대구지방법원 2026타경100110. 대구광역시 북구 금호동 834 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 2층이며 토지는 229.6㎡, 지목은 대입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 소유자 천갑태의 소유권보존 뒤 2020.04.10 설정된 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 264,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 우리은행·우경강업 근저당, 압류와 가압류, 경매개시결정은 모두 이 기준보다 뒤에 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100110 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 금호동 834 · 대구광역시 북구 사수로72길 3-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 토지 | 대 229.6㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 천갑태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 594,170,500원 / 415,919,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 191,979,247원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2020.04.10 근저당이 말소기준
말소기준 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.11.07 국의 압류, 2025년 이후 아이엠뱅크·KB국민카드·메리츠캐피탈·하나캐피탈 가압류도 모두 말소기준보다 후순위입니다. 박복순의 2024.07.29 가압류 7,287,500원은 2024.08.07 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 전입자 2명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CHUN STELLA | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHUN JOHN | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 확인된 전입자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2022.05.24로, 말소기준인 2020.04.10 중소기업은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 계약관계와 점유 형태는 매각물건명세서에서 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,559,190원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 145,359,810원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우경강업 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 30,226,974원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,974,741원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 36,461,309원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 40,252,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 672,915,904원 중 409,359,810원이 배당되고 263,556,094원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금호공원 동측 인근이며 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용중이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 229.6㎡의 대지로 평지·정방형이며 소로한면 조건입니다. 공시지가는 743,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하고 소로2류와 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 계약관계 확인. CHUN STELLA·CHUN JOHN의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 계약관계와 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 현장에서 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 가격 비교 별도 확보. 현재 최저가 415,919,000원이 감정가 70% 회차라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 291,143,300원, 3회 유찰 시 203,800,310원 시나리오가 제시돼 있습니다. 회차별로 채권자 미배당은 증가하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.04.10 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류가 정리되고, 2022.05.24 전입한 두 전입자도 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 1회 유찰 후 415,919,000원, 감정가 70% 회차라는 사실만으로는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 선명하지만, 응찰가는 주변 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
