대구지방법원 2026타경100303. 대구 동구 신암동 점포및고려아파트 4층 3호로, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 구본휘·최수민·최정아가 각 3분의 1씩 공유하고 있으며, 2025.05.07 상속을 원인으로 2026.01.27 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2016.12.16 설정된 큰고개새마을금고 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤의 큰고개새마을금고 근저당권 120,000,000원, 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 55,060,198원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 조사된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대내역 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원이라는 계산과 별도로 실제 점유자, 전입 여부, 임차보증금 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 곧바로 대항력 있다고 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 재검토하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100303 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 283-5 점포및고려아파트 4층 3호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 77.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 4층 3호 |
| 현재 소유자 | 구본휘·최수민·최정아 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 136,880,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 호수 표기 | 공부상 4층 3호 · 현지 문패상 403 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2001.05.21 설정된 대구은행 근저당권 37,500,000원은 2022.07.28 이미 말소됐고, 2020년 강원신용보증재단 가압류 5,000,000원도 2020.03.24 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.12.16 큰고개새마을금고 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 2022.08.17 같은 금고의 근저당권 120,000,000원, 2026.02.02 임의경매개시결정, 2026.03.25 소상공인시장진흥공단 가압류 55,060,198원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 거래 시점이 오래됐다
확인되는 동일 면적 77.85㎡ 실거래는 2021.09, 3층, 225,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 123,200,000원은 이 거래가의 54.8%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 차이가 있지만, 거래 시점이 2021년이고 표본도 1건뿐이므로 이를 현재 시세로 그대로 받아들이기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 77.85㎡ | 3 | 225,000,000원 |
따라서 이 물건의 가격 판단은 “2.25억 대비 54.8%니까 싸다”가 아니라, 현재 123,200,000원이 실제 2026년 현지 거래가치보다 낮은지를 별도로 확인하는 방식이 맞습니다. 감정가 176,000,000원 자체도 확인 실거래 225,000,000원보다 낮게 잡혀 있지만, 현재 시점의 거래자료가 제시되지 않았으므로 가격 가점을 과하게 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 큰고개새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 큰고개새마을금고 | 120,000,000원 | 72,675,200원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 55,060,198원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,200,000원 가정 시 채권 총액 223,060,198원 중 120,675,200원이 배당되고 미배당액은 102,384,998원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원이지만 배당부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 102,384,998원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 138,772,518원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 164,178,823원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권 청구액 136,880,430원이 전액 충족되지 않고, 2회·3회 유찰로 내려갈수록 배당부족은 더 커집니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 가격이 낮아진다는 이유만으로 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 북측 인근이며 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 교통시설이 인근에 위치해 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 4층 3호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·난방·도시가스 공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 14m 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 1,681,000원/㎡, 토지면적은 1,925.0㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 규모·노후도. 고려(A동)는 38세대이며 사용승인일은 1978.12.09입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 임차보증금 및 확정일자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 공부상 4층 3호와 현지 문패상 403이 동일 목적물인지 감정평가서 사진·현황과 대조하세요.
- 현재 시세 재확인. 제시된 동일면적 거래는 2021.09의 225,000,000원 1건뿐입니다. 2026년 실제 매매·호가와 직접 비교해야 합니다.
- 노후도·수선비. 사용승인일 1978.12.09의 아파트이므로 내부 상태와 설비 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 38세대 소규모 단지이므로 매수층과 실제 거래 빈도를 별도로 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류 소멸 여부와 최신 등기변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 등기부 기준으로는 비교적 구조가 선명합니다. 말소기준권리는 2016.12.16 큰고개새마을금고 근저당권이고, 후순위 근저당권·임의경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 123,200,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 현재 가격을 검증할 실거래 자료는 2021.09의 225,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리는 긍정적, 가격과 점유는 확인 후 판단이 핵심입니다. 54.8%라는 할인율보다 현 시점의 실제 거래가치와 점유상태가 먼저입니다.
