일 1996.09.07입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가는 86,000,000원에서 157,000,000원까지 분산되어 있어 개별 가격 판단이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체와 문구, 적용 대상이 김기진 임차인과 정확히 일치하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 김기진에게만 적용됩니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 별도 점유자·임차인이 있는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최근12개월 평균 132,333,333원만 보지 말고 최신 거래 86,000,000원과 2026.07 동일 면적 10층 거래 134,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수 5.3회보다 이 사건의 유찰 횟수가 많습니다. 권리 확약 외에 내부상태·점유·관리비 등 현장 요인을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유 상태를 관리사무소·현장조사 등을 통해 확인하고, 인도·말소 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “확약이 권리 리스크를 지웠지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 무거운 인수형 물건입니다. 현재 최저가 배당표만 적용하면 김기진의 미배당액이 75,536,600원 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.01.22 제출한 확약서로 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 김기진에 대한 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 116,900,000원은 최근12개월 평균 132,333,333원의 88.3%이지만, 최신 거래 86,000,000원보다 높고 이미 7회 유찰되었습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 줄지만, 가격은 최신 거래까지 대조해 보수적으로 판단해야 한다”입니다. 확약이 김기진에게만 적용된다는 점과 별도 점유관계 확인까지 마쳐야 권리분석이 완성됩니다.
