대구지방법원 2024타경16362. 구미시 사곡동 484-12의 토지와 101호부터 104호, 201호, 301호를 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가상 101호·102호·104호는 근린생활시설, 103호는 후면 주차장 통로, 201호·301호는 공실입니다. 토지는 1,174.0㎡의 상업용 건부지이며 일반상업지역입니다. 말소기준은 2017.09.22 구미농업협동조합 근저당권 949,000,000원이고, 그 이후의 압류·가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임종관의 전입일은 2012.02.27로 말소기준보다 빠릅니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정확도 규칙상 이런 점유자는 대항력이 있다고 단정하는 대신 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 결국 실질취득비용도 이 점유자의 인수 여부를 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경16362 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 사곡동 484-12 · 경상북도 구미시 상사동로 143 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 집합건물 101호~104호·201호·301호 및 토지 일괄매각 |
| 소유자 | 류윤정 2분의 1 · 이승희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,000,000원 / 408,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 구미농업협동조합 / 730,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.22 구미농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 949,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 토지 | 1,174.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리, 선순위 점유는 별도
등기상 말소기준은 2017.09.22 구미농업협동조합 근저당권입니다. 2024.05.20 국민건강보험공단 압류, 2024.05.30 경북신용보증재단 가압류 20,000,000원, 2024.09.09 구미농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 하서연·김은경의 상가건물임차권과 과거 강제경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 선순위 전입 1건 확인 필요
| 임차인 | 사용 / 면적 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임종관 | 미상 / 미상 | 2012.02.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유선향 | 주거 / 30.0000㎡ | 2023.10.06 | 3,000 | 2024.12.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미경 | 주거 / 50.0000㎡ | 2023.08.14 | 2,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수빈 | 미상 / 15.0000㎡ | 2023.11.03 | 미상 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원재 | 주거 / 46.7500㎡ | 2020.07.02 | 1,000 | 2024.12.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정윤 | 주거 / 46.7500㎡ | 2022.01.17 | 1,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차민경 | 미상 / 79.0000㎡ | 2018.01.17 | 2,000 | 2024.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
유선향·박미경·최수빈·이원재·박정윤·차민경의 전입일은 모두 2017.09.22 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 임종관은 말소기준보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
감정가는 1,190,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 408,170,000원으로 자료상 감정가 34% 구간입니다. 4회 유찰 시 285,719,000원, 5회 유찰 시 200,003,300원 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 408,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,481,700원 |
| 2. 근저당권 · 구미농업협동조합 | 949,000,000원 | 401,688,300원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자료상 채권 총액 969,000,000원 중 401,688,300원이 배당되고 미배당액은 567,311,700원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임종관의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 0원은 선순위 점유 확인 전 확정적 실질취득액으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 일괄매각·대지권 체크
매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 집합건물인 목록 2~7은 대지권이 미등기돼 있으나, 토지인 목록 1의 적정지분이 배분될 것을 전제로 소유권·대지권과 건물을 함께 평가했습니다. 법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사곡초등학교 남서측 인근. 근린생활시설·단독주택·아파트가 혼재한 노선상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 101호·102호·104호는 근린생활시설, 103호는 후면 주차장 통로, 201호·301호는 공실입니다.
- 토지. 1,174.0㎡의 부정형 평지로 상업용 건부지 이용. 동측 약 15미터, 북측·남측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로3류 접합, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역. 공시지가 938,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임종관 점유관계. 2012.02.27 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득액. 배당 시뮬레이션상 인수 0원만으로 판단하지 말고 선순위 점유가 실제 인수로 연결되는지 확인한 뒤 계산해야 합니다.
- 대지권 미등기. 목록 2~7의 대지권과 토지 목록 1의 지분 배분이 일괄매각 후 소유권 취득 과정에서 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 103호 이용상태. 공부상 근린생활시설과 현황 주차장 통로의 차이가 실제 사용·임대·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공실. 201호·301호가 공실이므로 현재 임대수익을 전제로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 배당 변수. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 인수관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 유찰됐다”보다 중요한 것
이 사건은 감정가 1,190,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가 408,170,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트를 확인할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 2012.02.27 전입한 임종관입니다. 말소기준 2017.09.22보다 앞서면서 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 남습니다.
여기에 대지권 미등기 일괄매각, 103호의 주차장 통로 이용, 201호·301호 공실까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34%라 싸다”가 아니라, 선순위 점유의 인수 여부와 일괄매각 구조를 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 사건입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 실질취득비용은 아직 확정되지 않았습니다.
