대구지방법원 2024타경127485. 시지2차사월보성타운 105동 10층 1008호 아파트입니다. 현재 소유자는 김경숙이며, 2019.11.29 매매를 원인으로 2020.02.24 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권이나 과거 근저당이 아니라 김기진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.01.04, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.12이고 보증금은 190,000,000원입니다.
이 임차권은 경매개시결정 2024.11.25보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다는 전제라면 현재 최저매각가 116,900,000원에서 집행비용 2,436,600원을 제외한 114,463,400원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 75,536,600원은 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경127485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 욱수천로 133, 105동 10층1008호 (사월동,시지2차사월보성타운) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건 중 제10층 1008호 |
| 소유자 | 김경숙 · 2019.11.29 매매 · 2020.02.24 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 197,090,905원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.25 강제경매개시결정입니다. 김기진의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.12이고, 임차권등기는 2024.01.19 접수됐습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조이며, 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기진 | 2022.01.12 / 2022.01.12 | 190,000,000원 | 2024.01.19 · 있음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 116,900,000원으로 봐도 최근 평균 아래
사월보성 동일 면적 59.97㎡의 최근 12건 평균은 133,583,333원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 116,900,000원은 최근 12개월 평균의 87.5%입니다. 최신 거래는 2026.09 128,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2026.09 | 59.97㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 131,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 15 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 133,583,333원 |
최근 거래 범위는 86,000,000원~160,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 물건과 같은 10층 거래도 2026.07에 134,000,000원이 확인됩니다. 최저가가 평균보다 낮다는 점은 분명하지만, 이 단지는 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.5회이고 본건은 이미 7회 유찰됐으므로 단순히 할인율만으로 판단할 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 임차인 김기진 보증금 | 190,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,090,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김기진 보증금의 미배당액은 75,536,600원입니다. 다만 2026.01.22 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 다음 회차 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없으면 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 75,536,600원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 93,520,000원 | 98,563,360원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 74,816,000원 | 116,930,688원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 반면 본건은 확약서가 그 대항력 인수 구조를 차단하므로, 회차별 가격 판단에서는 낙찰가 자체를 실질취득액으로 비교할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 매호동 소재 대구매호초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 사월보성은 1,498세대이며 준공일은 1996.09.07입니다.
- 도로. 단지 동측·남측·북측으로 왕복2차선 포장도로 등에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 매호초등학교·예나유치원 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 시도지정문화유산구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리결론은 2026.01.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 배당 구조 구분. 배당표상 미배당액 75,536,600원과 매수인의 실질 인수액 0원을 혼동하면 안 됩니다. 전자는 확약을 반영하지 않은 법정 구조이고, 후자가 본건 실질 판단입니다.
- 시세 편차 확인. 최근 12건이 86,000,000원부터 160,000,000원까지 넓게 분포합니다. 평균 133,583,333원만 보지 말고 층과 개별 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재 7회 유찰로 단지 경매 평균 4.5회를 넘었습니다. 권리 해소 여부뿐 아니라 현장 상태와 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형”이 확약으로 “인수 0원형”으로 바뀐 사건
표면만 보면 상당히 부담스러운 구조입니다. 임차보증금이 190,000,000원으로 감정가 167,000,000원보다 크고, 현재 최저가 배당에서는 미배당액도 75,536,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 커지므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.01.22 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가 116,900,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 133,583,333원의 87.5%이고 최신 거래 128,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이미 7회 유찰됐고 실거래 범위가 86,000,000원~160,000,000원으로 넓습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “75,536,600원을 떠안느냐”가 아니라 “확약의 효력이 매각조건에 확실히 반영됐는지 확인한 뒤, 116,900,000원의 가격을 개별 호수 가치와 비교하는 것”입니다.
