대구지방법원 2025타경9881. 경산시 하양읍 대학리 1251, 경산지식산업단지 내 공장·사무실과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 공장 및 사무실, 2층 사무실로 이용 중이고 토지는 공장용지 3,352.6㎡입니다. 소유자는 주식회사윈도우투모로우이며, 중소기업은행이 2021.12.21 설정한 채권최고액 1,700,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.02.08 중소기업은행의 채권최고액 2,350,000,000원 근저당이 추가됐고, 제일윈도텍스·기술보증기금의 가압류와 경산시·국의 압류, 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 총 채권액 4,974,734,605원 중 1,583,980,950원만 배당되는 구조라 3,390,753,655원의 미배당이 발생하지만, 이 후순위 미배당액이 그대로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 대학리 1251 · 경상북도 경산시 하양읍 아이웨어로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 공장·사무실 + 토지 · 1층 공장 및 사무실 · 2층 사무실 |
| 토지 | 공장용지 3,352.6㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사윈도우투모로우 |
| 감정가 / 최저가 | 3,270,214,200원 / 1,602,405,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,357,141,449원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.12.21 중소기업은행 근저당입니다. 조사된 임차인 박민우는 2023.01.20, 박현우는 2025.11.05 전입으로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과 기준 두 임차인은 대항력 없음으로 분류되며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
2025.10.31 기술보증기금에 각각 258,802,985원, 102,591,087원이 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 기존 근저당에서 일부 이전됐습니다. 이는 기존 근저당채권의 일부 이전이므로 배당표의 총채권에 별도 신규 채권처럼 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민우 | 231.0 | 2023.01.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박현우 | 미상 | 2025.11.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 3,270,214,200원, 현재 최저매각가는 1,602,405,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,602,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 18,424,050원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,700,000,000원 | 1,583,980,950원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,350,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 제일윈도텍스 | 38,434,605원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 886,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 4,974,734,605원 중 1,583,980,950원이 배당되고, 3,390,753,655원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 대학리 소재 경산지식산업단지 내에 위치하며, 주변은 각종 규모의 공장들로 형성된 공업지대입니다.
- 이용. 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 일반철골구조 경사판넬지붕 2층 건물이며 위생설비·소방설비와 사무실 천정매립형 냉난방설비가 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 통행이 용이하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,352.6㎡, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 236,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·사무실 및 공장용지로 구성된 산업용 물건이므로 일반 주거형 부동산과 달리 실제 사용 목적에 맞는 매수 수요와 거래사례 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 경산지식산업단지 내 유사 공장·토지의 실제 거래가격과 현재 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 박민우·박현우 모두 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인해 배당과 명도 절차를 점검해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 이력 3건과 관련해 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당 최상단에서 공제돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 일괄매각 사건이므로 매각대상 전체와 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 산업용 적합성. 현재 공장·사무실 이용상태, 일반공업지역 및 경제자유구역·지구단위계획 관련 제한이 계획하는 업종·시설 이용과 맞는지 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 1,121,683,500원, 4회 유찰 시 785,178,450원으로 낮아지지만, 그만큼 총 채권 미배당액은 각각 3,866,667,940원, 4,199,807,939원으로 증가합니다. 후순위 미배당 증가 자체가 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 조세 관련 사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 다른 말
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.21 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력 인수는 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 3,270,214,200원에서 2회 유찰돼 1,602,405,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 공장·사무실과 3,352.6㎡ 토지가 일괄매각되는 산업용 물건이고, 현재 회차에서도 채권 미배당이 3,390,753,655원에 이르는 만큼 세금 우선배당과 산업용 실거래·사용 적합성·환금성을 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
