대구지방법원 2025타경10061. 대구 남구 대명동 1655-11 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 6가구, 3층은 다가구주택 5가구, 4층은 다가구주택 2가구로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 조준익이고, 가장 먼저 잡힌 담보권은 2021.02.01 안계농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사·매각물건명세서와 등기부에는 여러 점유자와 주택임차권등기가 확인되지만, 전입일은 모두 말소기준일인 2021.02.01보다 늦습니다. 안연우·임유빈·심은비·배하라·이유진·정현욱의 임차권등기도 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10061 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1655-11 · 대구광역시 남구 장전1길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 다가구주택 6가구 · 3층 다가구주택 5가구 · 4층 다가구주택 2가구 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상4층 · E/V설비·난방설비·소방설비 |
| 토지 | 331.6㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 조준익 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,706,775,360원 / 1,194,743,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안연우 / 86,075,616원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 안계농업협동조합 근저당입니다. 2024.09.06 정현욱 가압류, 현재 경매개시결정, 안연우·임유빈·심은비·배하라·이유진·정현욱의 주택임차권은 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2024.02.06 명인종합건설 가압류는 2024.07.03 이미 말소됐고, 2025.11.17 안연우의 앞선 강제경매개시결정도 2025.12.08 취하로 말소됐습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권소율 | 1층 23평방미터 | 2021-04-01 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥수 | 1층 45평방미터 | 2023-07-20 | 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손범호 | 1층 102호 23평방미터 | 2024-07-19 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반지윤 | 미상 | 2021-03-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서유미 | 미상 | 2021-02-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지훈 | 302호 | 2023-06-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유도희 | 401호 | 2024-02-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AARON EVILLE LEWIS | 미상 | 2021-06-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안연우 | 4층 402호 부분 | 2021-02-04 | 165,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임유빈 | 2층 203호 전부 | 2022-02-03 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심은비 | 3층 305호 | 2022-01-13 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배하라 | 3층 304호 부분 | 2023-03-20 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2층 205호 부분 | 2021-03-23 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현욱 | 2층 204호 부분 | 2021-03-15 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
안연우의 확정일자는 2021.02.04, 임유빈은 2022.01.20, 심은비는 2021.12.22, 배하라는 2023.03.20, 이유진은 2021.02.25, 정현욱은 2021.03.08입니다. 하지만 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 기준은 보증금 규모가 아니라 말소기준권리와 전입일의 선후관계입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70% 회차
감정가는 1,706,775,360원, 현재 최저매각가는 1,194,743,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 836,320,100원, 3회 유찰 시 585,424,070원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 1,194,743,000원 | 95,680,046원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 836,320,100원 | 450,518,717원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 585,424,070원 | 698,905,787원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,194,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,347,430원 |
| 1. 근저당 · 안계농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 정현욱 | 110,000,000원 | 100,395,570원 |
| 3. 경매개시결정 · 안연우 | 86,075,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,276,075,616원, 예상 배당액은 1,180,395,570원, 부족분은 95,680,046원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대명1동주민센터 북서측 인근으로 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용구조. 1층은 근린생활시설, 2층·3층·4층은 다가구주택으로 이용 중인 복합 수익형 건물입니다.
- 토지. 토지면적 331.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,257,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·난방·E/V·소방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.02.01 안계농업협동조합 근저당이 실제 매각절차에서도 말소기준권리로 적용되는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인합니다.
- 호실별 실제 점유 확인. 현황조사상 점유자와 등기부 임차권자, 실제 거주자가 일치하는지 현장에서 확인합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 반지윤·서유미·김지훈·유도희·AARON EVILLE LEWIS의 임대차계약과 보증금 규모를 확인합니다.
- 관계인 임대차 확인. 안연우·정현욱은 등기부상 권리관계에도 등장하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·실제 점유를 대조합니다.
- 명도비용 반영. 인수 0원과 별개로 여러 호실을 순차적으로 인도받아야 할 수 있으므로 명도 일정과 비용을 입찰가에 반영합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 매각 범위에 포함되는지 감정평가서와 매각목록을 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 임대수익·공실·수선비와 주변 거래를 별도로 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 물건”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021.02.01 안계농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입과 임차권등기는 모두 그 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 1,194,743,000원으로 감정가 1,706,775,360원의 70% 회차입니다.
그러나 이 물건은 권리가 소멸한다는 이유만으로 단순하다고 볼 수 없습니다. 1층 근린생활시설과 여러 다가구 호실이 섞여 있고, 보증금 미상 점유자와 다수의 임차권등기, 권리자와 동일한 이름의 임차인까지 존재합니다. 결국 권리 인수는 낮지만 명도·임대차 검증 난도는 높은 유형입니다. 가격 역시 감정가 할인폭만으로 메리트를 단정하기보다 실제 임대현황과 수익성까지 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
