대구지방법원 2025타경10196. 수성구 시지동 노변동서우방타운 103동 9층 901호, 전용 115.41㎡ 아파트입니다. 감정가는 438,600,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 307,020,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 박여진이고, 말소기준은 2015.05.20 설정된 산격3동새마을금고의 채권최고액 339,600,000원 근저당입니다. 그 뒤 2022년 정달래 근저당과 2025년 현 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 변수는 하락한 실거래 흐름입니다. 전체 11건 평균은 424,427,272원이지만, 최근 12개월 5건 평균은 382,340,000원으로 낮아졌고 최신 거래인 2025년 12월 9층 거래도 381,700,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.8% 하락했습니다. 따라서 현재 최저가의 가격 메리트는 전체 평균이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10196 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 시지동 509 노변동서우방타운 103동 9층901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 115.41㎡ · 철근콘크리트벽식조 17층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 박여진 |
| 감정가 / 최저가 | 438,600,000원 / 307,020,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 299,886,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2015.05.20 산격3동새마을금고 근저당입니다. 이 근저당 자체가 말소기준권리로 매각에 따라 소멸하고, 이후 설정된 2022.10.04 정달래 근저당 140,000,000원과 2025.12.29 대경새마을금고의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 30,702만원은 최근 시세의 80.3%
노변동서우방 동일면적 115.41㎡ 실거래입니다. 전체 11건 평균은 424,427,272원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 382,340,000원과 최신 거래 381,700,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 115.41㎡ | 9 | 381,700,000원 |
| 2025.11 | 115.41㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2025.07 | 115.41㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.05 | 115.41㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 115.41㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2024.12 | 115.41㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2024.12 | 115.41㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2024.07 | 115.41㎡ | 7 | 420,000,000원 |
| 2023.12 | 115.41㎡ | 1 | 497,000,000원 |
| 2023.03 | 115.41㎡ | 11 | 550,000,000원 |
| 2023.03 | 115.41㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 115.41㎡ | 5건 | 382,340,000원 |
현재 실질취득액은 인수 0원이므로 최저가와 같은 307,020,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 80.3%이고 최신 9층 거래 381,700,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 흐름 자체가 -16.8%의 하락 추세이므로, 2023년 5.5억원 거래나 전체 평균 424,427,272원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,280원 |
| 1. 근저당 · 산격3동새마을금고 | 339,600,000원 | 301,921,720원 |
| 2. 근저당 · 정달래 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 479,600,000원 중 301,921,720원이 배당되는 계산이며, 미배당은 177,678,280원입니다. 이 미배당은 매수인 인수로 연결되지 않고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노변초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 및 지하철역 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 단지. 노변동서우방은 472세대이며 사용승인일은 1996.10.25입니다.
- 도로. 단지 동측·남측은 폭 약 20m, 서측·북측은 폭 약 8m 포장도로와 접하고 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 토지 공시지가는 3,172,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 현장방문 당시 폐문으로 내부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 424,427,272원보다 최근 12개월 평균 382,340,000원과 최신 거래 381,700,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 16.8% 낮습니다. 현재 80.3%라는 할인율만 보고 응찰가를 공격적으로 높이면 안전마진이 줄어듭니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정 당시 내부 확인이 불가능했고 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서의 최종 점유기재를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 177,678,280원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 2회 유찰 시 214,914,000원, 3회 유찰 시 150,439,800원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 함께 본다
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 명료합니다. 2015년 산격3동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 현재 실질취득 307,020,000원은 최근 12개월 평균 382,340,000원의 80.3%로 최근 시세 아래에 있습니다. 다만 시장도 함께 내려왔습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 16.8% 하락했으므로 과거 5억원대 거래나 전체 평균을 기준으로 싸다고 판단하기보다, 최신 381,700,000원과 최근 평균 382,340,000원을 중심으로 응찰 상한을 잡는 것이 핵심입니다. 권리는 단순하고 가격 여유도 있지만, 하락 추세를 무시한 고가 낙찰은 경계해야 하는 물건입니다.
