대구지방법원 2026타경100328. 칠곡군 석적읍 성곡리 214-20, 성곡4길 6의 근린시설 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층·지상2층으로, 지하1층은 사무소·창고·차고·화장실, 지상1층은 사무소·화장실·홀·계단실, 지상2층은 사무소·화장실·계단실로 이용되고 있습니다. 토지는 573.0㎡, 지목은 대이며 자연녹지지역입니다.
권리의 기준점은 2023.11.21 서대구농업협동조합의 채권최고액 444,000,000원 근저당입니다. 이 뒤에 설정된 유이섭·윤해진의 근저당과 김삼규의 가압류, 경매개시결정, 칠곡군 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.03.06 대산실업주식회사의 81,388,185원 가압류는 2024.06.13 해제로 이미 말소됐습니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 실제 임차인은 3명이며 이 가운데 안범준은 2015.10.13, 이선욱은 2018.04.23 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있어 합계 2,000,000원이 낙찰대금 밖에서 추가됩니다. 전지호는 2023.11.30 전입으로 말소기준 뒤이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100328 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 성곡리 214-20 · 경상북도 칠곡군 석적읍 성곡4길 6 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하1층 / 지상2층 |
| 건물 이용상태 | 지하1층 사무소·창고·차고·화장실 / 지상1층 사무소·화장실·홀·계단실 / 지상2층 사무소·화장실·계단실 |
| 토지 | 573.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 206,900원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사새명씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 657,900,350원 / 460,530,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 376,068,356원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기는 소멸, 임차인 2명은 별도
말소기준 이후 등기권리만 보면 구조는 단순합니다. 유이섭의 150,000,000원 근저당, 윤해진의 150,000,000원 근저당, 김삼규의 11,540,000원 가압류, 경매개시결정과 칠곡군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 부동산등기의 소멸과 선순위 임차인의 대항력은 별개이므로, 안범준·이선욱의 보증금 인수는 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 이 중 2명 보증금 승계
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안범준 | 33.65㎡(지하1층) | 2015.10.13 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000,000원 인수 |
| 이선욱 | 103.5㎡(2층) | 2018.04.23 | 1,000,000원 | — | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000,000원 인수 |
| 전지호 | 33.65㎡(지하) | 2023.11.30 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 회차는 감정가 657,900,350원의 70%인 460,530,000원입니다. 여기에 선순위 임차인 인수액 2,000,000원을 더하면 실질취득은 462,530,000원입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고, 감정평가상 사무소·창고·차고·홀 등으로 이용되는 지하1층·지상2층 건물입니다. 자연녹지지역의 573.0㎡ 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로, 응찰 판단에서는 최저가 숫자 자체보다 실제 이용수요와 임차관계까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 460,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,005,300원 |
| 인수 · 안범준 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이선욱 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유이섭 | 150,000,000원 | 9,524,700원 |
| 3. 근저당 · 윤해진 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김삼규 | 11,540,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액 755,540,000원 중 453,524,700원이 배당되고, 302,015,300원이 미배당됩니다. 서대구농업협동조합 근저당은 채권최고액 444,000,000원 기준으로 반영돼 신청채권액 376,068,356원은 충족되는 시나리오입니다. 안범준·이선욱 보증금 합계 2,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경북 칠곡군 석적읍 성곡리 ‘유학지’ 남서측 인근으로, 전원주택·근린생활시설·나지·농경지가 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하1층은 사무소·창고·차고·화장실, 지상1층은 사무소·화장실·홀·계단실, 지상2층은 사무소·화장실·계단실로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층·지상2층이며, 기본적인 위생·급배수설비와 LPG가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 573.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 완경사·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 206,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가 460,530,000원의 시세 대비 수준은 별도 현장조사와 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 460,530,000원에 안범준·이선욱 보증금 인수 2,000,000원을 합친 462,530,000원을 기준으로 자금계획을 보세요.
- 대항력 임차인 확인. 안범준 33.65㎡(지하1층), 이선욱 103.5㎡(2층)의 실제 점유상태와 임대차 존속 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 전지호 구분. 전지호는 2023.11.30 전입으로 말소기준 뒤여서 대항력이 없으며, 선순위 2명과 동일하게 취급하면 안 됩니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 건물 이용상태와 573.0㎡ 토지의 이용계획을 한 묶음으로 검토하세요.
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 1회 유찰로 감정가 70%까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 저렴하다’는 결론은 내릴 수 없습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 선순위 임차인
이 사건의 등기구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸해 비교적 정리가 명확합니다. 하지만 안범준·이선욱 2명의 선순위 대항력 임차인이 있어 보증금 합계 2,000,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 기준 금액은 단순 최저가 460,530,000원이 아니라 실질취득 462,530,000원입니다.
또한 감정가 657,900,350원에서 한 차례 유찰돼 460,530,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 생겼다고 볼 수는 없습니다. 직접 비교할 실거래가가 없고, 물건 자체도 사무소·창고· 차고·홀 등이 포함된 근린시설 + 토지이기 때문입니다. 현재 확인되는 결론은 분명합니다. 후순위 등기는 소멸하지만 인수는 0원이 아니며, 가격은 실거래 검증 전까지 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
