1,092,849,000원
대구지방법원 2025타경9119. 수성구 만촌동 855-30의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층과 지상 3층으로, 지하·1층·2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 158.8㎡의 대지이며 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,561,213,200원에서 한 차례 유찰된 1,092,849,000원입니다.
등기만 보면 기준은 분명합니다. 2018.10.19 남부새마을금고 근저당 130,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 판정돼 있습니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 2018.03.22 전입한 (주)대성화학 박성호는 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9119 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 855-30 · 대구광역시 수성구 달구벌대로528길 9-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하·1층·2층 근린생활시설 · 3층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 및 지상3층 · 사용승인 1986.06.21 |
| 토지 | 대 158.8㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 박성호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,561,213,200원 / 1,092,849,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 488,599,868원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 을구 6번 남부새마을금고 근저당입니다. 이후 을구 7번 근저당 120,000,000원, 갑구 3번 가등기, 트리플자산관리주식회사 가압류, 신한카드·삼성카드 가압류, 수성구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 1994년과 1995년 설정된 기존 근저당은 2008.09.24 말소됐고, 2013.06.12 남부새마을금고 근저당 533,000,000원 역시 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 쟁점은 2018.03.22 전입
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수미 · 차고 | 2022.08.25 | 미상 | 2025.11.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박귀희 · 1층 | 2024.05.23 | 미상 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조원겸 · 2층 | 2024.05.13 | 미상 | 2025.11.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대성화학 박성호 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤수미·박귀희·조원겸은 모두 2018.10.19 말소기준보다 늦게 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 반면 (주)대성화학 박성호의 전입은 2018.03.22로 기준권리보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
③ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 미확정은 그대로
현재 회차는 감정가의 70%인 1,092,849,000원입니다. 한 번 더 유찰되면 764,994,300원, 세 번째 회차는 535,496,009원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 대항력 가능·미상 점유의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락과 실질취득가 하락을 동일하게 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,092,849,000원 | 677,358,610원 | 0원 | 402,161,900원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 764,994,300원 | 677,358,610원 | 0원 | 77,585,747원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 535,496,009원 | 527,741,049원 | 149,617,561원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,092,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,328,490원 |
| 을구 6번 근저당권 · 남부새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 남부새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 트리플자산관리주식회사 | 381,600,000원 | 381,600,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,274,012원 | 17,274,012원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 28,484,598원 | 28,484,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 402,161,900원 |
현재 회차 배당모델에서는 채권자 청구 677,358,610원이 전액 배당되고 402,161,900원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 2018.03.22 전입 점유의 보증금이 미상이므로 실제 인수관계는 별도 확정이 필요합니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 수성대학교 정문 입구에 위치하며 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 인근에 초·중·고교 및 대학교가 입지합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 대구도시철도2호선 담티역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물 이용. 지하·1층·2층은 근린생활시설, 3층은 주택이며 사용승인일은 1986.06.21입니다.
- 토지. 대 158.8㎡, 상업용, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 5,778,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·절대보호구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 목록 1 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있어 이행강제금 등 관련 사항을 관할 구청에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018.03.22 점유부터 확인. (주)대성화학 박성호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유상태와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 확정 후 가격 판단. 현재 최저가 1,092,849,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 확인된 인수액을 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 갑구 3번 가등기 원문 대조. 2023.01.04 김재경 가등기의 성격과 매각으로 인한 소멸 여부를 매각물건명세서·등기 원문에서 재확인해야 합니다.
- 위반건축물 비용 확인. 목록 1의 위반 내용과 이행강제금 등 부담 가능성을 관할 구청에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 현장과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 후순위 임차 신고 3건 확인. 윤수미·박귀희·조원겸은 기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 배당관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
이 사건의 최저가는 감정가 1,561,213,200원에서 1회 유찰되어 1,092,849,000원까지 내려왔습니다. 하지만 할인율만 보면 핵심을 놓칩니다. 2018.03.22 전입한 (주)대성화학 박성호가 말소기준 2018.10.19보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
등기부상 후순위 권리는 대체로 매각으로 정리되지만, 선행 점유의 보증금이 확정되지 않는 한 매수인의 인수액과 실질취득가도 확정되지 않습니다. 여기에 갑구 3번 가등기 종류 확인, 위반건축물 및 이행강제금 확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마까지 내려왔나”보다 “실제로 얼마를 떠안는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
