대구지방법원 2025타경9811. 대구 북구 구암동 화성그랜드파크 308동 1층 101호, 동일 평형 거래 기준 전용 110.4㎡ 아파트입니다. 소유자는 남승아로, 2017년 남미정 명의로 거래가 417,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2017.12.12 개명했습니다. 현재 경매의 가격 기준은 감정가 371,000,000원에서 1회 유찰된 259,700,000원입니다.
가격만 놓고 보면 신건과는 분위기가 완전히 달라졌습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 8건 평균은 393,312,500원, 최신 거래는 2026.06의 398,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.0%입니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -6.6%로 내려와 있어, 전체 평균 402,625,000원보다 최근 12개월 수치를 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9811 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 785 화성그랜드파크 308동 1층 101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 전용 110.4㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 1층 |
| 소유자 | 남승아 · 2017.11.17 소유권이전 · 거래가 417,000,000원 · 2017.12.12 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 259,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 109,980,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 연결관계는 확인
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이나 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 기준점은 2025.03.06 신문현 가압류 110,780,000원으로 잡혀 있으며, 그 뒤의 김영권 가압류, 강제경매개시결정 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 66.0%
화성그랜드파크 동일 면적 110.4㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 402,625,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 8건 평균 393,312,500원과 최신 거래 398,000,000원, 그리고 -6.6%의 최근 하락 흐름을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 110.4㎡ | 11 | 398,000,000원 |
| 2026.03 | 110.4㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 110.4㎡ | 8 | 419,000,000원 |
| 2026.02 | 110.4㎡ | 15 | 395,000,000원 |
| 2025.12 | 110.4㎡ | 9 | 418,000,000원 |
| 2025.11 | 110.4㎡ | 1 | 371,500,000원 |
| 2025.10 | 110.4㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 110.4㎡ | 15 | 405,000,000원 |
| 2025.02 | 110.4㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 2025.02 | 110.4㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2025.02 | 110.4㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 110.4㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 110.4㎡ | 8건 | 393,312,500원 |
최근 12개월 거래는 360,000,000원부터 확인되고, 최신 거래는 398,000,000원입니다. 현재 최저매각가 259,700,000원은 최근 12개월 평균의 66.0%입니다. 전체 12건 평균 대비 비율도 64.5%지만, 가격 메리트 평가는 더 보수적인 최근 12개월 평균을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,435,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신문현 | 110,780,000원 | 110,780,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김영권 | 12,810,000원 | 12,810,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신문현 | - | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 109,980,000원 | 109,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,694,200원 |
현재 최저가 259,700,000원 가정 시 채권자 청구 합계 233,570,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 21,694,200원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,435,800원으로 반영되어 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 259,700,000원 | 233,570,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 181,790,000원 | 178,444,940원 | 55,125,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 127,252,999원 | 124,671,457원 | 108,898,543원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 채권자 청구액이 전액 배당되는 시뮬레이션이고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 54,854,940원, 3회 유찰 시에는 1,081,457원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강북초등학교 남동측 인근. 대단위 아파트단지, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 점포상가, 소공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성 등 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 1층 101호이며 사용승인일은 2003.12.24입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하고, 공시지가는 1,599,000원/㎡입니다.
- 단지. 화성그랜드파크는 716세대이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래가 8건 확인됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 402,625,000원보다 최근 12개월 평균 393,312,500원과 최신 거래 398,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -6.6%이므로 과거 고가 거래만 보고 가격 여유를 과대평가하지 마세요.
- 1층 비교. 본건은 1층입니다. 최근 거래 중 1층 거래는 371,500,000원과 390,000,000원이 확인됩니다.
- 등기 연결 확인. 삼성생명보험 근저당 말소와 한국자산관리공사 권리이전·임의경매개시결정의 연결관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 임차인. 임차인 신고는 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
- 배당. 현재 회차에서는 채권자 청구액 전액 배당 시뮬레이션이지만, 회차가 내려가면 미배당액이 발생합니다.
맺으며 — “가격은 통과, 권리는 마지막 원본 확인”
현재 최저가 259,700,000원은 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 393,312,500원의 66.0%입니다. 최신 거래 398,000,000원과 비교해도 현재 회차에는 가격 차이가 분명합니다. 최근 시세가 -6.6% 하락하는 흐름은 보수적으로 반영해야 하지만, 신건 감정가 371,000,000원이 아니라 1회 유찰된 가격에서 접근한다는 점은 긍정적입니다.
권리 쪽에서는 임차인 없음·매수인 인수 0원이 핵심 장점입니다. 다만 2017년 근저당 말소 표시와 2024년 권리이전, 2026년 임의경매개시결정의 관계는 원본 등기에서 다시 맞춰봐야 합니다. 결론은 가격은 매력적, 권리는 최종 대조 후 입찰입니다.
