대구지방법원 2025타경9881. 경산지식산업단지 안의 경상북도 경산시 하양읍 대학리 1251 부동산입니다. 감정평가상 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중이고, 토지는 공장용지 3,352.6㎡입니다. 감정가는 3,270,214,200원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2,289,150,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리의 중심은 2021.12.21 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,700,000,000원이고 이것이 말소기준이 됩니다. 이후 2023.02.08 중소기업은행의 채권최고액 2,350,000,000원 추가 근저당과 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 배당 계산에서는 낙찰자가 별도로 부담하는 인수액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9881 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 대학리 1251 · 경상북도 경산시 하양읍 아이웨어로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 및 사무실 · 2층 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 3,352.6㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사윈도우투모로우 |
| 감정가 / 최저가 | 3,270,214,200원 / 2,289,150,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,357,141,449원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2021년 중소기업은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2021.12.21 접수된 중소기업은행 근저당권 1,700,000,000원입니다. 2023.02.08 설정된 중소기업은행의 추가 근저당 2,350,000,000원은 말소기준보다 뒤에 있고 매각으로 소멸합니다. 2025.10.31에는 두 근저당에서 기술보증기금으로 각각 258,802,985원, 102,591,087원의 확정채권 일부 대위변제가 등기돼 있습니다.
갑구에서는 2025.01.13 제일윈도텍스 가압류 38,434,605원, 2025.02.10 기술보증기금 가압류 886,300,000원, 2025.10.22 경산시 압류, 2025.11.25 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.03.12 국 압류가 확인됩니다. 모두 말소기준 이후입니다. 과거 가압류·압류 가운데 일부는 경매 전 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인된 점유자 2명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민우 | 231.0 | 2023.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현우 | 확인 필요 | 2025.11.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 점유자는 2명입니다. 박민우의 전입일은 2023.01.20, 박현우의 전입일은 2025.11.05로 모두 2021.12.21 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 추가 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 3,270,214,200원의 70%인 2,289,150,000원입니다. 한 차례 유찰로 가격이 내려왔지만, 동일 용도·인근 거래와 비교할 실거래 수치가 없어 이 할인율 자체를 시장가 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,289,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,291,500원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,700,000,000원 | 1,700,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,350,000,000원 | 563,858,500원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 제일윈도텍스 | 38,434,605원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 886,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 4,974,734,605원 가운데 2,263,858,500원이 배당되고, 2,710,876,105원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물적 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 대학리 소재 경산지식산업단지 내에 위치하며, 주변은 각종 규모의 공장들로 형성된 공업지대입니다.
- 이용상태. 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 경사판넬지붕 2층 건물로, 공장부분은 H-Beam 주기둥·판넬 벽체·콘크리트 위 에폭시코팅 바닥이고 사무실부분에는 천정매립형 냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,352.6㎡, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 236,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가 재검증. 감정가 3,270,214,200원과 현재 최저가 2,289,150,000원 사이의 할인폭만 보지 말고 경산지식산업단지 내 유사 공장·토지 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 박민우·박현우는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 점유 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 경산시 및 국 압류가 있어 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 공장 상태 확인. 일반철골구조·판넬 마감·공장 및 사무실 설비의 실제 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물 전체의 이용성과 자금 계획을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.12.21 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조이며 박민우·박현우도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 시장 실거래 비교값이 없기 때문에 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 공장·사무실과 토지의 실제 시장가, 경산지식산업단지 내 수요와 물적 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 확인 가능하지만, 가격 메리트는 아직 검증이 필요한 사건입니다.
