493,467,000원
대구지방법원 2026타경100225. 영천시 성내동 175-6의 토지와 제2종근린생활시설(수리점) 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 674.0㎡의 대지이고, 감정 당시 건물은 공실 상태입니다. 소유자 서재호는 2018.12.10. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2020.02.07. 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이후 2020.02.17. 영천농업협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 영천농업협동조합의 추가 근저당 36,000,000원, 이주식의 근저당 650,000,000원, 국의 압류, 기술보증기금과 신용보증기금의 가압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100225 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 성내동 175-6 · 경상북도 영천시 최무선로 224 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(수리점) · 현재 공실 |
| 건물 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 · 사용승인일 2004.12.28. |
| 토지 | 대 674.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 서재호 · 2018.12.10. 협의분할에 의한 상속 · 2020.02.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 704,952,160원 / 493,467,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천농업협동조합 / 441,245,441원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.02.17. 설정된 영천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2020.04.10. 추가 근저당, 2020.12.31. 이주식 근저당, 2021.03.15. 압류, 2023년 두 건의 가압류 및 2026.01.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 704,952,160원, 현재 최저매각가는 493,467,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 493,467,000원 | 927,721,504원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 345,426,900원 | 1,074,062,911원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 241,798,829원 | 1,176,240,189원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 493,467,000원에서 345,426,900원, 241,798,829원으로 낮아지지만 채권자 미배당액은 반대로 커집니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 낙찰자의 권리비용은 유찰 횟수에 따라 늘어나는 구조가 아니라, 실제 입찰가격과 현장·이용 리스크를 얼마나 정확히 평가하느냐가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,467,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,334,670원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 영천농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 영천농업협동조합 | 36,000,000원 | 6,132,330원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 이주식 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 35,700,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 212,153,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,413,853,834원 중 채권자 예상배당은 486,132,330원, 미배당은 927,721,504원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영천시 성내동 소재 영천시 평생학습관 남서측 인근이며, 주변은 근린상가·사무소 등 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 북서측으로 최무선로가 통과합니다. 교통시설 접근성과 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 주용도는 제2종근린생활시설(수리점)이고 기준시점 현재 공실입니다.
- 건물. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물이며 사용승인일은 2004.12.28.입니다. 위생설비·급배수설비·기타설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대 674.0㎡, 상업용, 평지, 부정형, 중로한면이며 공시지가는 787,200원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 현장 리스크 — 남서측 끝부분 사용관계
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 대조. 2005.12.01. 접수 제34209호 지상권이 명세서상 인수권리로 기재되어 있으므로 신청채권자의 말소동의서 제출 내용과 말소 처리 조건을 원문으로 확인합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자와 사용 상태를 다시 확인합니다.
- 토지 경계 확인. 남서측 끝부분 일부를 인접필지에서 사용하고 있고 철거 가능한 간이막이 설치되어 있으므로 현황경계와 사용 범위를 확인합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 704,952,160원이나 현재 최저가 493,467,000원을 곧바로 시장가로 간주하지 않습니다.
- 조세·배당 변동 확인. 갑구에 국의 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류로 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 매각 대상 범위를 감정평가서와 물건명세서에서 대조합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 권리와 현장
이 사건은 감정가 704,952,160원에서 한 차례 유찰되어 현재 493,467,000원까지 내려온 근린시설·토지입니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 특히 명세서상 인수권리로 표시된 지상권에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있다는 점은 중요한 안전 요소입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 실거래 자료가 없기 때문에 감정가의 70%라는 숫자만으로 시장가 대비 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 여기에 감정 당시 임대관계 미상, 현재 공실, 남서측 토지 일부의 인접필지 사용이라는 현장 확인사항이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 지상권 말소서류·실제 점유·토지 경계·시장가를 입찰 전에 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
