대구지방법원 2025타경10245. 영천시 고경면 도암리 72-4의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 주유소용지 1,917㎡, 토지이용상황은 상업용이고, 건물은 감정평가상 사무실 및 캐노피로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2018.09.21. 설정된 대구대건신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 636,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 12,000,000원 근저당과 서울보증보험·신용보증기금·고경농업협동조합· 경북 신용보증재단의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 등기만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 감정평가에서 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함이며, 감정평가서의 기계기구 목록 가운데 1·3·4·6·7·9는 기준시점 당시 확인불능 및 소재불명입니다. 따라서 계산상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계와 매각대상 현존 여부를 현장에서 대조하는 과정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10245 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 도암리 72-4 · 경상북도 영천시 고경면 호국로 821 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 사무실 및 캐노피 이용 |
| 토지 | 1,917㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 성해경 |
| 감정가 / 최저가 | 751,433,700원 / 526,004,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 608,960,458원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.21. 을구 13번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 · 채권최고액 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.09.21. 을구 13번 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행·고경농업협동조합 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2018년 기준권리 뒤에 추가된 을구 14번 근저당 및 갑구의 가압류 4건은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.18.의 종전 임의경매개시결정은 2025.12.30. 취하되어 2026.01.02. 말소됐고, 현재 사건은 2026.01.15. 다시 개시된 임의경매입니다.
② 현재 회차·가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 751,433,700원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 526,004,000원으로 감정가의 70%입니다. 계산상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 526,004,000원입니다.
그러나 이 사건에서 확인되는 70%는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 근린시설·주유소용지와 사무실·캐노피라는 이용형태, 일괄매각 대상 및 기계기구 현존 여부를 감안하면 단순히 “30% 내려왔으니 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 범용 주거물건과 달리 실제 활용도와 재매각 수요가 가격을 크게 좌우할 수 있어, 현재 회차 자체에는 별도의 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 526,004,000원 | 518,343,960원 | 494,397,718원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 368,202,800원 | 362,247,961원 | 650,493,717원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 257,741,959원 | 253,333,572원 | 759,408,106원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 제공된 각 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 526,004,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,660,040원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 636,000,000원 | 518,343,960원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 81,846,337원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 193,582,500원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 고경농업협동조합 | 10,272,841원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 79,040,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 7,660,040원을 제외한 518,343,960원이 을구 13번 근저당권에 배당되고, 후순위 권리에는 배당재원이 남지 않습니다. 전체 채권액 1,012,741,678원 중 채권자 배당은 518,343,960원, 미배당은 494,397,718원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 고경면 도암리 ‘도암2리 마을회관’ 북동측 인근이며, 주위는 주유소·근린생활시설·농가주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 위치 및 제반 교통시설을 감안한 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물은 사무실 및 캐노피로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 사무실과 경량철골조 캐노피로 구성돼 있고 사용승인일은 1993.02.13.입니다.
- 토지. 1,917㎡의 주유소용지로 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이며 광대로한면입니다. 공시지가는 252,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 자연취락지구는 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설·주유소용지와 사무실·캐노피 형태의 물건은 실제 영업·사용 가능성과 매수 수요 확인이 중요합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 판단하기보다 현장 활용성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 계산상 인수액은 0원이지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용주체, 사업장 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 대조. 목록 1·3·4·6·7·9가 확인불능·소재불명입니다. 감정평가서의 기계기구 목록과 현존 설비를 번호별로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 매각 범위를 원문과 현장에서 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 해당 용도의 실제 매매수요와 사용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 494,397,718원이지만 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 미배당액 자체를 매수인의 추가 부담으로 오해하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산 자체를 봐야 한다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.21. 대구대건신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 526,004,000원 시나리오에서 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기 바깥에 있습니다. 임대관계 미상, 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 그리고 기계기구 1·3·4·6·7·9 확인불능·소재불명이 동시에 존재합니다. 더구나 현재 최저가 526,004,000원이 감정가 751,433,700원의 70%라는 사실만으로 시장가격 대비 할인이라고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 현장·자산 실사 없이는 가격 판단을 보류해야 하는 C등급 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 ‘실제로 무엇을 인도받고, 그 자산을 얼마의 사용가치로 볼 것인가’를 확인하는 데 있습니다.
