대구지방법원 2025타경10173. 대구 동구 신서동 ‘명가클래식’ 11층 1102호, 전용 69.13㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 1회 유찰로 내려온 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 임차권자 전인환은 2019.11.28. 전입·점유를 시작했고, 1차 계약 확정일자는 2019.10.28., 2차 계약 확정일자는 2023.10.31.입니다. 임차권등기는 2024.12.05. 접수됐고 강제경매개시결정은 2025.12.22.입니다. 따라서 전인환의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 배당 시뮬레이션은 전인환 보증금 210,000,000원을 기준으로 합니다. 매각대금 133,700,000원에서 집행비용 2,671,800원을 제외하면 임차인에게 131,028,200원이 배당되고, 78,971,800원이 남습니다. 그래서 낙찰가 133,700,000원과 인수 78,971,800원을 합친 실질취득은 212,671,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 커지므로, 총 부담은 약 2.1억원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권

2018.06.22. 대한토지신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁은 2019.11.28. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 2025.12.22. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 들어왔고, 2026.02.05. 국민건강보험공단의 류치환 지분 압류가 뒤따랐습니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권은 별도입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

을구 1-2번은 2024.12.20. 접수된 기존 전인환 임차권의 경정으로, 별도의 두 번째 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 전인환 1명입니다. 경정 결과 2차 계약 확정일자가 2023.10.31.로 기재됐습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

명가클래식 전용 69.13㎡의 최근 12개월 거래는 7건, 평균은 166,571,428원입니다. 최신 거래는 2026.06. 10층 169,000,000원입니다. 전체 11건 평균 177,090,909원보다 최근 평균이 낮고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -14.8%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 2024년의 192,000,000원~200,000,000원 거래를 섞은 전체 평균을 가격 메리트의 근거로 삼으면 안 됩니다.

표면 최저가 133,700,000원은 최근 12개월 평균의 80.3%입니다. 이 숫자만 보면 싸 보이지만, 이 사건에는 그대로 적용할 수 없습니다. 예상 인수 78,971,800원을 더한 실질취득 212,671,800원은 최근 12개월 평균의 약 127.7%, 최신 거래 169,000,000원의 약 125.8%입니다. 즉 권리 인수를 반영하면 현재 회차는 최근 거래 수준보다 오히려 높은 총부담입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

최저매각가가 133,700,000원에서 93,590,000원, 다시 65,512,999원으로 내려가도 임차인 미배당 인수는 78,971,800원에서 118,494,620원, 146,066,235원으로 늘어납니다. 결과적으로 각 회차의 실질취득은 212,671,800원 → 212,084,620원 → 211,579,234원으로, 낙찰가 하락 폭에 비해 거의 줄지 않습니다. 바로 대항력 임차보증금 인수형 물건의 핵심입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)

현재 시뮬레이션에서는 전인환 보증금 210,000,000원 중 131,028,200원이 배당되고 78,971,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사 청구액 208,640,821원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 각산역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 69.13㎡입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 20~25m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 659.0㎡, 공시지가 1,359,000원/㎡입니다.
• 규모. 명가클래식은 19세대, 2018.06.08. 준공이며 동일면적 거래가 확인됩니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 166,571,428원이고 최신 거래는 169,000,000원입니다. 최근 대비 과거 거래 추세는 -14.8%로 하락 방향입니다.
• 공부와 현황. 공부상 신서동 818-10, 818-13, 818-14 삼지상이나 실제 토지는 합병되어 신서동 818-10 지상에 소재합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 확인. 현재 최저가 133,700,000원만 보지 말고 예상 인수 78,971,800원을 더한 212,671,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 원본 대조. 임차권등기에는 1차 210,000,000원, 2차 190,000,000원이 함께 적혀 있으므로 임대차계약서·임차권등기명령·매각물건명세서의 관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 전인환의 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 잔액도 달라집니다. 배당요구와 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 예상 인수는 각각 118,494,620원·146,066,235원으로 증가합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 177,090,909원보다 최근 12개월 평균 166,571,428원과 최신 169,000,000원 거래를 우선해 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.8%이므로 과거 192,000,000원~200,000,000원 거래를 가격 상단 근거로 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 소유자 및 거주인이 부재해 내부현황은 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정해 기재됐습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 191,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 133,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균의 80.3%이므로 겉으로는 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 전인환의 보증금이 낙찰대금으로 전액 변제되지 않기 때문에, 현재 회차 예상 인수는 78,971,800원이고 실질취득은 212,671,800원입니다.

더 중요한 것은 유찰이 한 번 더 진행돼도 구조가 바뀌지 않는다는 점입니다. 2회 유찰 시 낙찰가 93,590,000원에 예상 인수 118,494,620원, 3회 유찰 시 낙찰가 65,512,999원에 예상 인수 146,066,235원으로, 실질취득은 각각 212,084,620원·211,579,234원입니다. 최근 12개월 평균 166,571,428원과 최신 거래 169,000,000원을 계속 웃돌고, 시장 추세 역시 -14.8%입니다. 최저가는 내려가지만 인수액이 그만큼 커지는 물건. 이 사건은 낙찰가 할인보다 선순위 임차보증금 인수 구조를 먼저 보는 것이 결론입니다.