대구지방법원 2025타경1308. 대구 북구 대현동 181-6 토지와 제1호 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김미연·김민철 각 지분 2분의 1이고, 2024.06.12 상속을 원인으로 2026.01.20 소유권이전이 등기됐습니다. 말소기준은 2012.12.05 설정된 대현새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 45,500,000원입니다. 이후 2025.12.08 미래새마을금고가 임의경매를 개시했고, 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다. 과거 이봉춘·박정희·대구축산업협동조합의 근저당권과 국민신용카드주식회사 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기 밖의 물리적 상태입니다. 감정평가상 기호(2-가)는 단독주택 공가, 기호(2-나)·기호(2-다)는 주택 공가이고, 단위 건물은 현재 폐가수준의 관리상태로 사용이 어려우며 많은 수선이 필요한 정도로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1308 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 181-6 제1호 · 대구광역시 북구 대현로21길 56-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택(공가)·주택(공가) |
| 토지 | 135.2㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 599,500원/㎡ |
| 현재 소유자 | 김미연 2분의 1 · 김민철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 193,940,600원 / 135,758,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 | 미래새마을금고(변경전: 대현새마을금고) · 청구액 18,112,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2012.12.05 대현새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 대구광역시 북구 대현동 181-6을 공동담보로 하고 있으며 채권최고액은 45,500,000원입니다. 2015.12.04에는 채무자가 김영조로 변경됐지만 근저당권의 기존 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다. 2025.12.08 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 135,758,000원으로 감정가 193,940,600원의 70%입니다. 감정가보다 58,182,600원 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이 사건에는 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 할인율을 곧바로 시장가격 할인율로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 135,758,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 95,030,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 66,521,419원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 이 사건에서는 배당 계산상 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 다만 가격 매력은 시세가 아니라 건물 상태·수선비·철거 또는 정비 가능성·접근성까지 합쳐서 판단해야 합니다. 특히 감정평가상 이미 사용이 어려운 폐가수준이라는 표현이 있어 단순한 ‘70% 할인’만으로 접근하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,700,612원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 대현새마을금고 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,557,388원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 45,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 87,557,388원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 현황 — 이 사건의 핵심 리스크
- 건물 상태. 기호(2-가)는 단독주택(공가), 기호(2-나)·기호(2-다)는 주택(공가)입니다. 단위 건물은 현재 폐가수준의 관리상태로 사용이 어려우며 많은 수선이 필요한 정도로 평가됐습니다.
- 멸실. 기호(2-라)는 멸실된 상태입니다. 매각물건명세서 비고에도 세멘부록조 단층 창고 7.27㎡가 멸실됐다고 기재돼 있습니다.
- 면적 차이. 목록 2 중 세멘벽돌조 단층 주택 30.41㎡은 공부상 면적과 실측면적이 다소 상이하다고 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 접근성. 해당 토지까지 일반 차량 접근이 어려운 것으로 평가됐습니다. 다만 시가지 내에 있고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 형상. 토지면적 135.2㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북대학교 남서측 인근으로, 시가지 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대 등 일반 주택지대, 경북대학교 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 일반 차량 접근은 어렵지만 시가지 내에 위치하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지 가치 참고. 공시지가는 599,500원/㎡이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 환금성. 건물의 현재 사용상태가 폐가수준이고 차량 접근이 어렵다는 점은 일반적인 주거용 부동산보다 매수층을 좁힐 수 있는 요소입니다. 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 환금성 판단은 현장 수요와 상태 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 실거래 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 폐가수준 현황 직접 확인. 기호(2-가)·기호(2-나)·기호(2-다)의 실제 수선 범위와 현재 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실·면적 차이 확인. 7.27㎡ 창고 멸실과 30.41㎡ 주택의 공부·실측 차이가 매각 및 향후 정리에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 진입 조건 확인. 일반 차량 접근이 어렵다는 감정평가 내용을 현장에서 확인하고, 실제 통행·공사·자재 반입 여건을 살펴야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물 포함 범위와 멸실된 부분을 감정평가서·매각물건명세서· 등기부 및 현장과 일치시키세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 계산상 매수인 인수액도 0원이라, 등기 권리만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다. 현재 최저가는 감정가 193,940,600원에서 135,758,000원으로 내려와 감정가의 70%가 됐습니다. 그러나 실거래 비교가 확인되지 않아 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 건물이 공가이면서 폐가수준이고 많은 수선이 필요하다는 점, 일반 차량 접근이 어렵다는 점, 7.27㎡ 창고 멸실과 30.41㎡ 주택의 면적 차이가 기재돼 있다는 점입니다. 따라서 이 물건은 권리 확인보다 현황·수선·진입·정비 가능성을 먼저 계산해야 하는 사건입니다. 권리는 정리되지만, 현재 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기에는 물건 자체의 변수가 큽니다.
