대구지방법원 2025타경11303. 구미시 형곡동 동우주택 5층 4호, 현지 호칭 504호인 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 최상층 단위세대이고, 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이대형으로 2013.12.05 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 71,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2014.01.10 설정된 형곡새마을금고 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 2019.10.28 전입한 임차인 이상민은 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11303 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 112-1 5층 4호 · 현지 호칭 504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 77.42㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이대형 · 2013.12.05 소유권이전 · 거래가액 71,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 49,287,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2014.01.10 형곡새마을금고 근저당입니다. 임차인 이상민의 전입일은 2019.10.28로 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력 없음으로 판단되며, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·구미농업협동조합·중앙일보사 근저당과 박영준 전세권은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | 전부 | 2019.10.28 | 1,500 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가 26,950,000원 vs 37,000,000원
동우주택은 총 19세대, 1991.12.23 준공입니다. 비교 가능한 77.42㎡ 거래는 2024.06의 37,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 37,000,000원, 최신 거래도 37,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 77.42㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.42㎡ | 1건 | 37,000,000원 |
현재 최저가 26,950,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 37,000,000원의 72.8%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 26,950,000원이고, 비교 거래보다 10,050,000원 낮은 구간입니다. 가격만 놓고 보면 현재 회차는 시세 대비 여유가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 885,100원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 65,000,000원 | 26,064,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 형곡새마을금고 채권최고액 65,000,000원 중 26,064,900원이 배당되고 38,935,100원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 38,935,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 46,874,570원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 13,205,500원 | 12,567,801원 | 52,432,199원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 현재 권리구조에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당액이 커지는 것과 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격·물건 상태·환금성을 중심으로 입찰가를 정하는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 형곡동 3차우방타운 북동측 인근으로, 저층아파트·다세대주택·주택·소규모상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 아파트로서의 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 611,600원/㎡입니다.
- 환금성. 총 19세대, 1991.12.23 준공의 소규모 아파트이며 동일면적 비교 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얕아 재매각 기간을 넉넉히 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 이상민은 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 명도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 37,000,000원 비교값은 77.42㎡ 거래 1건에 기반하므로 내부 상태·층·수리비 차이를 반영해 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 최상층 상태. 5층 건물의 5층 세대이므로 내부 상태와 누수·방수 관련 사항을 현장 확인하는 것이 좋습니다.
- 호수 표기. 공부상 “5층 4호”이나 현지 호칭은 “5층 504호”입니다. 현장 방문과 서류 대조 때 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 승부는 환금성과 현장 상태”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2014년 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2019년에 전입한 임차인 이상민은 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 26,950,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 37,000,000원의 72.8%로 가격 여유도 확인됩니다.
다만 19세대 소규모 단지, 1991년 준공, 동일면적 실거래 1건이라는 조건은 무시하기 어렵습니다. 현재 가격이 비교 거래보다 낮다는 이유만으로 환금성이 자동으로 확보되는 것은 아닙니다. 권리상 부담은 낮고 가격은 할인돼 있지만, 실제 수익의 변수는 내부 상태와 재매각 가능성입니다. 이 물건은 ‘복잡한 권리를 푸는 경매’보다 ‘소규모 노후 아파트를 얼마에 사야 출구가 열리는가’를 판단하는 경매에 가깝습니다.
