대구지방법원 2025타경1308. 대구광역시 북구 대현동 181-6 소재 토지와 주택의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 135.2㎡이며, 경매 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다. 물건 분류에는 연립·다세대와 토지가 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 건물의 이용상태는 단독주택과 주택으로 구성된 공가입니다. 따라서 일반적인 아파트나 정상적인 다세대주택처럼 판단해서는 안 됩니다.
권리의 중심은 2012.12.05 설정된 대현새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이고, 현재 경매개시결정의 채권자는 미래새마을금고(변경 전 대현새마을금고)로 표시됩니다. 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐으며, 현재 말소기준 근저당과 그에 기초한 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리관계보다 큰 문제는 건물의 상태입니다. 감정평가에 따르면 건물은 현재 폐가 수준의 관리상태이며 사용이 어려울 정도로 많은 수선이 필요한 것으로 평가됐습니다. 제시외 건물과 멸실 건물, 실측면적 차이까지 확인해야 합니다. 여기에 현장 차량 접근이 어렵다는 점도 이용가치와 환금성에 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1308 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 181-6 대구광역시 북구 대현로21길 56-10 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 주택(공가) |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 135.2㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 김미연(공유지분 2분의 1), 김민철(공유지분 2분의 1) |
| 감정가 | 193,940,600원 |
| 최저매각가 | 66,522,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 미래새마을금고(변경 전 대현새마을금고) |
| 청구액 | 18,112,700원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현재 점유상태 | 감정상 공가 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준권리는 2012.12.05 접수된 을구 7번 대현새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이며 토지에도 공동담보가 설정되어 있습니다. 해당 근저당권에 기초한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채무자는 최초 김재환으로 기재됐고, 이후 김영조로 변경됐습니다.
이전에 설정됐던 이봉춘·박정희·대구축산업협동조합의 근저당권과 국민신용카드주식회사 가압류는 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이들 과거 권리를 매수인이 다시 부담하는 구조는 아닙니다.
현재 소유자는 상속에 따른 공유자인 김미연·김민철로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 소유권 이전은 기존 근저당권 이후의 상속관계로 확인되며, 경매 대상 소유권과 별개로 인수할 근저당권으로 판단되는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세상 할인인지는 별개
현재 최저매각가 66,522,000원은 감정가 193,940,600원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰되면서 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실제 토지와 노후 건물의 시장가치 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
이 물건의 시장성 판단에는 일반적인 주택 실거래 비교뿐 아니라 토지의 이용 가능성, 건물의 수선·철거 필요성, 차량 진입 조건을 함께 반영해야 합니다. 특히 현 상태에서 주거용으로 사용하기 어렵다는 감정평가 의견이 있어 정상 상태의 주택 가격과 직접 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 193,940,600원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 회차(3회 유찰) | 66,522,000원 | 34.3% | 건물 상태·접근성 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 46,565,400원 | 24.01% | 가격 하락 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 32,595,779원 | 16.81% | 추가 유찰 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 66,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,597,396원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 대현새마을금고 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 19,424,604원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액에서 근저당권에 45,500,000원을 배당하고, 19,424,604원이 소유자에게 남는 구조입니다. 이는 다른 우선배당 채권이 없다는 가정에 따른 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 변화
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) | 66,522,000원 | 45,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,565,400원 | 45,327,223원 | 172,777원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,595,779원 | 31,609,055원 | 13,890,945원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자가 배당받지 못하는 금액이 발생할 수 있습니다. 그러나 이 경우 미배당되는 일반 근저당 채권이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
현재 회차에서는 채권최고액 기준 예상배당이 전액 충족되지만, 4회 유찰 시에는 172,777원, 5회 유찰 시에는 13,890,945원의 미배당이 계산됩니다. 이러한 차이는 채권자 배당의 문제이며, 물건 자체의 보수비나 활용 가능성을 설명하는 지표는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북대학교 남서측 인근의 대현동 주거지역입니다. 주변은 시가지 도로변 상가지대와 후면의 단독주택·다세대주택 등 일반 주택지, 경북대학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다. 다만 본건 토지까지 일반 차량 접근은 어렵다고 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 135.2㎡, 지목은 대이며, 지형은 완경사·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역에 포함됩니다. 지적재조사지구 지정 관련 기재도 있어 이용계획 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가는 599,500원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 평가 지표이므로 실제 시장거래가격과 동일하게 볼 수 없습니다.
