119,000,000원
대구지방법원 2026타경100135. 경산시 하양읍 하양코아루3차 305동 4층 401호, 전용면적 기준 59.9062㎡ 아파트입니다. 감정가는 170,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균의 62.5%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 “한 번 유찰된 아파트”로 보면 안 됩니다. 2023년 설정된 전세금 160,000,000원의 선순위 전세권이 남아 있고, 이후 서울보증보험주식회사로 전세권이 이전됐기 때문입니다.
등기상 말소기준은 2025.02.24 주식회사 다올저축은행의 가압류 5,150,179원입니다. 전세권은 그보다 앞선 2023.04.20 설정됐고 권리 분석에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 하지만 현재 회차 배당표는 전세권에 116,534,000원을 배당하고도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 이 불일치를 해소하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 동서리 1220 하양코아루3차 305동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.9062㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 4층 401호 |
| 사용승인 | 2017.09.27 |
| 소유자 | 김은희 지분 5분의 3 · 조정우 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 169,692,053원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 결론을 가른다
2017.12.26 설정됐던 농협은행주식회사 근저당권 152,400,000원은 2023.04.20 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 소유권은 조영삼에서 2024.07.14 상속을 원인으로 김은희·조정우에게 이전돼 2025.01.13 등기됐습니다. 이후 다올저축은행 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 웰컴저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서상 임대내역은 미상입니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부현황과 건물구조 변경 여부 역시 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 등기된 전세권과 실제 점유관계를 함께 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔고, 시장은 하락 추세
하양코아루3차는 212세대, 사용승인일 2017.09.27인 아파트입니다. 동일 면적 59.91㎡ 실거래는 총 12건이 확인되며 전체 평균은 199,166,666원이지만, 가격 판단에는 오래된 2022년 거래가 다수 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.91㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 13 | 227,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2025.02 | 59.91㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2022.09 | 59.91㎡ | 6 | 207,000,000원 |
| 2022.07 | 59.91㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 8 | 202,000,000원 |
| 2022.04 | 59.91㎡ | 5 | 203,000,000원 |
| 2022.04 | 59.91㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2022.03 | 59.91㎡ | 13 | 227,000,000원 |
| 2022.01 | 59.91㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 3건 | 190,333,333원 |
최근 12개월 거래 3건의 평균은 190,333,333원, 최신 거래는 2026.05의 170,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -5.8%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 62.5%이고, 감정가 170,000,000원은 최신 거래 170,000,000원과 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 전세권 · 한국가스공사 | 160,000,000원 | 116,534,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 다올저축은행 | 5,150,179원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 169,692,053원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 12,697,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 347,539,520원 중 116,534,000원이 배당되고, 미배당 총액은 231,005,520원입니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사에는 배당이 없는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 231,005,520원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 266,138,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 290,679,100원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 배당 계산상 매수인 인수는 계속 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당은 231,005,520원에서 266,138,920원, 290,679,100원으로 커집니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사는 세 시나리오 모두 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 단순한 가격 하락보다 왜 선순위 전세권이 배당되는 동시에 인수 0원으로 처리되는지를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 동서리 소재 동서교차로 서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 포함한 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중인 평탄한 부정형 토지이며, 단지 서측으로 폭 약 12미터, 북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 694,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부현황과 건물구조 변경 여부를 직접 확인하지 못했으며 임대내역도 미상으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 대조. 2023.04.20 설정된 전세금 160,000,000원 전세권의 매각 후 존속·소멸 여부와 미배당 처리 방식을 매각물건명세서에서 최우선 확인해야 합니다.
- 전세권 이전 확인. 한국가스공사 전세권은 2025.04.23 전세금반환채권 양도를 원인으로 2025.05.15 서울보증보험주식회사에 이전됐습니다. 현재 권리자와 경매 신청채권자 관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수 판단 불일치. 현재 배당 계산은 전세권에 116,534,000원을 배당하면서 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 등기 분석에서는 선순위 인수로 표시합니다. 어느 판단이 실제 매각조건에 적용되는지 확정 전 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 199,166,666원보다 최근 12개월 3건 평균 190,333,333원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 최근 거래군은 과거보다 -5.8% 하락했습니다.
- 점유·내부 상태 확인. 임대내역이 미상이고 현장조사 때 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 점유자와 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “119,000,000원”보다 먼저 확인할 160,000,000원
현재 최저매각가 119,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 190,333,333원의 62.5%입니다. 최신 거래도 170,000,000원이므로 가격 숫자만 놓고 보면 감정가에서 한 차례 떨어진 효과가 분명합니다. 다만 시장 역시 최근 거래군이 과거보다 -5.8% 하락한 흐름이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
더 중요한 문제는 가격이 아닙니다. 말소기준인 2025.02.24 다올저축은행 가압류보다 먼저 설정된 160,000,000원 전세권이 등기 권리분석에서는 매수인 인수로 표시되는 반면, 배당 계산에서는 전세권에 일부 배당 후 매수인 인수를 0원으로 처리하고 있습니다. 이 권리 충돌이 해소되어야만 119,000,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 전세권의 최종 소멸·인수 구조 확인입니다.
