대구지방법원 2026타경1040. 등기상 물건은 대구 중구 동인동2가 51 국채보상공원화성파크드림시티 10층 1018호이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 95,000,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,500,000원입니다. 소유자는 김규순이고, 말소기준권리는 2015.11.10 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 87,600,000원입니다.
임차권자 장예진은 2023.01.19 점유를 시작하고 2023.01.27 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2023.03.20입니다. 모두 2015.11.10 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 2026.03.04 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증금은 20,000,000원이지만 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1040 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동인동2가 51 국채보상공원화성파크드림시티 10층 1018호 |
| 이용상태 | 국채보상공원화성파크드림시티 제10층 제1018호 오피스텔 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 29층 중 10층 · 사용승인 2015.09.21 |
| 소유자 | 김규순 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 74,112,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
핵심은 날짜 순서입니다. 농협은행 근저당권이 2015.11.10 설정됐고, 임차인 장예진의 점유·주민등록·확정일자는 모두 2023년입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 하나카드 가압류는 2025.12.22 등기됐다가 2026.01.13 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 장예진 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2023.01.19 전입 2023.01.27 확정 2023.03.20 배당요구 2026.03.04 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
장예진은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2022.12.24이고, 등기된 임차보증금은 20,000,000원입니다. 근저당권이 먼저 설정돼 있으므로 현재 최저가 매각 시 선순위 농협은행 배당으로 매각대금이 소진되며, 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
③ 회차별 가격·미배당 — 낮아지는 가격, 커지는 채권 부족액
현재는 감정가 95,000,000원의 70%인 66,500,000원입니다. 다음 유찰 시 46,550,000원, 다시 유찰되면 32,584,999원으로 내려갑니다. 그러나 가격이 내려갈수록 농협은행 근저당의 미배당액은 22,697,000원에서 42,287,900원, 56,001,531원으로 증가합니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액과는 별개이며 각 시나리오에서 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 농협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 22,697,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 42,287,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 56,001,531원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 87,600,000원 | 64,903,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,500,000원 가정 시 집행비용 1,597,000원을 제외한 64,903,000원이 농협은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 22,697,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국채보상운동기념공원 북측 인근이며, 주변은 대로변 상업·업무용빌딩과 노변상가, 아파트, 공원, 관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측으로 국채보상로와 접합니다. 인근에 시내버스 승강장이 위치해 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제10층 제1018호는 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 29층 중 10층입니다.
- 도로. 남측으로 폭 30미터 도로, 동측으로 약 6미터, 서측으로 약 7미터 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 상대보호구역과 대로2류·소로3류 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,502.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 3,675,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 장예진의 전입 2023.01.27·확정일자 2023.03.20·임차권등기 2026.03.04 및 보증금 20,000,000원을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 인수와 미배당 구분. 농협은행 미배당 22,697,000원은 매수인 승계액이 아닙니다. 현재 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건의 용도 표기와 별개로 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·전입·대출 조건을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 임차권자가 확인된 물건이므로 현 점유 상태와 퇴거 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세 관련 사항을 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.11.10 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 장예진의 점유·전입·확정일자는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
현재는 한 차례 유찰돼 감정가 95,000,000원의 70%인 66,500,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 시세 비교자료가 없으므로, 70%라는 낙찰 최저가율 자체를 가격 메리트로 착각해서는 안 됩니다. 권리는 인수 부담이 없는 편이지만, 최종 입찰가는 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 시장가격을 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
