대구지방법원 2025타경9119. 대구 수성구 만촌동 855-30, 수성대학교 정문 입구에 위치한 토지 158.8㎡와 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 지하는 근린생활시설, 1층과 2층도 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 사용승인은 1986.06.21.이며, 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2018.10.19. 설정된 남부새마을금고 근저당권 채권최고액 130,000,000원입니다. 그 뒤의 남부새마을금고 추가 근저당, 트리플자산관리 가압류, 신한카드·삼성카드 가압류, 수성구 압류, 김재경 명의 가등기와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이보다 앞선 2018.03.22. 점유 신고가 있어, 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9119 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 855-30 · 대구광역시 수성구 달구벌대로528길 9-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 · 사용승인 1986.06.21. |
| 이용상태 | 지하 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 · 2층 근린생활시설 · 3층 주택 |
| 토지 | 158.8㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 박성호 · 2013.11.13. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 1,561,213,200원 / 764,994,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 488,599,868원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정
핵심은 2018.03.22.과 2018.10.19.의 선후관계입니다. “(주)대성화학 박성호”의 점유 신고일은 말소기준 근저당보다 약 7개월 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 점유를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 판정은 대항력 가능·미상, 승계 가능·미상이 맞습니다.
임차인·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수미 | 차고 | 2022.08.25 | 미상 | 2025.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박귀희 | 1층 | 2024.05.23 | 미상 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원겸 | 2층 | 2024.05.13 | 미상 | 2025.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대성화학 박성호 | 미상 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
윤수미·박귀희·조원겸은 전입일이 2018.10.19. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 “(주)대성화학 박성호”는 전입·점유일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 대비 49%
현재 최저매각가는 764,994,000원으로 감정가 1,561,213,200원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 이 할인율을 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 선순위 점유자의 승계금액이 아직 확정되지 않아 낙찰가 자체가 최종 취득비용이 아닐 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 764,994,000원 | 0원 | 77,585,450원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 535,495,799원 | 149,617,769원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 374,847,059원 | 308,559,410원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 764,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,049,940원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 남부새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 남부새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 트리플자산관리주식회사 | 381,600,000원 | 381,600,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,274,012원 | 17,274,012원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 28,484,598원 | 28,484,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,585,450원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 등기상 채권 677,358,610원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 77,585,450원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 보증금과 승계 여부도 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 가등기·위반건축물 — 추가 확인이 필요한 두 항목
갑구 3번에는 2023.01.04. 소유권이전청구권가등기가 김재경 명의로 설정돼 있습니다. 말소기준권리 이후의 등기여서 자료상 매각으로 소멸하지만, 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요한 항목으로 표시돼 있습니다. 2023.04.07. 트리플자산관리주식회사의 가처분은 이후 2025.10.23. 해제를 원인으로 말소됐습니다.
또한 매각물건명세서에는 목록 1 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 이행강제금 등 관련 사항은 관할 구청 확인이 필요한 사안입니다. 감정평가의 공부와의 차이는 “없음”으로 조사됐지만, 위반건축물 등재 여부는 별개의 확인 포인트입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성대학교 정문 입구에 위치하며, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 초·중·고교와 대학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 대구도시철도 2호선 담티역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층, 사용승인 1986.06.21. 건물이며 근린생활시설과 주택이 함께 있는 혼합용도입니다.
- 토지. 158.8㎡, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 5,778,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·절대보호구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자의 계약관계 확인. “(주)대성화학 박성호”의 보증금, 임대차계약, 확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 후순위 3명은 배당요구 확인. 윤수미 2025.11.11., 박귀희 2025.11.10., 조원겸 2025.11.12. 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 갑구 3번 가등기 원인 확인. 매각소멸 표시만으로 끝내지 말고 담보가등기 여부와 종류를 원본에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 위반건축물 등재와 이에 따른 이행강제금 등 관련 사항을 관할 구청에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 선순위 승계금액까지 확인한 뒤 총 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리
이 사건은 감정가 1,561,213,200원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 764,994,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자의 낙폭만 보고 접근하기엔 확인해야 할 변수가 큽니다. 말소기준보다 앞선 2018.03.22. 점유 신고자의 보증금과 확정일자가 미상이고, 건물은 위반건축물로 등재돼 있으며, 갑구 가등기도 종류 확인이 필요합니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 선순위 점유자의 승계 가능성은 별도입니다. 따라서 현재 단계에서 낙찰가 764,994,000원을 곧바로 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 “선순위 점유 보증금이 얼마이고 매수인에게 넘어오는가”입니다.
