대구지방법원 2025타경1239. 대구역 동측 인근의 대구역에스디아이프라임 14층 1404호, 전용 84.3248㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2025.02.04. 옥포농업협동조합 근저당권 408,000,000원입니다. 이후 한국주택금융공사·삼성카드·현대캐피탈·롯데카드·대구신용보증재단·한국캐피탈·하나카드· 케이비국민카드·우리금융캐피탈·토스뱅크·신한카드의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 김상엽은 2025.03.10. 전입했고, 말소기준권리 2025.02.04.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 2025.11.17. 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증금 규모에 따라 최우선변제 여부와 실제 배당표는 달라질 수 있으므로 이 부분은 입찰 전에 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1239 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 302-197 대구역에스디아이프라임 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.3248㎡ · 방3·주방·거실·욕실2 · 24층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 강동구 · 2025.01.20. 매매 · 거래가액 453,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 213,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥포농업협동조합 / 345,711,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2021.02.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2025.02.04. 옥포농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당 자체도 매각으로 소멸하며, 그보다 뒤에 들어온 11건의 가압류와 2025.11.10. 임의경매개시결정도 모두 후순위입니다. 매각대금 213,640,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 209,849,040원이 옥포농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류는 배당받지 못하는 계산입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상엽 | 2025.03.10 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 없음 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
대구역SD아이프라임 동일면적 거래 중 최근 12개월 표본은 4건이며 평균은 330,875,000원입니다. 현재 최저매각가 213,640,000원은 이 최근 평균의 64.6%입니다. 최신 거래는 2026.02. 453,500,000원이지만, 최근 구간이 이전 구간보다 -27.0% 낮은 흐름으로 집계돼 있습니다. 따라서 최신 한 건의 고가 거래만 기준으로 삼기보다 최근 12개월 평균과 하락 추세를 함께 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.32㎡ | 10 | 453,500,000원 |
| 2026.01 | 84.52㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.52㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 83.27㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 330,875,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 213,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,960원 |
| 2. 근저당 · 옥포농업협동조합 | 408,000,000원 | 209,849,040원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 95,040,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,900,253원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 49,172,067원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,525,970원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 33,787,923원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,737,008원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,816,366원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 68,844,228원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 11,858,476원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 83,763,611원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 213,640,000원 기준 총 채권액은 848,445,902원이고, 채권자 예상배당은 209,849,040원, 미배당액은 638,596,862원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 대구역 동측 인근. 주상복합아파트·아파트·부속상가·소매점·숙박시설·병원·판매시설 등이 형성된 철로변 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로변 시내버스정류장과 대구역이 도보 약 2~3분 거리에 있어 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 24층 건물의 14층 1404호이며, 사용승인일은 2021.02.18입니다. 남남서향·계단식, 내부는 방3·주방·거실·욕실2 등입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 북측 약 15m, 서측 약 10m, 남측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,610,000원/㎡입니다.
- 단지. 대구역SD아이프라임은 80세대이며, 동일면적 실거래 표본은 210,000,000원부터 453,500,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김상엽은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 330,875,000원이지만 최근 구간은 이전 구간보다 -27.0%입니다. 과거 고가 거래만 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 현재 회차. 2회 유찰된 최저매각가는 213,640,000원이며 매각기일은 2026.10.01입니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당 규모가 크더라도 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 미배당액 자체를 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 등 현장 확인이 필요한 비용도 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 가격
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2025.02.04. 옥포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 11건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김상엽도 2025.03.10. 전입으로 말소기준보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 2회 유찰로 213,640,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 330,875,000원의 64.6%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -27.0%이고, 최근 실거래 역시 210,000,000원부터 453,500,000원까지 편차가 큽니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 임차인 보증금 확인과 최근 하락 추세를 반영한 응찰가격 설정이 핵심입니다.
