대구지방법원 2026타경100328. 경북 칠곡군 석적읍 성곡리 214-20에 위치한 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 2층 구조이며 사무소와 창고, 차고 등의 용도로 이용되고 있습니다. 토지면적은 573.0㎡입니다. 소유자는 주식회사새명씨앤디이고, 서대구농업협동조합이 근저당권자로서 임의경매를 신청했습니다.

등기부상 말소기준은 2023.11.21. 설정된 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이며, 이후 유이섭·윤해진의 근저당권과 김삼규의 가압류, 칠곡군의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 임차인입니다. 실제 임차인은 안범준·이선욱·전지호 3명이며, 이 가운데 안범준과 이선욱은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 두 임차인의 보증금 각 1,000,000원은 배당받지 못하고 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다. 반면 전지호는 말소기준 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 인수

권리의 출발점은 2023.11.21. 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 대상 2명

임차인 조사 및 매각물건명세서 기준. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 실제 임차인 수는 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.

이 사건은 보증금 인수액이 현재 낙찰예정가보다 큰 구조는 아닙니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 낮아지면 실질취득금액도 함께 낮아집니다. 다만 최저가만을 취득원가로 보아서는 안 되며, 선순위 임차인의 인수보증금을 반드시 합산해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

감정가는 657,900,350원이지만 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 225,660,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3%입니다. 수치상 할인 폭은 크지만, 이 비율은 과거 감정가와 현재 최저가의 비교일 뿐 현행 시장가격보다 저렴하다는 증거가 아닙니다.

근린시설과 토지는 아파트보다 입지, 건물 사용성, 임대수요, 도로 조건 및 토지 용도에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 실거래 비교가격과 임대수익에 대한 확인 없이는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 해당 회차의 예정 금액이며, 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다. 실질취득금액에는 선순위 임차인 인수보증금 2,000,000원만 반영했습니다. 세금·명도비·수리비 등은 제외됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,660,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용 추정액은 3,959,240원이고, 서대구농업협동조합에 221,700,760원이 배당되는 구조입니다. 유이섭·윤해진의 후순위 근저당권과 김삼규의 가압류에는 예상배당이 없습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

배당분석상 총 채권액은 755,540,000원, 채권자 예상배당 합계는 221,700,760원, 미배당액은 533,839,240원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 전액 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 예상액은 선순위 임차인 보증금 2,000,000원입니다.

예상배당은 채권최고액·청구금액 및 추정 집행비용에 따른 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 배당요구·채권확정·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 칠곡군 석적읍 성곡리 소재 유학지 남서측 인근입니다. 주위는 전원주택, 근린생활시설, 나지 및 농경지 등이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 외벽은 대리석 붙임과 스타코 등, 내벽은 페인트·방염보드·타일 등, 바닥은 데코타일과 자기질 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 이용상태. 지하층은 사무소·창고·차고, 지상층은 사무소 중심으로 이용됩니다. 실제 임차인이 점유하는 부분과 건축물의 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 LPG가스에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 면적 573.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 사다리형·완경사 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와 접하며, 자연녹지지역의 건축·증축·용도변경 제한을 점검해야 합니다.
• 공시지가. 206,900원/㎡입니다. 공시지가는 토지 과세 및 공시 목적의 지표이므로 실제 거래가격과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현재 사용상태와 임차인 점유 구역은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설과 자연녹지지역 토지를 함께 취득하는 물건입니다. 매수층과 활용 목적이 제한될 가능성이 있어 실제 거래사례·임대수요를 통해 처분 가능가격을 따로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확인. 안범준·이선욱의 보증금은 각각 1,000,000원입니다. 총 2,000,000원을 인수한다는 전제로 자금을 계획하고, 임대차계약서·점유·반환관계를 확인해야 합니다.
• 대항요건 검증. 본건은 사무소 등이 있는 근린시설입니다. 전입신고일만으로 최종 법률관계를 단정하지 말고 실제 사용 목적, 사업자등록, 점유 및 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 지하층 점유 확인. 안범준과 전지호의 지하층 점유면적이 각각 33.65㎡로 기재되어 있습니다. 실제 점유 구역이 서로 다른지, 중복·변경되었는지 현장 확인이 필요합니다.
• 배당과 조세채권. 칠곡군 압류가 존재합니다. 당해세와 임차인 최우선변제의 반영 여부를 배당 전 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 범위, 공동담보 관계 및 부속시설 포함 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 용도지역·사용 가능성. 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 실제 사용 목적에 적합한지 건축·토지이용 규정을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 입찰하지 말고, 인근 근린시설·토지의 실거래 사례와 예상 임대수익을 확보한 후 실질취득금액 227,660,000원과 비교해야 합니다.
• 명도·관리. 실제 임차인 3명의 점유 현황, 임대료 수납 상태, 관리비 및 공과금 체납, 건물 유지보수 비용을 점검해야 합니다.
• 경매서류 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세보다 저렴하다”

대구지방법원 2026타경100328 사건은 감정가 657,900,350원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 225,660,000원으로 내려온 근린시설·토지 일괄매각 물건입니다. 큰 폭의 가격 하락은 눈에 띄지만, 권리와 실제 이용상태를 함께 검토해야 하는 경매입니다.

서대구농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 안범준·이선욱 2명의 선순위 임차권은 매각으로 당연히 정리되는 것이 아니라 보증금 합계 2,000,000원의 인수 위험이 있습니다. 현재 최저가 기준 실질취득금액은 227,660,000원입니다.

또한 실제 임차인 3명의 점유관계, 건물의 사무소·창고 이용상태, 자연녹지지역 토지의 활용 가능성과 환금성을 확인해야 합니다. 실거래가격에 대한 검증 없이 감정가 대비 할인율만을 근거로 수익성이나 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

결론은 권리·점유 확인을 전제로 한 신중 검토형입니다. 선순위 보증금 인수액은 명확하게 자금에 반영하되, 실제 시세와 임대수익을 검증한 후 입찰가격을 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 인수 위험을 반영한 실질취득금액이 실제 자산가치보다 충분히 낮은지를 확인하는 데 있습니다.