88,900,000원
대구지방법원 2026타경100187. 대구 북구 국우동 그린빌1 105동 5층 501호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 127,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,900,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2018.09.05 설정된 대구신용보증재단 근저당권 42,120,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
임차인으로 조사된 사람은 정재원 1명입니다. 501호에 2021.04.09 전입했고 2026.03.19 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2018.09.05보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 경매대금에서 전부 배당되지 않는다고 하더라도, 현재 자료상 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100187 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 국우동 1110 그린빌1 105동 5층 501호 |
| 물건종류 | 아파트 · 20층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 하정순 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 110,230,388원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2018.09.05 대구신용보증재단 근저당권입니다. 채권최고액은 42,120,000원이며 채무자는 하정순입니다. 2026.01.21 한국자산관리공사를 채권자로 한 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·대구은행·현대캐피탈 관련 다수 근저당 기록은 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재원 | 501호 | 2021.04.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.03.19 | 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.5%
그린빌1차 동일 평형 59.39㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균 거래가는 128,000,000원입니다. 현재 최저매각가 88,900,000원은 이 최근 평균의 69.5%입니다. 최신 거래는 2026.05의 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.39㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 59.39㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.39㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.39㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 59.39㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.39㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.39㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 59.39㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.39㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 59.39㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.39㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 59.39㎡ | 16 | 139,000,000원 |
| 평균 | 59.39㎡ | 12건 | 128,000,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 110,000,000원~150,000,000원이고 평균은 128,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 표본의 최저 실거래가보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 69.5%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 현재 최저매각가 88,900,000원 그대로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 근저당 · 대구신용보증재단 | 42,120,000원 | 42,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,779,800원 |
현재 회차 88,900,000원 기준 계산에서는 대구신용보증재단 근저당 42,120,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 44,779,800원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 88,900,000원 | 42,120,000원 | 44,779,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 62,229,999원 | 42,120,000원 | 18,589,859원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,560,999원 | 42,120,000원 | 256,901원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 북구 국우동 도남초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 그린빌1차는 876세대이며 1999.10.02 준공됐습니다.
- 도로. 단지 정문 북서측은 왕복 4차선 도로, 후문 동측은 왕복 5차선 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제3구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 29,990.5㎡, 공시지가 1,658,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골 경사지붕 20층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정재원은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 정재원은 2026.03.19 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 금액은 관련 문건으로 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 동일 평형 평균은 128,000,000원, 최신 거래는 133,000,000원입니다. 현재 최저가는 88,900,000원입니다.
- 1회 유찰 반영. 현재는 감정가의 70% 회차이고, 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 1.0회입니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 정재원이 501호 점유자로 조사돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 돋보이는 1회 유찰 물건
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후 전입한 임차인이라 대항력이 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점입니다. 둘째, 한 차례 유찰로 최저매각가가 88,900,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 128,000,000원의 69.5%가 됐다는 점입니다.
감정가 127,000,000원 단계에서는 최근 시세 128,000,000원과 큰 차이가 없었지만 현재 회차에서는 가격 간격이 생겼습니다. 임차인의 보증금·확정일자 미상과 실제 점유·배당관계를 마지막으로 확인한다면, 권리상 인수 부담이 없고 최근 거래가 대비 가격 여지가 있는 유형으로 볼 수 있습니다.
