대구지방법원 2025타경11368. 구미시 공단동 행복아파트 101동 608호, 전용 49.55㎡ 아파트입니다. 소유자 배중한은 2021년 12월 7일 거래가 51,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 담보권이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 서정익입니다. 서정익은 2022년 7월 15일 점유를 시작하고, 7월 18일 주민등록, 7월 21일 확정일자를 갖췄으며, 2024년 9월 9일 보증금 50,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준 역할을 하는 강제경매개시결정은 2025년 9월 2일입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 23,030,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 공단동 114-4 행복아파트 101동 6층 608호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.55㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 배중한 (2021.12.07 소유권이전 · 거래가 51,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 23,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서정익 / 55,306,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 한국주택은행 근저당과 김성훈 전세권, 대한예수교장로회경서노회(고신)구미남교회 전세권은 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 서정익의 점유·전입·확정일자가 모두 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서정익 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.07.18 / 2022.07.21 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 5,000만원’을 비교해야 한다
동일 면적 49.55㎡를 중심으로 확인되는 거래는 최근까지 가격 편차가 큽니다. 전체 평균 38,416,666원보다 더 중요한 지표는 최근 12개월 평균 37,125,000원, 2026년 8월 최신 거래 28,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 -9.5%의 하락 추세입니다. 가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 이 최신 지표들을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.55㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2026.03 | 49.55㎡ | 11 | 53,500,000원 |
| 2026.03 | 49.55㎡ | 12 | 35,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 8 | 28,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 49.55㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2026.01 | 49.55㎡ | 12 | 41,500,000원 |
| 2025.09 | 49.55㎡ | 11 | 28,000,000원 |
| 2025.08 | 49.55㎡ | 7 | 53,500,000원 |
| 2025.07 | 49.46㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2025.07 | 49.55㎡ | 7 | 28,000,000원 |
| 2025.05 | 49.55㎡ | 10 | 27,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.55㎡ | 8건 | 37,125,000원 |
겉으로는 최저가가 23,030,000원이라 최근 시세보다 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 가격 비교의 기준이 아닙니다. 대항력 있는 보증금 50,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 매수인의 경제적 취득부담은 약 50,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 37,125,000원과 최신 거래 28,000,000원을 모두 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,540원 |
| 1. 임차인 서정익 보증금 | 50,000,000원 | 22,215,460원 |
| 2. 경매개시결정 · 서정익 | 55,306,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준으로 임차보증금 부족분 27,784,540원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 23,030,000원 | 27,784,540원 |
| 3회 유찰 시 | 16,120,999원 | 34,569,179원 |
| 4회 유찰 시 | 11,284,699원 | 39,318,426원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 608호입니다. 사용승인일은 1993.06.24입니다.
- 입지. 구미시 공단동 비산초등학교 남측 인근으로, 주변은 공장·학교·아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트 단지 내 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 남측으로 폭 약 10미터 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 재생사업지구(구미국가1단지), 지원시설구역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 335,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 279세대, 1993년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 27,500,000원부터 55,000,000원까지 편차가 크고 최근 가격 추세는 -9.5%여서 매입가 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리. 23,030,000원은 경매 최저가일 뿐입니다. 현재 예상 인수액 27,784,540원을 별도로 반영해야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 서정익의 보증금 50,000,000원, 전입 2022.07.18, 확정일자 2022.07.21, 임차권등기 2024.09.09 및 배당요구 사실을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 임차인과 신청채권자가 서정익으로 동일합니다. 관계인 여부를 확인하되, 법원이 명시한 대항력·인수 조건을 임의로 배제해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가하므로, 단순히 다음 회차를 기다린다고 실질취득 부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 최근 실거래 우선. 최근 12개월 평균 37,125,000원, 최신 거래 28,000,000원, 최근 추세 -9.5%를 기준으로 실질취득 부담 약 50,000,000원을 비교해야 합니다.
- 현장·원본 확인. 명도 상태, 관리비 체납, 세금·배당 변동 가능성 및 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 47,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 23,030,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 반영하면 전혀 다른 그림입니다. 대항력 있는 임차보증금 50,000,000원이 있고, 현재 회차에서는 미배당 27,784,540원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득은 약 50,000,000원 수준에서 유지됩니다.
반면 동일 면적 최근 12개월 평균은 37,125,000원, 최신 거래는 28,000,000원이며 최근 추세는 -9.5%입니다. 따라서 이 물건을 “최저가 2,303만원짜리 저가 매물”로 평가하는 것은 부적절합니다. 권리상 핵심은 명확하지만, 그 핵심이 바로 매수인 인수로 연결되고 최근 시세보다 실질취득 부담도 높은 구조입니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득은 싸지 않다. 이 사건의 결론입니다.
