대구지방법원 2025타경10173. 동구 신서동 명가클래식 11층 1102호, 전용 69.13㎡ 아파트입니다. 소유자는 류치환·박헌종 공동명의로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 한국주택금융공사가 청구금액 208,640,821원으로 강제경매를 진행했고, 세 차례 유찰되면서 감정가 1.91억이 최저가 6,551만원 수준까지 내려왔습니다.

그러나 이 사건의 진짜 문제는 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 임차인 전인환은 2019년 11월 28일 전입·점유를 시작했고, 2019년 10월 28일 확정일자를 받았습니다. 2024년 12월 5일 임차권등기까지 마쳤으며, 경매개시결정보다 선순위입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

현재 최저가에 낙찰받아도 보증금 210,000,000원 기준으로 약 1.46억원을 추가 부담하게 됩니다. 낙찰가를 더 낮춘다고 총취득비용이 크게 내려가는 구조가 아니라는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

말소기준권리는 2025.12.22 강제경매개시결정입니다. 그런데 전인환의 임차권은 이보다 먼저 성립·등기되어 있습니다. 특히 임차인의 전입일과 확정일자는 경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다.

따라서 경매개시결정과 그 이후 국민건강보험공단의 공유지분 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 전인환의 선순위 임차권은 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 한 매수인에게 부담이 남습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 있다

실제 임차인은 전인환 1명입니다. 2024.12.20 을구 1-2번 등기는 기존 임차권의 확정일자 경정으로, 별도의 신규 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.

③ 최저가의 함정 — 실질취득은 약 2.1억

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금은 늘어납니다. 이때 매수인의 경제적 부담은 낙찰가와 인수액의 합계로 결정됩니다.

각 회차 최저가에 낙찰되고 보증금 210,000,000원 기준 배당 추정이 적용된다는 가정입니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 집행비용, 잔존 보증금에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 4회, 5회 유찰로 넘어가면 표면적인 입찰가는 크게 낮아지지만, 임차인이 받지 못하는 보증금이 그만큼 늘어납니다. 결과적으로 매수인의 실질취득 부담은 계속 약 2.1억원에 머뭅니다.

이 물건에선 단순히 추가 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고 보기 어렵습니다. 선순위 임차권 인수구조가 해소되거나 실제 보증금 부담이 달라진다는 확실한 근거가 있어야 판단을 바꿀 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래가보다 높다

명가클래식 동일 면적 69.13㎡ 실거래를 비교해 보면 최근 시장은 과거 고가 거래보다 낮은 수준입니다. 특히 최근 거래 추세 -14.8%라는 하락 신호가 확인됩니다.

전체 11건의 평균 거래가는 177,090,909원이지만, 여기에는 2024년의 192,000,000~200,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균을 현재 시세로 받아들이면 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다.

가격 판단에 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 166,571,428원과 2026년 6월 최신 거래가 169,000,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 가격 추세도 -14.8%로 하락하고 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 65,513,000원 가정)

집행비용 1,579,234원을 공제한 63,933,766원이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 한국주택금융공사의 청구금액 208,640,821원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액 146,066,234원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 낙찰 후 별도로 부담할 수 있는 보증금 잔액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 신서동 각산역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 20~25m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다. 감정상 아파트로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역으로, 중로1류 도로에 접하고 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,359,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 공부상 신서동 818-10, 818-13, 818-14 지상으로 기재되어 있으나, 토지합병으로 실제 소재지는 신서동 818-10 지상입니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 소유자와 거주인이 부재하여 내부 현황은 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정해 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 19세대 규모로 대규모 아파트단지보다 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 평균 거래가격과 현재 실질취득 부담의 차이가 크고 거래 추세도 하락세여서 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 을구 1번 전인환의 대항력과 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 문구를 최우선 확인해야 합니다.
• 1차·2차 보증금 확인. 등기부에는 210,000,000원과 190,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 현재 유효한 임대차보증금, 감액계약 여부, 반환 내역 및 우선변제 범위를 원본 자료로 대조해야 합니다.
• 실질취득액 기준 판단. 최저가 65,513,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 2.1억원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 취득 관련 비용은 별도로 추가될 수 있습니다.
• 추가 유찰의 착시. 4회·5회 유찰 시에도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 부담은 약 2.1억원으로 유지됩니다. 최저가 인하만으로 투자성이 개선되지 않습니다.
• 시장 하락 확인. 최근 거래 추세 -14.8%이며 최신 실거래가는 169,000,000원입니다. 과거 고가 거래나 전체 평균만으로 가격을 정당화하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 현황조사 당시 점유 상태는 구분해야 합니다. 실제 거주자, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·조세. 체납 관리비, 당해세 등 배당 및 매수인 부담에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관계서류를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “6,551만원에 사도 2.1억을 부담한다”

이 물건의 위험은 복잡하게 숨겨져 있지 않습니다. 매각물건명세서에 선순위 임차권의 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 사실이 명시되어 있습니다. 감정가 191,000,000원에서 최저가 65,513,000원으로 떨어졌지만, 보증금 210,000,000원 기준 예상 인수액 146,066,234원을 합산하면 실질취득 부담은 약 211,579,234원입니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 166,571,428원, 최신 거래는 169,000,000원입니다. 거래가격 추세도 -14.8%로 하락 중입니다. 단지 규모는 19세대이고 현재까지 3회 유찰되었습니다.

즉, 이 물건은 감정가 대비 할인율이 큰 경매가 아니라 선순위 보증금 부담이 낙찰가에 가려진 경매입니다. 2차 계약의 보증금 190,000,000원이 실제 유효 잔액인지 등을 확인할 필요는 있지만, 그 금액을 기준으로 하더라도 최근 실거래 평균보다 높은 수준입니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차권 부담이 해소되거나 실제 인수금액이 근본적으로 달라진다는 확실한 자료 없이, 낮은 최저가만을 보고 입찰하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 얼마의 보증금을 실제로 인수하는지입니다.