대구지방법원 2026타경100225. 경상북도 영천시 성내동 175-6 소재의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 공부상 건물 주용도는 제2종근린생활시설(수리점)이고 기준시점 현재 공실입니다. 토지는 674.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 일반상업지역에 속합니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2020.02.17 설정된 영천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 이 권리 이후 설정된 영천농업협동조합의 추가 근저당, 이주식 근저당, 압류와 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고, 배당계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100225 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 성내동 175-6 · 경상북도 영천시 최무선로 224 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(수리점) · 공실 |
| 토지 | 674.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 · 사용승인일 2004.12.28 |
| 소유자 | 서재호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 704,952,160원 / 345,427,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천농업협동조합 / 441,245,441원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 말소기준은 2020.02.17 영천농업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권, 압류, 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 704,952,160원, 현재 최저매각가는 345,427,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 수준입니다. 할인 폭 자체는 크지만 동일 용도·인근 거래에 대한 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,635,978원 |
| 을구 3번 근저당권 · 영천농업협동조합 | 480,000,000원 | 339,791,022원 |
| 을구 4번 근저당권 · 영천농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이주식 | 650,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 35,700,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 212,153,834원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,413,853,834원 중 339,791,022원이 배당되고, 미배당액은 1,074,062,812원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영천시 평생학습관 남서측 인근으로, 부근은 근린상가·사무소 등 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 북서측으로 최무선로가 통과합니다. 교통시설 접근성과 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 공부상 제2종근린생활시설(수리점)이고 기준시점 현재 공실입니다. 위생설비·급배수설비·기타설비가 되어 있습니다.
- 토지. 674.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 787,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지 사용관계. 남서측 끝부분 일부는 인접필지의 철거 가능한 구조의 간이막 설치 부분에서 사용 중인 것으로 판단되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의서. 매각물건명세서상 인수권리로 적힌 2005.12.01 지상권과 신청채권자의 말소동의서를 원문으로 대조하세요.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 근린시설·토지 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인하세요.
- 공실 상태. 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자 존재 여부와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계. 남서측 일부의 인접필지 사용 현황과 간이막 위치를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 1,074,062,812원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격·현장 검증이 승부처
이 사건은 2020.02.17 영천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 다만 명세서에 인수권리로 적힌 지상권은 말소동의서 제출 사실까지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
가격은 감정가 704,952,160원에서 2회 유찰되어 최저매각가 345,427,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 없어 ‘49%니까 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 현재 공실인 근린시설이라는 점, 토지 일부의 인접필지 사용관계, 일괄매각과 제시외 건물까지 함께 살펴야 하므로 이 물건의 핵심은 단순한 권리 말소 여부보다 현장 확인과 적정가격 검증입니다.
