🏷️ 22,540,000원 🛡️ 인수 0원 📉 -19.1% 🏠 임차인 1명
대구지방법원 2025타경11307. 구미시 형곡동 181, 5층 504호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 제5층 단위세대입니다. 소유자는 이대형이고, 2012년 3월 23일 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2014년 9월 12일 형곡새마을금고 근저당권 45,500,000원입니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 확인되는 임차인 정수인의 전입일은 2020.08.05로 말소기준보다 약 6년 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 181 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 형곡로41길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제504호 |
| 소유자 | 이대형 · 2012.03.23 소유권이전 · 거래가액 35,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 22,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구 | 33,106,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 이대형은 2012.03.23 소유권을 취득했고, 이후 2014.09.12 형곡새마을금고가 채권최고액 45,500,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.08.06 형곡새마을금고의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수인 | 전부 | 2020.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정수인의 전입일 2020.08.05는 말소기준일 2014.09.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 남더라도 대항력에 기초해 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 64.4%지만 ‘표본 1건·면적 불일치’
형곡이구맨션의 확인된 실거래는 3건입니다. 시장 비교 대상 면적은 63.22㎡이지만 실거래 면적은 각각 53.88㎡, 71.98㎡, 45.09㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 특히 최근 12개월 실거래는 2025년 10월의 35,000,000원 1건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.88㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2022.10 | 71.98㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2021.07 | 45.09㎡ | 2 | 33,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 35,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 22,540,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 35,000,000원의 64.4%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고 해당 거래 면적도 53.88㎡로 비교 대상 63.22㎡와 다릅니다.
더 중요한 것은 방향입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -19.1%로 나타나므로 이 단지는 최근 가격이 하락한 흐름으로 봐야 합니다. 전체 실거래 평균 40,500,000원은 과거 53,000,000원 거래의 영향을 받으므로, 가격 매력 판단에서는 최근 35,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 805,720원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 45,500,000원 | 21,734,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
형곡새마을금고의 채권최고액 45,500,000원 중 현재 매각가 가정에서 배당되는 금액은 21,734,280원이고, 미배당액은 23,765,720원입니다. 그러나 해당 근저당은 말소기준권리로 매각에 따라 소멸하므로 이 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 22,540,000원 | 21,734,280원 | 23,765,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 15,777,999원 | 15,093,995원 | 30,406,005원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 11,044,599원 | 10,445,796원 | 35,054,204원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 말소기준 근저당의 부족분이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 따라서 권리구조만 놓고 보면 현재 회차와 이후 회차 모두 인수 0원이라는 점은 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 596.3㎡, 공시지가는 626,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 형곡이구맨션은 19세대, 사용승인일은 1990.06.19이며 확인된 실거래 표본이 3건으로 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정수인은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 원본 명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 40,500,000원보다 최근 12개월 35,000,000원과 최신 거래를 우선 기준으로 보세요.
- 면적 차이 보정. 시장 비교 기준 63.22㎡와 최근 거래 53.88㎡가 일치하지 않아 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -19.1%입니다. 입찰 상한을 잡을 때 추가 가격 조정 가능성을 함께 고려해야 합니다.
- 현장 상품성 확인. 5층 건물의 5층 세대이므로 내부 상태와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘표본 부족’을 감안해야 한다
이 물건의 가장 큰 장점은 권리입니다. 2014년 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 정수인은 2020년 전입이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 두 번 유찰돼 최저가가 22,540,000원까지 내려왔고 최근 거래 35,000,000원의 64.4% 수준인 것은 분명한 할인 요소입니다. 하지만 최근 12개월 거래가 단 1건이고 면적도 일치하지 않으며, 최근 가격 추세가 -19.1%입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 매매 가능가격과 19세대 소규모 단지의 환금성을 확인하는 것이 입찰가 결정의 핵심입니다.
