대구지방법원 2026타경100110. 대구광역시 북구 금호동 834에 위치한 주택과 토지가 경매 대상입니다. 경매상 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 2층이며, 토지는 229.6㎡입니다. 매각조건은 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
소유자 천갑태는 2020년 소유권보존등기를 마쳤고, 같은 해 중소기업은행 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 우리은행·우경강업의 근저당권과 다수의 압류·가압류가 등기되었습니다. 이 경매는 중소기업은행의 임의경매 신청으로 진행됩니다.
가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 주택의 사용상태, 제시외 건물, 토지가치와 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 금호동 834 도로명주소: 대구광역시 북구 사수로72길 3-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 |
| 토지면적 | 229.6㎡ |
| 토지 현황 | 지목 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 천갑태 (단독소유) |
| 감정가 | 594,170,500원 |
| 최저매각가 | 291,143,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 신청채권자 청구액 | 191,979,247원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
말소기준권리는 2020.04.10 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고 금호동 834 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
우리은행 근저당권 180,000,000원과 우경강업 근저당권 100,000,000원도 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다. 후순위 근저당권의 배당 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 우리은행과 우경강업의 근저당권에도 토지 공동담보가 기재되어 있습니다.
국의 압류와 아이엠뱅크·케이비국민카드·메리츠캐피탈·하나캐피탈의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 박복순 가압류는 경매 이전에 이미 말소되었습니다.
② 전입자 분석 — 임대차와 보증금 확인 필요
현황조사에는 CHUN STELLA와 CHUN JOHN이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2022.05.24로, 말소기준 근저당권 설정일인 2020.04.10보다 늦습니다. 현재 권리분석에서는 이 전입일을 근거로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 전입 사실만으로 임대차계약의 존재나 각자의 임차인 지위가 확정되는 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 및 실제 점유·사용 관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 아래 두 사람은 전입이 확인된 사람으로 구분하며, 확정된 보증금 채권자로 취급하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CHUN STELLA | 2022.05.24 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 확인 필요 |
| CHUN JOHN | 2022.05.24 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 확인 필요 |
대항력 없음 판정은 현재 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 근거합니다. 임대차 여부와 별도의 권원·점유 이력은 확정되지 않았습니다. 보증금 미상은 보증금 0원을 의미하지 않습니다.
입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 전입자들의 지위와 점유 범위를 확인해야 합니다. 실제 점유자가 존재한다면 등기상 인수권리가 없더라도 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%를 시세 할인으로 오인하지 말 것
감정가는 594,170,500원입니다. 현재 2회 유찰된 최저매각가는 291,143,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 291,143,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 203,800,100원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 142,660,070원 | 24% | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이나 향후 일정이 아닙니다. 인수액은 현재 권리분석과 배당 계산에 따른 추정치입니다.
일반적인 아파트 시세를 대신 적용하는 것도 적절하지 않습니다. 이 물건은 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 토지와 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 동일한 토지 규모·용도지역·건물상태·도로 조건을 갖춘 거래를 중심으로 가치를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,143,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권 및 가압류 채권자에게 배당하는 시뮬레이션입니다. 중소기업은행 근저당권과 우리은행 근저당권 일부에 배당되지만 나머지 채권자에게는 배당 부족이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,876,002원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 180,000,000원 | 22,266,998원 |
| 3. 우경강업 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 아이엠뱅크 가압류 | 30,226,974원 | 0원 |
| 5. 케이비국민카드 가압류 | 21,974,741원 | 0원 |
| 6. 메리츠캐피탈 가압류 | 36,461,309원 | 0원 |
| 7. 하나캐피탈 가압류 | 40,252,880원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권의 배당 계산에는 채권최고액이 사용되었으며, 실제 채권잔액이나 확정 배당액을 뜻하지 않습니다. 국 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
후속 유찰 시에는 최저매각가와 채권자 예상 배당액이 함께 감소합니다. 후순위 채권자에게 배당되는 금액이 줄어들어 미배당 규모가 커지는 구조입니다. 아래 시나리오는 가격 하락과 배당 결과를 비교하기 위한 것으로, 실제 낙찰가격을 예측하지 않습니다.
| 구분 | 현재 회차 | 3회 유찰 | 4회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 가정 | 291,143,000원 | 203,800,100원 | 142,660,070원 |
| 채권자 배당 | 286,266,998원 | 200,146,899원 | 139,862,829원 |
| 미배당액 | 386,648,906원 | 472,769,005원 | 533,053,075원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 배당 계산상 신청채권자의 청구액 충족으로 표시되지만, 4회 유찰 시나리오에서는 충족되지 않습니다. 이는 채권최고액과 가정된 배당순위에 기반한 계산이며 실제 채권잔액에 따른 확정 결과는 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 대구광역시 북구 금호동 소재 금호공원 동측 인근으로, 주변에는 단독주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층으로, 외벽은 인조석 마감, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 229.6㎡, 지목은 대이며 평지·정방형·소로한면 조건입니다. 개별공시지가는 743,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역·지구단위계획구역(단독주택용지)이며 택지개발지구에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 건축물의 현황과 허가·대장 사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택 이용상태와 토지·건물의 개별성이 있는 물건입니다. 비교 거래와 실제 시장 수요가 확인되지 않아 환금성 수준을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 실거래 시세 검증. 감정가 594,170,500원과 최저가 291,143,000원만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요. 같은 용도지역과 유사한 토지·건물 조건의 거래 사례를 대조해야 합니다.
- 전입자 실체 확인. CHUN STELLA와 CHUN JOHN의 실제 점유 여부 및 임대차계약 존재 여부를 확인하고 각각의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 최종 인수권리 확인. 현재 인수 0원은 추정 결과입니다. 말소기준권리와 전입자의 선후관계 외에도 별도 점유권원과 매각물건명세서의 매수인 인수사항을 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 금호동 834 토지와 건물 등기, 제시외 건물의 위치·면적·현황을 확인해야 합니다. 공동담보에 기재된 토지와 실제 매각 범위도 대조하세요.
- 조세채권. 국 압류의 세목, 법정기일, 체납액과 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다.
- 건물 사용상태. 단독주택으로 이용 중인 건물의 구조·설비·노후·하자 상태와 제시외 건물의 적법성 및 유지·철거 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 인도 및 명도. 전입자가 확인되어 있으므로 실제 거주자와 점유 형태를 조사하고, 낙찰 후 인도 절차가 필요한지 검토해야 합니다.
- 후속 유찰 가정. 추가 유찰 시 최저가가 내려가더라도 그 자체로 시장가치가 입증되지는 않습니다. 후속 회차별 예상배당액과 권리관계의 변화를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득위험과 시장가치
이 물건은 감정가 594,170,500원에서 2회 유찰되어 최저가 291,143,000원으로 내려온 금호동 주택·토지 경매입니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권과 후순위 근저당권·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 전입자 2명의 임대차 여부와 보증금이 미확정이고 조세채권 및 제시외 건물도 검토해야 합니다. 감정평가상 단독주택으로 이용되는 물건이므로 일반 아파트와 같은 방식으로 시세와 환금성을 단정할 수도 없습니다.
현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 실제 시세보다 저렴하다는 결론은 아직 성립하지 않습니다. 입찰 판단의 핵심은 전입자 권리관계 확정, 주택·토지와 제시외 건물의 현황 검증, 비교 가능한 시장가격 확보입니다. 이 사항을 확인한 뒤 최종 인수액과 실질취득비용을 다시 산정하는 것이 필요합니다.