- 건물 상태. 단독주택과 부속 주택은 공가 상태입니다. 감정평가에서 폐가 수준의 관리상태로 평가했고, 정상적인 사용이 어려우며 많은 수선이 필요하다고 설명했습니다.
- 건물 구조. 세멘벽돌조 기와지붕 단층 건물과 세멘부록조 슬래브지붕 단층 건물 등이 포함됩니다. 급·배수시설 및 위생설비가 기재되어 있으나 현재의 정상 작동 여부는 확인해야 합니다.
- 면적·멸실. 목록 2의 단층 주택 30.41㎡는 공부와 실측면적이 다소 다릅니다. 창고 7.27㎡는 멸실된 것으로 평가됐습니다. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현장과 건축물 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 환금성. 인근에 일반 주택지와 상권·대학이 있지만, 폐가 수준의 건물 상태, 차량 진입의 어려움, 매각 대상 건물의 현황 차이 때문에 매수층과 활용방안이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 건물 현장 실사. 감정평가에서 많은 수선이 필요하다고 명시했습니다. 지붕·벽체·누수·균열·전기·수도·위생설비 및 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 철거 또는 수선 가능성. 폐가 수준의 주택을 그대로 사용할지, 수선할지, 철거할지에 따라 실제 부담이 크게 달라집니다. 수선·철거비용을 확인한 뒤 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
- 차량 진입과 도로관계. 감정평가에서 일반 차량 접근이 어렵다고 기재됐습니다. 실제 진입 경로, 도로 이용권한, 건축 관련 접도 요건 및 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 범위와 멸실 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 확인하고, 공부와 실측면적이 다른 주택 및 멸실 창고의 현황을 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 현재 감정상 공가이나 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입세대, 임차권 주장 여부, 대항력 및 인도 가능성을 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유자 상속등기. 현재 공유자 김미연·김민철의 지분과 상속에 따른 소유권 이전 경위를 최신 등기사항증명서로 재확인해야 합니다.
- 배당관계 검증. 청구액 18,112,700원과 근저당 채권최고액 45,500,000원을 구분하고, 미래새마을금고와 대현새마을금고의 권리관계 및 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 주변 토지·노후주택 거래 수준과 건물 수선·철거 예상비용을 반영해 적정가를 판단해야 합니다.
- 입찰기일·매각조건. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서의 특별매각조건 및 변경사항을 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해도 물건은 어렵다”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준권리는 2012년 대현새마을금고 근저당이고, 등기상 이미 말소된 과거 권리 외에 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 임차인 신고도 없습니다.
하지만 물건의 활용성은 전혀 다른 문제입니다. 건물이 폐가 수준이고 많은 수선이 필요하며, 일반 차량의 접근도 어렵습니다. 일부 건물의 면적 차이와 멸실 사실도 확인해야 합니다. 임대관계가 미상이라는 점 역시 무시할 수 없습니다.
3회 유찰로 최저매각가가 66,522,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 실제 시장가격이나 수선·철거비용이 확인되지 않아 이를 시세보다 저렴한 매수 기회로 단정할 수 없습니다. 추가 유찰이 있더라도 가격 하락만으로 이러한 문제들이 해결되는 것은 아닙니다.
결론은 권리상 부담은 제한적이지만, 현장과 활용성 위험이 큰 신중 검토형 물건입니다. 등기상 인수액보다 건물 상태·접근성·향후 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라, 현실적인 총취득비용과 활용가치를 얼마나 정확히 산정하느냐에 있습니다.
