65,100,000원
대구지방법원 2026타경100212. 동대구역네거리 남측 인근의 동대구유성푸르나임 22층 오피스텔2226호입니다. 사건 표기 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가는 93,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 65,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “30% 할인된 물건”으로 볼 수 없습니다. 임차인 안광식의 전입일은 2024.01.25로 말소기준인 2026.01.26 강제경매개시결정보다 빠르고, 2026.04.07 권리신고만 한 뒤 배당요구를 하지 않았습니다.
매각물건명세서 비고에는 안광식의 임차보증금 120,000,000원 전액이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가 65,100,000원만 시장가격과 비교하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 보증금이 낙찰가보다 큰 현재 구조상 가격 판단 기준을 실질취득 약 120,000,000원으로 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 22층 오피스텔2226호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 전용 / 층 | 29.54㎡ · 철근콘크리트구조 24층 건물 중 22층 |
| 소유자 | 강소정 (2022.02.10. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,105,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
등기상 과거 하나은행 근저당권 46,800,000원은 2017.12.18 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026.01.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 안광식의 전입일이 그보다 약 2년 빠른 2024.01.25라는 점입니다. 매각물건명세서도 이를 근거로 대항력을 인정하고, 보증금 120,000,000원 전액 인수를 명시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안광식 | 2024.01.25 | 120,000,000원 | 배당요구 없음 2026.04.07 권리신고 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 65,100,000원이 아니라 실질취득 120,000,000원으로 봐야 한다
동대구유성푸르나임의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 86,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 84,437,500원, 가장 최신인 2026.05 거래는 83,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.1% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.77㎡ | 24 | 83,500,000원 |
| 2026.04 | 29.54㎡ | 19 | 79,000,000원 |
| 2026.03 | 29.54㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.47㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 27.36㎡ | 22 | 116,000,000원 |
| 2025.09 | 28.77㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.07 | 28.77㎡ | 14 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 29.54㎡ | 20 | 85,000,000원 |
| 2024.10 | 28.77㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 27.47㎡ | 7 | 79,500,000원 |
| 2024.02 | 28.38㎡ | 22 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 29.54㎡ | 20 | 94,000,000원 |
현재 최저가 65,100,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 77.1%입니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 120,000,000원은 최근 12개월 평균 84,437,500원의 142.1%, 최신 거래 83,500,000원의 143.7%입니다. 하락 추세까지 감안하면 현재 구조에서 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 180,105,753원 | 63,528,200원 |
| 미배당 | - | 116,577,553원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 65,100,000원에서는 집행비용 1,571,800원을 제외한 63,528,200원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권 기준 미배당은 116,577,553원입니다. 안광식은 배당요구를 하지 않았으므로 임차보증금은 배당표에서 회수되는 구조가 아니며, 매각물건명세서상 120,000,000원 전액 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 핵심 부담은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 116,577,553원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 135,756,013원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 149,180,936원 |
이 물건은 유찰되어 표시 최저가가 더 내려가는 것만으로 투자성이 좋아졌다고 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 실질취득 판단 기준은 약 120,000,000원에 묶여 있는 인수형입니다. 45,570,000원이나 31,898,999원까지 내려간 숫자만 보고 “더 싸졌다”고 해석하는 것은 권리분석상 핵심을 놓치는 판단입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대구역네거리 남측 인근으로 각종 업무시설·상업시설·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 1호선 및 KTX 동대구역이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 24층 건물 중 22층입니다.
- 단지. 동대구유성푸르나임은 149세대, 2014.11.19 준공입니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지·부정형 토지이며 공시지가는 3,555,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역 등에 속합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 확인. 안광식의 전입일 2024.01.25, 권리신고일 2026.04.07, 배당요구 없음 및 보증금 120,000,000원 전액 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 표시 최저가에 현혹 금지. 65,100,000원은 최근 시세의 77.1%지만, 권리 인수를 반영한 실질취득 판단 기준은 약 120,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 7.1% 낮아졌으므로 과거 전체 평균 86,583,333원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.3회, 집계 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 오피스텔(주거용) 이용 중이므로 실제 점유상태와 임차인의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 65,100,000원”보다 “보증금 120,000,000원”을 먼저 봐야 한다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 93,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 65,100,000원이 아닙니다. 핵심은 선순위 대항력 임차인 안광식의 보증금 120,000,000원 전액 인수입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고, 배당요구도 하지 않았습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 84,437,500원, 최신 거래는 83,500,000원이고 시장 흐름도 -7.1%입니다. 이에 비해 실질취득 판단 기준 120,000,000원은 최근 시세의 142.1% 수준입니다. 단지 경매도 평균 4.3회 유찰되는 흐름입니다. 표시 가격은 내려왔지만 실질 가격은 시세보다 높고, 권리 인수 부담도 명확한 물건입니다. 결론은 “최저가 할인”보다 “선순위 임차보증금 인수”를 우선해서 봐야 하는 사건입니다.
