🛡️ 인수 0원 🏷️ 최저가 305,200,000원 📉 최근 추세 -27.0% 👤 실제 임차인 1명
대구지방법원 2025타경1239. 대구역 동측 인근의 대구역에스디아이프라임 14층 1404호, 전용 84.3248㎡ 아파트입니다. 소유자 강동구는 2025.01.20. 매매를 원인으로 453,500,000원에 취득했고, 2025.02.04. 소유권이전과 함께 옥포농업협동조합 앞으로 채권최고액 408,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 한국주택금융공사부터 신한카드까지 가압류 11건이 순차적으로 붙었고, 2025.11.10. 옥포농업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 하지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1239 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 302-197 대구역에스디아이프라임 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.3248㎡ · 방3·주방·거실·욕실2 · 24층 건물 내 14층 · 남남서향 |
| 소유자 | 강동구 · 2025.01.20. 매매 · 거래가액 453,500,000원 |
| 사용승인 | 2021.02.18. |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 305,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥포농업협동조합 / 345,711,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 가압류는 전부 소멸
과거 북성새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당은 2025.02.04. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 옥포농업협동조합 채권최고액 408,000,000원 근저당입니다. 이보다 뒤에 접수된 가압류 11건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상엽 | 2025.03.10 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김상엽의 전입일은 2025.03.10.으로 말소기준일인 2025.02.04.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.17. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
③ 시세 비교 — 70% 할인보다 -27% 추세를 먼저 봐야 한다
대구역SD아이프라임 전용 84㎡대 실거래는 가격 편차가 큽니다. 전체 12건 평균은 412,541,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 330,875,000원, 최신 거래 453,500,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -27.0%를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.32㎡ | 10 | 453,500,000원 |
| 2026.01 | 84.52㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.52㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 83.27㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 84.52㎡ | 13 | 453,000,000원 |
| 2025.02 | 84.32㎡ | 15 | 453,000,000원 |
| 2025.02 | 84.52㎡ | 12 | 453,500,000원 |
| 2025.02 | 84.32㎡ | 13 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.52㎡ | 14 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.32㎡ | 14 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.32㎡ | 17 | 453,500,000원 |
| 2024.08 | 84.32㎡ | 18 | 453,500,000원 |
현재 최저가 305,200,000원은 최근 12개월 평균 330,875,000원의 92.2%입니다. 따라서 최근 평균보다는 낮습니다. 그러나 시장 추세가 -27.0%이고, 실거래 최저도 210,000,000원까지 확인되는 만큼 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 충분한 가격 안전마진이 있다고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,072,800원 |
| 2. 근저당 · 옥포농업협동조합 | 408,000,000원 | 300,127,200원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 95,040,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,900,253원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 49,172,067원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,525,970원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 33,787,923원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,737,008원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,816,366원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 68,844,228원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 11,858,476원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 83,763,611원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 848,445,902원 중 예상 배당액은 300,127,200원이고, 미배당액은 548,318,702원입니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 옥포농업협동조합 근저당에 배당되며 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 305,200,000원 | 300,127,200원 | 548,318,702원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 213,640,000원 | 209,849,040원 | 638,596,862원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 149,548,000원 | 146,654,328원 | 701,791,574원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가 대구역 동측 인근. 주변은 철로변 상업지대로 주상복합아파트·아파트·부속상가·소매점·숙박시설·병원·판매시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로변 시내버스정류장과 도시철도 2호선 대구역 및 일반 철로역 대구역이 도보 약 2~3분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 24층 건물의 14층 1404호이며, 사용승인일은 2021.02.18.입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지기·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 토지는 평지·정방형이고 북측 약 15m, 서측 약 10m, 남측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,610,000원/㎡입니다.
- 규모. 대구역SD아이프라임은 80세대이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 412,541,666원보다 최근 12개월 평균 330,875,000원과 최신 거래 453,500,000원, 추세 -27.0%를 우선 비교하세요.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 김상엽은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당순위와 명도 협의를 위해 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인 김상엽의 점유 상태와 실제 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 다수 후순위 채권. 가압류 11건은 매각으로 소멸하지만, 배당표와 등기부 최신본을 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 실거래 편차 확인. 같은 84㎡대에서도 거래금액 차이가 크므로 층·향·내부상태를 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
권리만 보면 이 물건은 정리가 잘 됩니다. 2025.02.04. 옥포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류 11건과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 실제 임차인 김상엽도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
문제는 가격입니다. 1회 유찰로 최저가는 305,200,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 330,875,000원보다 낮지만, 시장 추세가 -27.0%입니다. 전체 실거래 평균 412,541,666원이나 감정가 대비 70%만 보면 매력적으로 보일 수 있으나, 현재 가격의 판단 기준은 최근 거래입니다. 권리는 합격, 가격은 최근 하락 추세를 반영해 보수적으로. 이 사건의 핵심은 복잡한 가압류가 아니라 실제 시장가격을 어디에 두느냐입니다.
