대구지방법원 2026타경100058. 대구광역시 중구 동인동2가 61-5, 도로명주소 경상감영길 286-27의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 195㎡, 지목은 대, 이용상황은 주거기타이며 중심상업지역에 속합니다. 현재 소유자는 김억곤으로 2018년 8월 7일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

권리구조의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아니라 다수 임차인의 대항력과 미배당 보증금입니다. 2017년 설정된 신암천신용협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 제공된 말소기준은 2026.01.09 대구미래신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 따라서 그 전에 전입한 임차인들의 대항력 여부가 매우 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심

2017년 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2026.01.09 임의경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 이 기준보다 먼저 전입한 임차인·점유자가 다수이며, 그중 박진철·장규호·강수진·금주엽·이성연 등은 임차권등기와 보증금·확정일자가 확인됩니다. 반면 김재형·김민영·손문기·이은지·이재현 등은 보증금 또는 확정일자를 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 확인 보증금 362,000,000원, 미상 보증금 별도

보증기관 대위·승계로 표시된 시보증은 김재형 보증금에 대한 중복신고로, 별도 보증금이나 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자 표기는 13명입니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 1,255,774,500원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 879,042,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

더 중요한 것은 이 사건의 가격비교 기준이 단순 최저가가 아니라 실질취득액이라는 점입니다. 배당으로 소멸하지 않는 대항력 임차보증금이 확인될 경우 그 미배당액을 최저가에 더해야 합니다. 현재는 미상 임차보증금이 남아 있으므로 실질취득액 자체가 확정되지 않은 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 879,042,000원 가정)

현재 배당계산에서는 확인된 임차보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자 대구미래신용협동조합의 청구액은 650,000,000원인 반면 위 배당계산에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 미상 보증금도 존재하므로 실제 배당 및 최종 인수액은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.

⑤ 토지·용도·환금성 메모

• 용도. 단일 아파트가 아니라 연립/다세대 + 토지 일괄매각입니다. 다수 호실의 임차관계를 한꺼번에 검토해야 합니다.
• 토지. 면적 195㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로각지(불)입니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 공시지가. 1,464,000원/㎡입니다.
• 민간임대주택. 2021.01.29 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 처리 상태와 매각 후 관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 여러 호실의 임대차관계가 얽힌 연립·다세대 일괄매각이므로 단일 주거호실보다 권리확인 항목이 많고, 미상 보증금이 해소되기 전에는 실질취득비용을 고정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차보증금 확인. 김재형·김민영·손문기·이은지·이재현 및 기사항전의 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 김재형 보증금 중복 금지. 시보증은 김재형 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 기준일 전 전입자 우선 점검. 현재 기준일 2026.01.09보다 먼저 전입한 임차인이 다수입니다. 임차권등기 접수일보다 전입·점유·확정일자와 실제 미배당액을 함께 봐야 합니다.
• 이성이·허혜림 별도 확인. 임차권등기는 기준일 뒤에 접수됐지만 전입일은 기준일보다 빠릅니다. 등기 소멸만으로 보증금 인수 가능성을 배제하지 마세요.
• 배당관계 재검증. 신청채권자 청구액 650,000,000원이 존재하지만 현재 예상배당에는 신청채권자 배당이 반영되지 않은 형태이므로 실제 채권관계와 배당순위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
• 최저가를 취득가로 고정하지 않기. 879,042,000원은 입찰 기준 가격일 뿐입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액은 그만큼 증가합니다.
• 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.

맺으며 — “유찰률보다 임차보증금 확정이 먼저다”

이 사건의 겉모습은 매력적입니다. 감정가 1,255,774,500원에서 한 번 유찰돼 최저가가 879,042,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율보다 다수 임차인의 미배당 보증금이 먼저입니다.

확인된 임차보증금 362,000,000원은 현재 배당계산상 전액 배당되지만, 보증금이 확인되지 않은 임차인·점유자가 6명 남아 있습니다. 여기에 신청채권자 청구액 650,000,000원과 현재 배당계산 사이에도 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 싸다”가 아니라 “인수액을 먼저 확정해야 가격을 판단할 수 있다”가 결론입니다. 현재 단계에서 실질취득액을 879,042,000원으로 고정해 접근하는 것은 피하는 편이 안전합니다.