대구지방법원 2026타경100199. 대구 수성구 만촌동 ‘만촌화성파크드림2’ 11층 1103호, 전용 84.3194㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이정봉이며 2011년 거래가 298,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리의 출발점은 같은 날 설정된 대한생명보험주식회사 근저당 201,500,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 한화생명보험·프리미엄에셋·디지비캐피탈의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 617,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 431,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 587,500,000원과 비교하면 73.5% 수준으로 숫자상 할인폭은 분명합니다. 그러나 최근 12개월 가격이 이전 거래보다 6.7% 낮아진 하락 흐름이어서, 전체 평균 601,666,666원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 861-8 만촌화성파크드림2 11층 1103호 · 도로명 대구광역시 수성구 달구벌대로 2690 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.3194㎡ · 지하3층·지상23층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이정봉 · 2011.12.14 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 617,000,000원 / 431,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 166,338,194원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
말소기준은 2011.12.14 대한생명보험주식회사 근저당 201,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 한화생명보험 근저당 2건, 프리미엄에셋 근저당, 디지비캐피탈 근저당 및 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 애큐온저축은행 근저당과 2022년 에스비아이저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 73.5%
만촌화성파크드림2는 103세대, 2006.08.31 사용승인 단지입니다. 전용 84.32㎡ 실거래는 확인된 3건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래 2건의 평균은 587,500,000원입니다. 최신 거래는 2024년 10월 615,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 84.32㎡ | 9 | 615,000,000원 |
| 2024.06 | 84.32㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 2023.01 | 84.32㎡ | 16 | 630,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 587,500,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준 금액은 431,900,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균의 73.5%, 최신 거래 615,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격상 여유가 있습니다. 다만 거래가 2023년 630,000,000원에서 2024년 560,000,000원·615,000,000원으로 이어졌고, 최근 12개월 평균이 이전 가격 대비 -6.7%이므로 하락 추세를 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 431,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,719,000원 |
| 1. 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 201,500,000원 | 201,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 26,500,000원 | 26,500,000원 |
| 3. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사프리미엄에셋 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,981,000원 |
현재 최저가 431,900,000원을 기준으로 집행비용 6,719,000원과 채권자 배당 405,200,000원이 반영되고 소유자 잔여 19,981,000원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 431,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 302,330,000원 | 107,902,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 211,631,000원 | 197,331,834원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 물건의 낙찰가 하락은 인수액 증가로 상쇄되는 구조가 아니라 실제 취득원가 하락으로 이어지는 형태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지하철 2호선 담티역 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 대구지하철 2호선 담티역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하3층·지상23층 건물 중 11층 1103호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 10차선 도로, 남서측 폭 약 5~6미터 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(중심) 등이며 공시지가는 4,129,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 103세대 단지이며 동일 면적 실거래가 확인되지만, 거래 표본이 3건이고 최근 가격 흐름이 이전보다 -6.7%여서 매도 시 가격 설정에 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관련 원본 서류로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 최근 12개월 평균은 587,500,000원, 최신 거래는 615,000,000원이지만 마지막 확인 거래가 2024.10입니다. 현재 가격 수준과 직접 대조가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 -6.7%입니다. 431,900,000원의 할인폭을 그대로 안전마진으로 간주하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 추가 유찰 시 채권자 미배당은 생겨도 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액은 다른 문제입니다.
- 권리 원본 대조. 2011.12.14 근저당을 말소기준으로 등기부와 매각 관련 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락장 보정 후 판단”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011년 대한생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 431,900,000원도 최근 12개월 실거래 평균 587,500,000원의 73.5%로 내려와 가격 차이가 분명합니다.
다만 시세 판단의 기준을 감정가 617,000,000원이나 전체 평균 601,666,666원에 두면 안 됩니다. 최근 가격 흐름은 이전 대비 -6.7%이고 최신 실거래는 2024.10의 615,000,000원입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 최저가에는 가격 여유가 있으나, 하락 추세와 제한된 거래 표본을 반영해 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 물건입니다.
