대구지방법원 2025타경544. 경상북도 구미시 형곡동 181-2, 도로명주소 신시로2길 26의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가상 건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 토지면적은 242.2㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 765,999,200원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 375,340,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 먼저 확인해야 할 것은 임차인별 보증금과 실제 인수범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경544 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 181-2 · 경상북도 구미시 신시로2길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 석재붙임·외장타일 등 마감 |
| 토지 | 242.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 서금석 2분의 1 · 이태원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 765,999,200원 / 375,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미신용협동조합 / 317,883,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 기준일 전후를 나눠 봐야 한다
권리 타임라인상 기준일은 2025.11.18 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 2015년 설정된 구미신용협동조합 근저당권과 과거 전세권·주택임차권 중 일부는 등기부상 이미 말소돼 있고, 2025.10.14 농협은행 가압류도 2025.10.29 해제됐습니다. 경매개시결정 이후인 2026.02.24에는 장동성의 주택임차권등기가 접수됐고, 2026.06.24에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
② 임차관계 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심 리스크
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장유환 | 202호 | 2025-10-16 | 미상 | 가능·미상 | 있음 | 해당 없음 | 2026-02-09 |
| 김용섭 | 301호 | 2025-11-12 | 1,500원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2026-01-15 |
| 류창우 | 503호 | 2019-06-24 | 2,500원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025-12-18 |
| 이준 | 201호로 전입 | 2022-10-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2026-01-13 |
| 이덕수 | 203호로 전입 | 2023-07-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 정광훈 | 205호로 전입 | 2025-07-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 신다희 | 305호로 전입 | 2025-05-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025-12-18 |
| 정성우 | 501호로 전입 | 2025-10-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 장동성 | 건물 3층 중 약 30㎡(302호) | 2022-12-08 | 20,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2026-02-24 |
장동성은 임대차계약일 2022.12.06, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2022.12.08로 확인되고, 보증금은 20,000,000원입니다. 현재 배당표에서는 전액 우선변제되는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 다른 여러 점유자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
현재 최저매각가는 375,340,000원으로 감정가 765,999,200원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오는 262,737,999원과 183,916,599원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 375,340,000원 | 4,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 262,737,999원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 183,916,599원 | 4,000원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 미상 보증금이 실제 인수로 이어지면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용의 할인폭은 그만큼 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,054,760원 |
| 1. 임차인 장동성 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 인수 · 김용섭 보증금 | 1,500원 | 0원 |
| 인수 · 류창우 보증금 | 2,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 349,285,240원 |
현재 회차 계산상 집행비용 6,054,760원과 장동성 보증금 20,000,000원을 배당하고, 소유자 교부액은 349,285,240원입니다. 김용섭·류창우 보증금 4,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡초등학교 동측 인근. 주위는 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 242.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층, 외벽 석재붙임·외장타일, 내벽 벽지·타일, 샷시 창호입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 장유환·이준·이덕수·정광훈·신다희·정성우 등 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 계약내용을 우선 확인해야 합니다.
- 김용섭·류창우 인수 여부 대조. 현재 배당표에는 각각 1,500원·2,500원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 장동성 배당 확인. 보증금 20,000,000원, 전입·확정일자 2022.12.08이며 현재 계산상 전액 우선변제입니다.
- 명세서 원문 대조. “인수권리 해당사항없음” 기재와 임차관계 자료 사이의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 임대수익·지역 거래가격과 인수액을 합쳐 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수총액
이 사건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더 큰 문제는 임차관계의 불확실성입니다. 현재 계산에 확인된 인수액은 4,000원이지만 보증금이 미상인 전입 점유자가 다수 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째, 미상 보증금과 배당요구·확정일자를 확인하고, 둘째, 실제 인수총액을 확정한 뒤, 셋째, 그 실질취득비용을 현지 시세와 비교해야 합니다. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구가 최종 원문 확인을 통해 그대로 유효한지 확인되기 전까지는 가격 할인만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
