대구지방법원 2026타경100212. 대구 동구 신천동 동대구유성푸르나임 22층 오피스텔2226호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔이며, 사건상 용도 표기는 근린시설입니다. 감정가 93,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 31,899,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아니라 낙찰 후 매수인이 인수해야 하는 임차보증금입니다.
등기상 과거 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 주택도시보증공사가 신청한 것으로, 제시된 말소기준권리는 2026.01.26. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 안광식의 전입신고는 2024.01.25.로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 비고에도 대항력과 보증금 전액 인수 사실이 명시되어 있습니다. 단순한 등기부 말소 여부만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 제22층 오피스텔2226호 도로명주소: 대구광역시 동구 동부로22길 48 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 규모 / 면적 | 철근콘크리트구조 24층 건물 중 22층 · 실거래 매칭 기준 29.54㎡ |
| 건물 / 단지 | 동대구유성푸르나임 · 149세대 · 2014.11.19. 준공 |
| 소유자 | 강소정 (2022.02.10. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,899,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 180,105,753원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.26. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 임차인 | 안광식 · 전입 2024.01.25. · 보증금 120,000,000원 |
| 매수인 인수 | 임차보증금 120,000,000원 전액 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 임차인이 중요하다
등기부상 과거 하나은행의 근저당권은 2017.12.18. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.01.26. 강제경매개시결정입니다. 이 결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차인 안광식은 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안광식 | 2024.01.25. | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 없음 확정일자 미확인 |
해당 없음 |
실제 확인된 임차인 1명. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 임차인 안광식과 중복 신고된 임차인으로 취급하지 않습니다.
| 임차인 | 안광식 |
|---|---|
| 전입신고 | 2024.01.25. |
| 보증금 | 120,000,000원 (매각물건명세서 비고) |
| 확정일자 | 미확인 |
| 배당요구 | 하지 않음 · 2026.04.07. 권리신고만 접수 |
| 대항력 | 있음 · 경매개시결정보다 전입이 빠름 |
| 매수인 부담 | 120,000,000원 전액 |
일반적으로 선순위 임차인에게 낙찰대금 일부가 배당되고 미배당 보증금만 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 배당요구가 없고 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 명시된 경우입니다. 따라서 제공된 매각조건에 따른 현재 취득부담은 보증금만인 120,000,000원이 아니라 낙찰가까지 합한 151,899,000원으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 37.8%가 아니라 실질취득 179.9%
동대구유성푸르나임의 유사 면적 거래 12건을 보면 전체 평균은 86,583,333원입니다. 다만 과거 거래가 혼재되어 있어 최근 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 8건 평균은 84,437,500원, 최신 2026.05. 거래는 83,500,000원이며 최근 거래 추세는 -7.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.77㎡ | 24 | 83,500,000원 |
| 2026.04 | 29.54㎡ | 19 | 79,000,000원 |
| 2026.03 | 29.54㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.47㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 27.36㎡ | 22 | 116,000,000원 |
| 2025.09 | 28.77㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.07 | 28.77㎡ | 14 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 29.54㎡ | 20 | 85,000,000원 |
| 2024.10 | 28.77㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 27.47㎡ | 7 | 79,500,000원 |
| 2024.02 | 28.38㎡ | 22 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 29.54㎡ | 20 | 94,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 8건 | 84,437,500원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 86,583,333원 |
최저가와 감정가의 할인율은 이 사건에서 핵심 판단 지표가 아닙니다. 실질취득부담이 최근 거래가보다 훨씬 높기 때문입니다. 특히 2026.01.의 116,000,000원 거래까지 감안하더라도 현재 실질취득액이 이를 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 974,182원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 180,105,753원 | 30,924,818원 |
| 임차인 안광식 | 120,000,000원 | 배당요구 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 149,180,935원 |
제시된 예상배당 계산 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당 채권액 149,180,935원이 그대로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 별도로 인수되는 핵심 부담은 명세서상 임차보증금 120,000,000원입니다.
