대구지방법원 2026타경100006. 대구 북구 동변동 유니버시아드선수촌 203동 15층 1502호, 전용 73.2815㎡ 아파트입니다. 소유자 서현욱은 2015.12.07. 이 부동산을 거래가 260,000,000원에 취득했고 같은 날 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 210,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.29. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
말소기준 이후에는 경일신용협동조합의 채권최고액 52,000,000원 근저당, 기술보증기금의 113,580,000원 가압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인이 없으므로 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100006 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동변동 682 유니버시아드선수촌 203동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.2815㎡ · 지하1층 지상15층 내 15층 |
| 소유자 | 서현욱 · 2015.12.07. 거래가 260,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 147,057,685원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2003.12.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 삼성생명보험 근저당은 2025년 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후의 경일신협 근저당과 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 67.5%
유니버시아드선수촌2단지 동일 면적 73.28㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 196,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 187,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 132,300,000원으로 최근 12개월 평균의 67.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 73.28㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 73.28㎡ | 6 | 193,000,000원 |
| 2026.02 | 73.28㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 73.28㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 73.28㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 73.28㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 73.28㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 73.28㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2025.10 | 73.28㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 73.28㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 73.28㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 73.28㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 평균 | 73.28㎡ | 12건 | 196,000,000원 |
최근 거래 범위는 180,000,000원~230,000,000원이고, 최신 거래인 2026.05. 거래도 187,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 거래군보다 낮은 수준입니다. 감정가 189,000,000원 역시 최근 12개월 평균 196,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 210,000,000원 | 129,647,800원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 경일신용협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 113,580,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 375,580,000원 중 예상 배당 129,647,800원, 미배당 245,932,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 동변동 소재 동변중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·공원·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측·동측 왕복 4차선 도로, 남측·서측 왕복 2차선 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 지하1층 지상15층 건물의 15층 1502호이며 사용승인일은 2003.12.30입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 비행안전제2구역·비행안전제6구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 1,404,000원/㎡입니다.
- 단지. 유니버시아드선수촌2단지는 1,160세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.12.07. 을구 7번 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전관계를 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 동일 면적 최근 12개월 평균 196,000,000원, 최신 거래 187,000,000원과 현재 최저가 132,300,000원을 함께 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 92,610,000원, 3회 유찰 시 64,826,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 명도·관리비. 임차인 신고 여부와 별개로 실제 점유 상태, 미납 관리비 등 현장 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 1회 유찰 아파트
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.12.07. 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인이 없어 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 감정가 189,000,000원에서 1회 유찰돼 132,300,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 평균은 196,000,000원, 최신 거래는 187,000,000원이며 현재 최저가는 최근 평균의 67.5%입니다. 권리상 인수 부담 없이 최근 거래군보다 낮은 가격대에 진입한 것이 이 사건의 핵심입니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 명도 상태는 입찰 직전 반드시 다시 확인해야 합니다.
