대구지방법원 2025타경9870. 영천시 망정동 청호아파트 101동 1층 109호입니다. 감정가는 64,000,000원이고 현재 최저매각가는 31,360,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 권리의 중심은 2011.08.02 설정된 한국주택금융공사 근저당권 159,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.11.21 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았으며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 등기명의인은 2025.03.25 상속을 원인으로 소유권을 취득한 9명의 공유자입니다. 신정순·신순득·신말순·신정민·신진철·조성환은 각 7분의 1, 신동영·신수영·신소영은 각 21분의 1 지분입니다. 앞선 한국주택은행 근저당권과 영동새마을금고 근저당권, 1994년 가압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9870 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 177-1 청호아파트 101동 1층109호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 67.35㎡ · 지하1층·지상15층 중 1층 |
| 현재 소유자 | 신동영, 신말순, 신소영, 신수영, 신순득, 신정민, 신정순, 신진철, 조성환 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 70,117,790원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 금전 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2011.08.02 한국주택금융공사 근저당권이며, 채권최고액은 159,000,000원입니다. 이 권리는 현재 예상 매각대금보다 훨씬 크지만, 배당 부족액이 생긴다는 사실과 매수인이 그 부족액을 인수한다는 것은 별개입니다. 제공된 배당표상 미배당액은 128,604,480원이나 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 가격은 최근 평균의 45.8%
청호아파트 동일 면적 67.35㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 66,041,666원이고, 최근 12개월 9건 평균은 이보다 높은 68,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 62,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 +16.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 67.35㎡ | 9 | 62,000,000원 |
| 2026.04 | 67.35㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 67.35㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 67.35㎡ | 6 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 67.35㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2025.11 | 67.35㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.10 | 67.35㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.10 | 67.35㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2025.08 | 67.35㎡ | 2 | 64,500,000원 |
| 2025.06 | 67.35㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2024.12 | 67.35㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2024.10 | 67.35㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.35㎡ | 12건 | 66,041,666원 |
| 최근12개월 평균 | 67.35㎡ | 9건 | 68,500,000원 |
현재 최저매각가 31,360,000원은 최근 12개월 평균 68,500,000원의 45.8%이고 전체 평균 66,041,666원의 47.5%입니다. 감정가 64,000,000원 자체도 최신 거래 62,000,000원과 최근 12개월 평균 68,500,000원 사이에 위치하지만, 2회 유찰을 거치면서 현재 가격은 실거래 범위 51,000,000원~80,000,000원보다 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택금융공사 | 159,000,000원 | 30,395,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 채권최고액 159,000,000원 중 예상배당은 30,395,520원, 미배당은 128,604,480원입니다. 신청채권 70,117,790원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 망정동 동부사거리 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상15층 건물의 1층 109호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 있습니다.
- 단지. 청호아파트 465세대, 1994.03.19 준공이며 동일 면적 67.35㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 395,100원/㎡입니다. 토지는 완경사·부정형이고 공동주택으로 이용 중입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 범위를 매각물건명세서와 등기 원본으로 재확인합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 자료상 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조합니다.
- 가격 기준. 최근12개월 평균 68,500,000원, 최신 거래 62,000,000원, 현재 최저가 31,360,000원을 함께 놓고 응찰가를 판단합니다.
- 층 조건. 본건은 1층입니다. 동일 면적 거래에는 1층 51,000,000원 거래도 포함돼 있으므로 층별 가격 차이를 함께 확인합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 한국주택금융공사 미배당 128,604,480원이 발생하더라도 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 2011.08.02 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 최저매각가는 감정가 64,000,000원에서 2회 유찰된 31,360,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 68,500,000원의 45.8%이고, 최신 거래 62,000,000원보다도 낮습니다. 최근 시세 추세 또한 이전 구간 대비 16.8% 높게 집계돼 가격 비교만 놓고 보면 현재 회차의 할인 폭은 큽니다.
다만 갑구에는 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 존재합니다. 배당 시뮬레이션상 금전 인수는 없지만, 이 등기의 실제 말소 처리까지 원본 서류로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 마지막 확인 포인트입니다.