⑤ 유찰 회차별 부담 — 더 내려가도 인수 위험은 남는다
제시된 다음 회차별 최저매각가를 기준으로 보증금 전액 인수 조건이 유지된다고 가정한 비교입니다. 일반적인 배당 후 미지급보증금 인수형과 달리, 이 사건의 현재 명세서에는 보증금 전액 인수가 기재되어 있으므로 각 회차에서 그 금액을 별도로 더했습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 총 취득부담 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 현재 | 31,899,000원 | 120,000,000원 | 151,899,000원 |
| 4회 유찰 시 | 22,329,300원 | 120,000,000원 | 142,329,300원 |
| 5회 유찰 시 | 15,630,509원 | 120,000,000원 | 135,630,509원 |
5회 유찰 시나리오의 총 취득부담 135,630,509원조차 최근 12개월 실거래 평균 84,437,500원보다 높습니다. 따라서 추가 유찰만으로 시세 대비 충분한 가격 메리트가 확보된다고 판단할 수 없습니다. 보증금의 감액·변제·면책이나 인수 조건의 실질적 변경이 없는 한, 명목상 최저매각가 할인율은 제한적인 의미만 갖습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 동대구역네거리 남측 인근입니다. 주변은 업무시설·상업시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 도시철도 1호선 및 KTX 동대구역이 있어 대중교통 접근이 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물의 22층 오피스텔입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기, 도시가스보일러 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m, 서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역으로 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 동대구역 인근 교통 접근성은 장점이지만, 거래표본의 가격 차이가 크고 최근 거래 추세가 -7.1%입니다. 주거용 오피스텔의 실제 이용형태와 임대차 수요, 매도 가능 가격을 함께 점검해야 합니다.
- 단지 경매 특성. 평균 유찰 4.1회로, 감정가 대비 할인 폭만 보고 유동성이 높다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최우선 — 임차보증금 인수. 안광식의 보증금 120,000,000원 전액 인수 기재를 반드시 확인하세요. 이 금액은 최저매각가 31,899,000원보다 큽니다.
- 전입과 대항력. 2024.01.25. 전입 및 2026.01.26. 말소기준권리의 선후관계뿐 아니라 점유·전입 유지 사실도 원본으로 대조하세요.
- 배당요구 여부. 2026.04.07. 권리신고만 하고 배당요구하지 않았다는 명세서 내용이 핵심입니다. 권리신고와 배당요구를 혼동하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 낙찰가 31,899,000원만이 아니라 보증금 인수분을 합산한 151,899,000원을 최근 시세와 비교하세요.
- 시세 하락 확인. 최근 12개월 평균 84,437,500원, 최신 거래 83,500,000원, 최근 거래 추세 -7.1%를 기준으로 보수적으로 판단하세요.
- 임차인 명도. 대항력 있는 임차인은 보증금 반환 문제와 점유 인도가 연계될 수 있습니다. 낙찰 후 인도명령만으로 즉시 해결된다고 전제하지 마세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 취득세, 등기비용 및 기타 비용을 별도 점검하세요.
- 매각조건 재확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서 원본과 변경공고를 대조하고, 입찰 직전까지 임차인 관련 변동을 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸다고, 취득가까지 싼 것은 아니다”
이 물건의 표면적인 매력은 감정가 93,000,000원에서 31,899,000원까지 내려온 최저매각가입니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 임차보증금 120,000,000원 전액 인수를 반영하면 이야기는 완전히 달라집니다.
현재 최저가에 낙찰받더라도 총 취득부담은 151,899,000원에 이릅니다. 이는 최근 실거래 평균 84,437,500원의 약 180%이며, 최신 거래보다도 상당히 높은 수준입니다. 시장 가격은 하락 추세이고 추가 유찰 시나리오에서도 보증금 부담이 유지됩니다.
권리 위험은 크고, 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 매각조건상 보증금 인수 의무가 실제로 해소되거나 달라지는 특별한 사정이 확인되지 않는 이상, 단순한 저가 낙찰을 목적으로 접근하기에는 적절하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 임차인의 대항력과 보증금 인수 범위입니다.
