대구지방법원 2025타경9870. 영천시 망정동 청호아파트 101동 1층 109호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2011.08.02 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 159,000,000원입니다. 2025.03.25 상속을 원인으로 현재 소유권은 신동영·신말순·신소영·신수영·신순득·신정민·신정순·신진철·조성환 등 공유자에게 이전됐고, 한국주택금융공사는 이 근저당권을 근거로 2025.11.21 임의경매를 개시했습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
가격은 감정가 64,000,000원에서 한 차례 유찰되어 44,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 9건의 평균은 68,500,000원, 최신 거래는 2026.07 62,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.4%이고, 전체 실거래 평균 대비로도 67.8%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.8% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 주어진 실거래 지표만 놓고 보면 현재 회차의 가격 할인폭은 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9870 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 177-1 청호아파트 101동 1층109호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 중 1층 109호 |
| 실거래 비교 면적 | 67.35㎡ |
| 단지 | 청호 · 465세대 · 1994-03-19 |
| 현재 소유자 | 신동영, 신말순, 신소영, 신수영, 신순득, 신정민, 신정순, 신진철, 조성환 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 70,117,790원 |
| 말소기준권리 | 2011.08.02 근저당권 · 한국주택금융공사 · 채권최고액 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 경매로 정리
실제 임차인 0명. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권이나 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 말소기준인 한국주택금융공사 근저당권은 이 경매로 소멸하는 권리로 분류돼 있고, 2025.11.21 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.4%
청호아파트 동일 비교 면적 67.35㎡의 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 68,500,000원과 최신 거래 62,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 차이는 +16.8%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 67.35㎡ | 9 | 62,000,000원 |
| 2026.04 | 67.35㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 67.35㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 67.35㎡ | 6 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 67.35㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2025.11 | 67.35㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.10 | 67.35㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.10 | 67.35㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2025.08 | 67.35㎡ | 2 | 64,500,000원 |
| 2025.06 | 67.35㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2024.12 | 67.35㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2024.10 | 67.35㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.35㎡ | 9건 | 68,500,000원 |
전체 12건 평균은 66,041,666원이지만, 최근 시세 판단에는 9건의 최근 12개월 평균 68,500,000원을 우선 적용합니다. 현재 최저가 44,800,000원은 이 최근 평균의 65.4%입니다. 최신 2026.07 거래도 62,000,000원으로 현재 최저가보다 높은 구간에 있습니다. 다만 본건은 1층이고 거래 표본에는 여러 층이 섞여 있으므로, 단순 평균 할인율을 그대로 기대수익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 159,000,000원 | 43,593,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,800,000원 가정 시 집행비용 1,206,400원, 한국주택금융공사 근저당권에 43,593,600원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 115,406,400원이지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동 소재 “동부사거리” 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상15층 건물 중 1층 109호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 395,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 청호아파트는 465세대이고 동일 비교 면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다. 다만 본건이 1층인 점과 구축 연식은 가격 협상력과 재매각 시 매수층을 함께 점검할 요소입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 115,406,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 128,604,481원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 137,843,137원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 한국주택금융공사에 배당되지 못하는 금액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 미회수액과 매수인의 실질취득비용을 구분해서 봐야 합니다. 현재 회차에서는 인수액이 없으므로 가격 비교 기준은 현재 최저가 44,800,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 관련 2011.08.02 금지사항등기가 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기에서 매각 후 처리 여부를 대조하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래 평균 68,500,000원은 여러 층의 거래가 섞인 값입니다. 본건은 1층이므로 동일 층·상태 기준 현장 가격 확인이 중요합니다.
- 점유 상태 확인. 실제 임차인은 0명으로 확인되지만, 입찰 전 현장 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
- 공유상속 소유관계. 현재 등기상 소유자가 여러 공유자로 구성돼 있으므로 매각 대상과 소유권 범위를 원문에서 최종 대조하세요.
- 관리비·내부 상태. 1994-03-19 준공 단지인 만큼 체납 관리비와 내부 수선 상태를 확인해 실제 취득비용에 반영하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 발생하더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수액을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 1층 가격 검증
이 사건의 핵심은 명확합니다. 실제 임차인 0명, 예상 매수인 인수액 0원이고, 한국주택금융공사의 2011.08.02 근저당권이 말소기준입니다. 현재 최저가는 44,800,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 68,500,000원의 65.4%이고, 최신 거래 62,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 최근 거래 추세가 +16.8%인 점까지 보면 제공된 시장 데이터상 가격 메리트는 분명합니다.
다만 청호아파트는 1994-03-19 준공이고 본건은 1층입니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”이라기보다 “할인폭이 1층·구축 조건을 충분히 보상하는지 확인할 물건”에 가깝습니다. 여기에 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리만 원문으로 최종 대조한다면, 현재 제공된 데이터 기준으로는 권리 인수 부담보다 현장 상태와 적정 입찰가가 실질적인 판단 포인트입니다.
