대구지방법원 2026타경100303. 대구 동구 신암동 소재 고려맨션A동의 4층 주거용 아파트입니다. 공부상 명칭은 점포및고려아파트이며, 등기상 호수는 4층 3호, 현지 문패에는 403호로 표시되어 있습니다. 비교 대상 전용면적은 77.85㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 5층 건물의 4층에 위치합니다.

등기상 권리의 핵심은 2016년 12월 16일 설정된 큰고개새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이고, 같은 금융기관이 2022년 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 추가 설정했습니다. 이후 상속에 의한 소유권이전 등기를 거쳐 2026년 2월 임의경매가 개시되었습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이지만, 유찰이 거듭되었다는 사실 자체가 매수 수요와 적정가격을 다시 점검해야 할 이유이기도 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2016.12.16 설정된 을구 2번 큰고개새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 2001년 대구은행 근저당권은 2022년에 이미 말소되었습니다. 말소기준 이후 설정된 2022년의 추가 근저당권, 2026년 임의경매개시결정 및 소상공인시장진흥공단의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 확인 — ‘신고 없음’과 ‘거주자 없음’은 다르다

확인된 임차인의 보증금이나 배당요구 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대내역 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 거주인 부재로 인해 내부를 직접 조사하지 못했고, 내부구조와 설비 상태도 외부관찰·탐문 및 유사 사례를 이용해 추정한 것으로 설명되어 있습니다.

입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 매수인이 인수할 임차보증금이 추가 확인되는 경우에는 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득금액으로 가격을 다시 평가해야 합니다.

③ 가격 비교 — 2021년 거래가 현재 시세는 아니다

같은 단지 고려(A동), 전용면적 77.85㎡와 일치하는 것으로 확인되는 실거래 표본은 2021년 9월 1건입니다. 당시 거래금액은 225,000,000원으로, 현재 최저매각가 60,368,000원은 그 금액의 26.8%에 해당합니다.

숫자상으로는 과거 거래가 대비 큰 폭의 차이가 있습니다. 그러나 2021년 9월 거래 1건만으로 2026년의 적정 시가를 산정할 수는 없습니다. 해당 거래는 현재 매각기일과 상당한 시차가 있으며, 거래 시점의 시장 여건 및 개별 호수의 상태 차이도 확인되지 않았습니다. 최근 가격의 상승·하락 추세 역시 이 표본만으로 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,486,624원을 제외한 58,881,376원이 채권자에게 배당됩니다. 선순위 근저당 48,000,000원은 전액 배당되지만, 후순위 근저당에는 10,881,376원만 돌아갑니다. 소상공인시장진흥공단 가압류는 예상배당이 없으며 총 미배당액은 164,178,822원입니다.

중요한 점은 채권자가 전액 배당받지 못하는 것과 매수인이 해당 채무를 인수하는 것은 별개라는 사실입니다. 이들 후순위 담보권·가압류는 매각으로 소멸하는 권리이므로, 현재 가정에서는 미배당액 164,178,822원을 매수인이 추가로 부담하는 것으로 계산하지 않습니다.

예상배당은 채권최고액·청구금액을 이용한 추정이며, 실제 채권잔액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있고, 실제 배당순위와 금액은 확정된 자료로 재검증해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험이 사라지지는 않는다

추가 유찰 시 최저가는 42,257,600원, 이후 29,580,319원으로 낮아지는 시나리오입니다. 각 시나리오의 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 가정되어 있습니다. 다만 이는 실제 매각가격이나 다음 기일을 확정한 정보가 아니며, 낙찰가 하락만으로 점유·노후화·환금성 문제가 해결되지는 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 동구 신암동 소재 덕성초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로와 교통시설이 인근에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 본건 단지 서측으로 폭 약 14m의 도로가 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 단위세대입니다. 외벽 몰탈 위 페인팅, 내부 벽지·일부 타일, 바닥 장판재·일부 타일 등의 구조로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 난방설비와 도시가스공급설비가 기재되어 있습니다. 다만 내부 실사는 이루어지지 않아 실제 작동상태는 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,681,000원입니다.
• 호수 표시. 공부상 4층 3호, 현지 문패상 403호로 표시되어 있어 물건 특정에 주의가 필요합니다.
• 환금성. 1978년 준공된 38세대 규모로, 확인 가능한 거래 표본이 매우 제한적입니다. 현재 매수 수요와 수리·재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 현재 시세부터 검증. 2021년 225,000,000원 거래 1건을 현재 가격의 기준으로 확정하지 마세요. 주변 유사 주택의 최신 거래와 실제 매도 가능가격을 함께 확인해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입 및 실제 점유관계를 확인하고, 미확인 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
• 실질취득금액 재산정. 확인된 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만, 인수할 보증금이 추가 확인되면 그 금액을 낙찰가에 합산하세요. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 미배당 인수액 때문에 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
• 공부·현황 대조. 공부상 4층 3호와 현지 403호가 동일 매각대상인지 등기·도면·현장 자료로 확인하세요.
• 내부 상태와 수리비. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·배관·전기·난방·창호·구조 및 수리 필요성을 외부자료와 가능한 현장조사를 통해 검토하세요.
• 노후 건물의 환금성. 준공일 1978.12.09, 38세대 규모라는 특성을 고려해 향후 매도에 걸리는 기간과 매수 수요를 확인하세요.
• 관리비 및 기타 부담. 공용부분 미납 관리비, 체납 공과금, 점유 해소 비용 등 낙찰가 외에 발생할 수 있는 비용을 점검하세요.
• 권리 원본 확인. 2016년 말소기준 근저당, 2022년 추가 근저당, 2026년 경매개시결정과 가압류의 최종 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 유찰 시나리오 재검토. 현재 60,368,000원뿐 아니라 추가 유찰 시 금액도 검토하되, 가격 하락 자체를 적정가치의 증거로 해석하지 마세요.

맺으며 — “6,036만원이 싸다는 증거는 아직 없다”

대구 신암동 고려맨션 403호는 감정가 176,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 60,368,000원까지 내려온 물건입니다. 2016년 큰고개새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.

하지만 이 물건의 가장 큰 불확실성은 현재 시세가 검증되지 않았다는 점입니다. 2021년 9월 225,000,000원 거래는 참고자료일 뿐, 이를 지금의 시세로 간주해 73% 할인된 가격이라고 평가해서는 안 됩니다. 임대관계와 실제 점유자, 내부 상태도 확인되지 않았습니다.

결론은 등기권리의 말소 구조는 비교적 양호하지만, 가격 메리트는 미확인입니다. 3회 유찰과 노후 소규모 단지의 환금성 위험을 감안하면, 현재 단계에서는 적극 입찰보다 최신 시세·점유관계·내부 상태·매도 가능가격을 확인한 후 입찰가를 판단하는 보수적인 접근이 타당합니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 최종적으로 얼마를 들여 취득하고 얼마에 다시 처분할 수 있느냐입니다.